【正文】 現(xiàn)場(chǎng)簽證程序 、 完善變更前的成本評(píng)審制度 ， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； 開源節(jié)流 嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支 。 采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略 、 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn) 。 采取一定的投票策略 ， 做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開發(fā) 、 交地以及付款有利的條件 ， 降低土地成本 。 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： 1） 無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì) ， 均采取多單位 、 多輪次招標(biāo) ， 以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； 2） 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 ， 在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) ，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?， 設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核 、 支付亦與之掛鉤； 3） 在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下 ， 限制鋼筋含量 、 砼含量 、 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； 4） 在滿足建筑效果的前提下 ， 控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響 。 工程成本管理 ? 工程成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 5055%左右 ） ， 主要由工程及甲供物資成本 、 配套成本等構(gòu)成 。 舉例來(lái)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石 ， 則國(guó)產(chǎn)材料 、 進(jìn)口材料 ， 效果不一樣 ， 價(jià)格差異也很大 ， 決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判 、 選擇 ， 或進(jìn)一步的選取替代品 ，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡 、 統(tǒng)一 。 4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度 。 金無(wú)赤金 、 人無(wú)完人 ， 我們的造價(jià)管理人員 、 設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏 、 不了解的情況提早開始這方面的工作 ， 實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過(guò)程中完成了準(zhǔn)備工作 ， 為下一步的正式操作過(guò)程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn) ， 少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì) ， 間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo) 。 這必然會(huì)帶來(lái)成本的增加 。 成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合 ， 在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí) ， 定期調(diào)整成本臺(tái)帳 ， 及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況 ， 預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì) ， 并通過(guò)各種有效途徑 （ 如成本控制小組會(huì)議制度 ） 及時(shí)進(jìn)行調(diào)整 、 消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素 。 隨著公司項(xiàng)目增加 ， 營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多 ， 廣告隨機(jī)性加強(qiáng)， 廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多 ， 建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度 ， 是必不可少的 。 ? 營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部 。 ? 管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本 、 增加效益的觀念 ， 全方位對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控 ， 如提高工作效率 ，減少浪費(fèi) 、 減少管理費(fèi)用的開支等 。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通 ， 爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠 ， 在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本 。 ? 人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé) ， 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案 ， 預(yù)算人力資源成本 。 2)完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系 ， 完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià) 、 比價(jià) 、 議價(jià)操作流程 ， 用競(jìng)標(biāo)的方式 ， 謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià) ， 控制廣告制作的費(fèi)用成本 。 營(yíng)銷成本管理 營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的 58%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部 。 設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn) ， 因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí) ， 一般無(wú)法借助于貨比三家的方式確定造價(jià) 。 充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研 ， 了解有關(guān)新工藝 、 新材料 、 積累廣泛的市場(chǎng)信息 ， 廠家單位 ， 以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì) 、 選樣 、 封樣 ， 并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代 、 有關(guān)施工方案的替代 ， 降低工程成本 。 各分判工程均編制標(biāo)底 ， 作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù) 。 我們主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制這些成本： 1） 在項(xiàng)目前期 （ 項(xiàng)目規(guī)劃階段 、 方案設(shè)計(jì)階段 、 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等 ） ， 根據(jù)設(shè)計(jì)的深度 ， 以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 、 市場(chǎng)價(jià)格因素 ， 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位 、 銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況 ， 通過(guò)不斷調(diào)整 、 修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo) 。 一方面 ， 合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì) 、 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估 ， 參與材料 、 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) ， 盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議 、 另一方面 ， 設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則， 在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì) ， 注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析 ， 著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改 、 多選樣 、 多分析 、 避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi) 。 ? 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部 。 ? 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓 （ 掛牌交易 ） 的地塊：在地理位臵 、 區(qū)位環(huán)境狀況 、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查 ， 減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn) （ 如是否有債務(wù)糾紛 ） ；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商 ， 延長(zhǎng)付款期限 ， 降低資金成本 。 在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中 ， 土地一旦到手 ， 其成本即基本確定 ， 直至項(xiàng)目開發(fā)完成 ， 該成本一般也不會(huì)有較大變化 。 ? 在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。 ? 首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳 ， 確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái) ， 這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ) 。 ? 這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化 ， 由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的 ， 因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外 ， 很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng) ， 同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配 。 原則上 ，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段目標(biāo)成本的指導(dǎo)下進(jìn)行的 ，既本階段的目標(biāo)成本不得超過(guò)上一階段的成本指標(biāo) 。 尤以工程成本為重 。 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn) ? 核對(duì)合同條款：按合同規(guī)定的結(jié)算方法 、 計(jì)價(jià)定額 、 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 主材價(jià)格和優(yōu)惠條款進(jìn)行審核； ? 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄：施工記錄是否完整 、 真實(shí) ， 驗(yàn)收手續(xù)是否齊備 ， 時(shí)效性； ? 落實(shí)設(shè)計(jì)變更 、 洽商簽證； ? 按圖核實(shí)工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖 、 設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算 ， 多級(jí)審核審批 ， 按統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量 。 如：冷卻塔選用閉式還是開式 ， 空調(diào)機(jī)組選用多大冷量 ， 水泵需要高轉(zhuǎn)速還是低轉(zhuǎn)速 ， 是否需要青銅葉輪等等 。 ? ，需要使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。 ? 《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》與方案設(shè)計(jì)有變化或者在初步設(shè)計(jì)過(guò)程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時(shí)與投控中心溝通，估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標(biāo)。 ? ： 1) 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶； 2) 計(jì)算不精發(fā)生多余采購(gòu)物資； 3) 為無(wú)效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬； 4) 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支； 5) 使用過(guò)程中的浪費(fèi)； 6) 非必需的計(jì)劃外開支； 7) 未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購(gòu)物或價(jià)與質(zhì)不匹配； 8) 工期拖延造成的費(fèi)用增加； 9) 其他管理不嚴(yán)的情況。 總工辦 ：若工程簽證引起工期變化 ， 應(yīng)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 。 3. 建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理臺(tái)賬。 2. 審核重大設(shè)計(jì)變更，審批一般設(shè)計(jì)變更。 流程范圍 適用于控制不可預(yù)見的事項(xiàng)和管理不善引起成本變化的情況。 對(duì)重要材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià) ， 掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)；只有這樣才能提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性 ， 合理性 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術(shù)的可行性 ， 應(yīng)建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設(shè)計(jì) 、 預(yù)算等有關(guān)部門、 有關(guān)人員的職權(quán) 、 分工 ， 對(duì)工程變更的合理性 、 必要性 、可行性作出符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的判斷 。 竣工決算審計(jì) ? 辦理竣工決算時(shí)除了依據(jù)政策規(guī)定 、 合同 、 竣工圖紙 ， 現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算以外 ， 還要堅(jiān)持竣工資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查相結(jié)合的原則進(jìn)行決算審核 ， 對(duì)竣工圖上標(biāo)識(shí)的尺寸 ， 材料設(shè)備型號(hào)品牌要進(jìn)行核對(duì)抽查 ， 以確保竣工資料的真實(shí)性 、 合理性 。 其次， 對(duì)簽證的描述要求客觀 、 準(zhǔn)確 ， 要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù) ， 標(biāo)明被隱蔽部位 、 項(xiàng)目和工藝 、 質(zhì)量完成情況 ， 如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定 ， 還要求標(biāo)明幾何尺寸 ， 并附上簡(jiǎn)圖 。 對(duì)于已包含在合同內(nèi) 、 或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項(xiàng)目 ， 不予簽證 。 變更簽證 ? 中期控制的關(guān)鍵： 1）合理控制工程變更 2）確保簽證質(zhì)量 1）合理控制工程變更 ? 工程變更：施工技術(shù)方案的變更；材料和設(shè)備的品牌 、 性能 、 規(guī)格 、參數(shù)的變更；工程數(shù)量和項(xiàng)目的變更；功能定位和建筑規(guī)劃的變更 。 有關(guān)的責(zé)任人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款 ， 了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范 ， 各盡其責(zé) 。 應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底 ， 工程標(biāo)底要保證質(zhì)量 ， 把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限 。 比如該設(shè)計(jì)方案選取的計(jì)算模型是否合理 ， 地基承載力取值是否過(guò)于保守 ， 單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測(cè)報(bào)告的數(shù)據(jù) ， 最小配筋率是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)算 ， 基礎(chǔ)形式 （ 如樁長(zhǎng)及數(shù)量 ） 、 底板厚度 、 鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化 、 機(jī)電系統(tǒng)的功能配臵 ,系統(tǒng)設(shè)臵 ， 設(shè)備選型等是否經(jīng)過(guò)價(jià)值功能的論證 ？ 所有這些都影響到設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性 。 停駛的機(jī)械補(bǔ)償 ， 應(yīng)按機(jī)械折舊費(fèi)或設(shè)備租賃費(fèi)計(jì)算 ， 不包括運(yùn)轉(zhuǎn)操作費(fèi)用 。 分類 ? （ 1） 按合同依據(jù)：名示或默示 （ 隱含 ） ? （ 2） 按目的：工期 （ 權(quán)利 ） 、 費(fèi)用 （ 經(jīng)濟(jì) ） ? （ 3） 按性質(zhì)： ? ① 程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件 ， 如未及時(shí)交付圖紙 、 現(xiàn)場(chǎng) 、 道路等 ? ② 工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程 、 修改設(shè)計(jì) 、 變更施工順序等 ? ③ 合同被迫終止的索賠：無(wú)責(zé)任方提出 ? ④ 工程加速索賠：加快施工速度 ， 縮短工期而引起承包人額外開支 ? ⑤ 意外風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見因素索賠：地下水 、 地質(zhì)斷層 、 溶洞 、地下文物 、 地下其它障礙物 ? ⑥ 其他索賠：貨幣貶值 、 匯率變化 、 物價(jià) 、 工資上漲 、 政策法令變化 索賠的起因 ? ① 工程項(xiàng)目的特殊性：工程規(guī)模大 、 技術(shù)性強(qiáng) 、 投資額大 、 工期長(zhǎng) 、 材料設(shè)備價(jià)格變化快 ? ② 內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性和多變性：技術(shù)環(huán)境 、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、 社會(huì)環(huán)境 、 法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化 、 材料價(jià)格上漲 、 貨幣貶值 、 國(guó)家政策 、 法規(guī)的變化 ? ③ 參與工程建設(shè)主體的多元性：發(fā)包人總包人 、 監(jiān)理工程師 、 分包人 、 指定分包人 、 材料設(shè)備供應(yīng)商 ? ④ 工程合同復(fù)雜性及易出錯(cuò)性：合同文件多而復(fù)雜 ， 措詞不黨 、 缺陷 、 圖紙錯(cuò)誤等 索賠程序 ? ① 承包人的索賠 ? 提出索賠要求 （ 索賠事件發(fā)生 28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知 ， 索賠意向通知提交后 28天內(nèi)遞交索賠報(bào)告 ） ? 審核索賠報(bào)告 （ 審核索賠申請(qǐng) ， 判斷索賠