【正文】 平方米 301出租房 2,000平方米 401商品性土地 10,000平方米 451自用土地 8,000平方米 401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)用為 40,000元。有效期為 70年，面積為 1000畝，每畝購價(jià)為 14萬，于 2021年 1月 20日 開發(fā)其中的 100畝，有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間為 2021年 1月 ⑴取得土地使用權(quán)時(shí)： 借：無形資產(chǎn) 14000萬 貸：銀行存款 14000萬 ⑵ 2021年 12月 30日攤銷無形資產(chǎn)＝14 1000247。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。 假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： ①支付土地出讓金 25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000 2021/11/12 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (前期工程費(fèi) ) 210000 貸：銀行存款 210000 ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (前期工程費(fèi) )5 500000 貸：銀行存款 5 500000 ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000元： 借：開發(fā)成本 —土地 —梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) )1 500000 貸：應(yīng)付賬款 ——X施工企業(yè) 1 500000 2021/11/12 ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。 3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的 實(shí)際功能和去向 ，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)用，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。 ? （六）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和， 加計(jì) 20％的扣除。 ? （四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)用還包括 開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等 。 2021/11/12 ? 注意：開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)別 ? 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、租賃費(fèi)、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。 本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。 2021/11/12 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。 2021/11/12 5．配套設(shè)施費(fèi)： 指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。 2．前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程 (臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等 )費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程 (如市政工程 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 (包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等 )所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)。 2021/11/12 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即 投資決策分析階段 前期工程階段 建設(shè)階段 租售階段 2021/11/12 ? 在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。約為銷售收入的 1． 5％一 2％； (3)其他銷售費(fèi)用。 1． 管理費(fèi)用 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3％左右計(jì)算。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3％一 5％計(jì)算。 5． 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有包括 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由 開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用 兩大部分組成。 4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 2021/11/12 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。 2021/11/12 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)： 1．開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 2021/11/12 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。 ） 名 稱 文號(hào) 頒布單位 頒布時(shí)間 執(zhí)行時(shí)間 《 證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法 》 [注 1] 財(cái)會(huì) [2021]53號(hào) 財(cái)政部 2021912 202111 《 電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]17號(hào) 財(cái)政部 2021922 202111 《 民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]18號(hào) 財(cái)政部 2021619 202111 《 從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 [注 1] 財(cái)會(huì) [2021]23號(hào) 財(cái)政部 202183 202111 《 施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]27號(hào) 財(cái)政部 2021925 202111 《 新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) 〔 2021〕 1號(hào) 財(cái)政部 2021114 202111 《 鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]4號(hào) 財(cái)政部 202171 202111 《 農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 — 生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品 》 《 農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 — 社會(huì)性收支 》 財(cái)會(huì) [2021]5號(hào) 財(cái)政部 2021422 202111 《 保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]10號(hào) 財(cái)政部 2021920 202111 《 投資公司會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]14號(hào) 財(cái)政部 20211025 202111 《 電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]19號(hào) 財(cái)政部 2021129 202111 《 水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 財(cái)會(huì) [2021]20號(hào) 財(cái)政部 2021129 202111 《 信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法 》 [注 2] 財(cái)會(huì) [2021]1號(hào) 財(cái)政部 202115 發(fā)布之日起 2021/11/12 二、國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 （二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 3． 暫行規(guī)定及問題解答 文件名稱 文號(hào) 頒布單位 頒布時(shí)間 《 合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定 》 財(cái)會(huì)字 [1995]11號(hào) 財(cái)政部 199529 《 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)定 》 財(cái)會(huì) 〔 2021〕 64 號(hào) 財(cái)政部 20211227 《 企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 》 財(cái)會(huì)字 [1994]25號(hào) 財(cái)政部 1994629 《 關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 》 財(cái)會(huì) [2021]14號(hào) 財(cái)政部 2021515 《 企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)定 》 財(cái)會(huì)字 [1997]30號(hào) 財(cái)政部 199787 實(shí)施 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答 財(cái)會(huì) [2021]43號(hào) 財(cái)政部 202175 關(guān)于執(zhí)行 〈 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 〉 和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答 財(cái)會(huì) [2021]18號(hào) 財(cái)政部 2021109 關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答 （ 二 ） 財(cái)會(huì) [2021]10號(hào) 財(cái)政部 2021317 關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答 （ 三 ） 財(cái)會(huì) [2021]29號(hào) 財(cái)政部和國家稅務(wù)總局 2021822 關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答 （ 四 ） 財(cái)會(huì) [2021]3號(hào) 財(cái)政部 2021528 《 金融企業(yè)實(shí)施 〈 金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度 〉 有關(guān)問題解答 》 財(cái)會(huì) [2021]6 號(hào) 財(cái)政部 202135 2021/11/12 （三）非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 名 稱 文號(hào) 頒布單位 頒布時(shí)間 執(zhí)行時(shí)間 《 事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度 》 （ 97） 財(cái)預(yù)字第 288號(hào) 財(cái)政部 199777 199811 《 行政單位會(huì)計(jì)制度 》 （ 98） 財(cái)預(yù)字第 49號(hào) 財(cái)政部 199826 199811 《 財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)制度 》 （ 97） 財(cái)預(yù)字第 287號(hào) 財(cái)政部 1997625 199811 《 民間非營利組織會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì) [2021]7號(hào) 財(cái)政部 2021818 202111 《 村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì) 〔 2021〕 12號(hào) 財(cái)政部 2021930 202111 《 醫(yī)院會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì)字 [1998]58號(hào) 財(cái)政部 19981117 199911 《 高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度 》 （ 98） 財(cái)預(yù)字第 105號(hào) 財(cái)政部 、 教育部 1998331 199811 《 中小學(xué)校會(huì)計(jì)制度 》 （ 98） 財(cái)預(yù)字第 104號(hào) 財(cái)政部 、 教育部 1998331 199811 《 科學(xué)事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度 》 （ 97） 財(cái)預(yù)字第 460號(hào) 財(cái)政部 /國家科學(xué)技術(shù)委員會(huì) 19971216 199811 2021/11/12 《 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范 》 《 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本