【正文】 算、成本測算、目標(biāo)成本逐步確定。 負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具 《 項目動態(tài)成本信息報告 》 反映項目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。 由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。 其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場、趕工措施、配合銷售等 （九）設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理 182 （ 1）一單一算原則： 一個設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項內(nèi)容； （ 2）一月一匯總原則： 每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在項目動態(tài)成本中； （ 3）完工確認(rèn)原則 ：當(dāng)設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； （ 4）原件結(jié)算原則 ：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； （ 5）時間限制原則： 設(shè)計變更、簽證都應(yīng)先立項后實施。 預(yù)算編制的一般要求： （ 1）甲方工程預(yù)算部門及施工單位分別編制施工圖預(yù)算； （ 2）每一份預(yù)算按樓號（或房型）進(jìn)行匯總； （ 3）每一樓號的土建工程基本分項：基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、裝飾工程； （ 4）每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強(qiáng)電、弱電工程； （ 5）經(jīng)甲乙雙方確定后的預(yù)算為最終的施工圖預(yù)算價，并作好施工圖預(yù)算編制備忘； （ 6）施工圖預(yù)算編制備忘要詳細(xì)，包含圖紙編號、套用的定額、計費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、人工補(bǔ)差、材料價格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等； （ 7）施工圖預(yù)算價是工程結(jié)算價的一部分，除預(yù)算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結(jié)算時均不得調(diào)整； （ 8）根據(jù)審核后的施工圖預(yù)算價調(diào)整工程合同價，并作為工程進(jìn)度款的支付依據(jù) ； （十一）工程預(yù)結(jié)算管理 184 謝謝大家 ！ 祝各位： 事 業(yè) 成 功 ! 身 心 愉 悅！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 （ 7）原則上不允許發(fā)生人工簽證。 （ 2）現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項。 （ 1）設(shè)計變更的主要內(nèi)容 ： 由于設(shè)計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。即使有一兩項突破，也要考慮要在其他項找回來，綜合平衡。 負(fù)責(zé)實施材料設(shè)備價格、工程造價等市場信息收集、整理，編制一定時期內(nèi)項目所發(fā)生動態(tài)成本的監(jiān)測報告和材料設(shè)備市場價格動態(tài)信息報告，分析評估目標(biāo)成本（費(fèi)用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見和成本調(diào)整建議。 事前預(yù)控主要包括： 目標(biāo)成本指標(biāo)的估算、測算和確定，明確目標(biāo)責(zé)任成本，并落實到責(zé)任部門； 事中控制主要是指： 以目標(biāo)成本指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，對項目開發(fā)過程的成本發(fā)生與支出實施全程管理、監(jiān)控、和動態(tài)管理，定期核算與成本分析，實時掌握成本信息與市場價格信息； 事后總結(jié)主要是： 項目開發(fā)成本的匯總分析、形成項目成本分析報告，為今后開發(fā)項目提供一手?jǐn)?shù)據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 167 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 168 期間費(fèi)用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作 。 145 設(shè)計變更 (三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施 146 現(xiàn)場簽證 圖紙審核 148 總分包管理 材料供應(yīng) 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 151 （ 1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對用量大的材料設(shè)備選擇兩個以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應(yīng)商的方式， （ 1）把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對項目采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國家財政金融政策的調(diào)整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。設(shè)計變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費(fèi)用亦由投標(biāo)人在李報價表中包干考慮。 —— 付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 —— 設(shè)計變更。 事后設(shè)計變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。 ◆第二種： 設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨(dú)家協(xié)商議價方式確定價格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理 “貨比三家” 的優(yōu)勢失效，必然會帶來成本的增加。 3）由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。并把合同間的銜接交待清楚。 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 （一）施工環(huán)節(jié)成本控制的主要內(nèi)容 內(nèi)部材料。 132 (2)招標(biāo)文件的編制 內(nèi)部材料。 2）工程量清單法計價的 優(yōu)點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； ②工程量清單報價，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； ④設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。 – – – – 市場定位 。 106 1)設(shè)計變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設(shè)計變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計周期； —— 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計。 ３）設(shè)計單位拿出擴(kuò)初設(shè)計和概算后，甲方對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計進(jìn)行修正。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。 72 74 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 4）重視長期性工作： —— 對市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。 規(guī)劃周期 方案周期 擴(kuò)初周期 施工圖周期 景觀設(shè)計周期 室內(nèi)設(shè)計周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設(shè)備造價 景觀造價 產(chǎn)品的品質(zhì) 設(shè)計變更簽證率 合理的設(shè)計費(fèi) 47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)成本 （四）規(guī)劃設(shè)計階段成本管理的目的 48 —— 對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計成本地追求設(shè)計效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價 設(shè)備造價 目 標(biāo) 成 本 景觀造價 樣板示范區(qū)造價 設(shè)計變更簽證率 合理的設(shè)計費(fèi) 49 （ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量） 50 (2)景觀造價 控制總價偏差率 分項動態(tài)平衡 51 （ 3）樣板區(qū)造價 分項動態(tài)平衡 為追求效果設(shè)計費(fèi)失控 52 避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設(shè)計費(fèi) （ 4）合理設(shè)計費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一 —— 合理的設(shè)計費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位 —— 合理的設(shè)計費(fèi)用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮