【正文】 不銹鋼水盆，抽油煙機 1到3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500商場：1253（2,3層） 4000 未推出5 西關大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車場只3000平方米，約300個單位，租金待定 住宅：98120 現已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100商場：1373 4500 75% 28972 20613 24300 218707 荔怡中心 外墻高級配色陶瓷磚住宅內墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，熱氣機等 地下車庫1層，租售未定，個數未定 住宅：64165復式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170商場：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 321728 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個 地下車庫1層，租售未定，個數未定 住宅：88110復式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650沒有商場9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。較基準方案變化 +10% 0 10%銷售價格 30% 50% 20%建設投資 40% 50% 10%不確定性因素變化的概率值貼取現率為15%，對本項目自有資金的凈現值進行計算，可得凈現值得期望值為379萬港元，有機會出現赤字，故本項目有一定風險，但虧本可能性較小。初步評估結果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應先入一步，充分利用。商業(yè)物業(yè)篇案例名稱：中旅商業(yè)城商場成功營銷架構案例經要不鼓勵商業(yè)物業(yè)，這是前提。營銷策劃人員通過科學的市場調研與分析，從項目的市場診斷入手，進行土地的價值分析。、飲食、娛樂中心，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高80米。從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠遠望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個造型大膽采用三段式處理：，利用巨柱式與拱圈的高低變化強調空間的開放性和公共性，并利用純古典的細部古材裝飾，表現了建筑的歷史并體現其人情味；，同樣采用純古典風格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀城堡的形象；，利用簡潔的、肌理與質感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強烈對比。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。中旅商業(yè)城獨具匠心，集“通”“透”之勢，使所有的店鋪都極盡便利。中旅商業(yè)城有獨特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統騎樓商業(yè)氣氛，使整個商場的開放性大大增強，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進入商場也十分方便。宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進駐，從而帶旺了人氣，帶動了其他商鋪的出售。這些個盤一方面要具有較高的素質，另一方面，其發(fā)展商還應具備靈活的市場應變能力和高超的推廣策略。位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場追逐的熱點。第二段：中旅商業(yè)城廣場概念設計大綱一、建筑部分（一）建筑的整體定位（二）建筑的風格定位、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓）二、功能部分（一）關于人流（二）關于物流（貨物的極限尺寸）、豪宅住戶的物流（三）關于車流（進貨、出貨）、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰）、停車位分析三、建筑內部空間的組織（一）商場、銷售人員信息（二）寫字樓（三）空中豪宅、架空層空中花園的提示四、關于環(huán)境（一）外部環(huán)境、雕塑、道路（二）內部環(huán)境五、營銷環(huán)境的營造（一）銷售中心（二）樣板房第三段：中旅商業(yè)城廣場概念設計一、建筑部分（一）中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建筑?！靶蓍e日哪里去 — 廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語中旅商業(yè)城有什么 — 只要你能想到的，它都有（三）分目標（四）具體衡量指標：男女老少皆宜：本省人、外省人、旅游者、外國人。用獨特風格來對應中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。可選用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標識”性更加強烈，并使建筑集“逛、購、食、玩”的功能于一體得以更好地體現。三、功能部分（一）關于人流北京、上海大型百貨商場的人流，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達到北京百貨大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。國內一些大型百貨商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。國內大型的百貨商店中，貨運車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。根據我們對幾類商品的測算，平均約為人民幣10萬元商品裝載一卡車。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買?；谏鲜鰞牲c，購物中心不僅要商品齊全，設施完善，服務上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。專題式商場的概念近年來，國內大型商場經濟效益不佳，有人把主要原因歸結為大型商場增建過多，分流了購買力。近年來，專題式商場卻出奇制勝，在競爭中突圍而出?？偟膩碚f，專題式商場有一定的發(fā)展空間。把負二層定位成食品城，其輻射范圍可沿地鐵2號線展開，具有得天獨厚的條件。面對這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負二層定位為倉儲式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。，應該有必要的貨品倉庫。管理的矛盾，使負二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。第五段：從折頁編輯思路看營銷思路一、編輯目的中旅商業(yè)城是一個12萬平方米的單位建筑。通過本折頁，使讀者對中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。三、編輯風格。人潮滾滾，商機涌動。紙張選用可高檔。，四通八達。，布局合理。中旅商業(yè)城是一個名副其實的購物、休閑、娛樂、飲食中心。具有70年歷史的中旅集團是香港上市公司。近一段時間以來，“彩繪樓房”已成為羊城人民街頭巷尾議論的話題，與此同時，位于中山五路與解放路交匯處的中旅商業(yè)城工地現場，也成了人們的聚焦之點。廣州各大傳媒紛紛對此進行報道，使得發(fā)展商注重環(huán)境質素建設在業(yè)界有口皆碑。在國內的投資成績卓著，如深圳僑城、錦繡中華、中國民俗村、世界之窗、康佳電子等。其地下三、四層為停車場，負二層與地鐵相連，地上一、二層為騎樓，和其它商場相比，中旅商業(yè)城更具商業(yè)價值。大通透格局，雙層騎樓，便捷的垂直交通，為商家提供了理想的商業(yè)環(huán)境。地下是地鐵2號線的交匯點。中旅商業(yè)城位于中山五路217至255號，原為廣州首批個體工商業(yè)者發(fā)祥地。本折頁是中旅商業(yè)城第一各宣傳品，在版式上要獨具一格。，需1萬平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內外）（國外、港、臺）（國內）、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲）上述購買者或決策者為具有豐富經驗的商業(yè)人士或投資者。商場為6萬平方米的購物中心，其建筑風格為歐陸式風格，商場由約300家左右的商店集合而成。，關閉其余各井在負二層的出口，需開通的設保安人員看守。，也不利于貨梯與倉庫管理，將其位置調整到東南角處。，無論是一家經營，還是散買，在管理上必需統一。二、食品城概念“民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結構和生活習慣正在發(fā)生變化，消費方式以逐步從糧店、菜市場向自選食品超市轉移。中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復，減少人流交叉，節(jié)省消費者的時間。例如“黃埔新天地”內就包含了五個專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個展現圖書、文化、文具的專題商場；“時尚坊”網羅了世界各地的時裝名牌；“良緣閣”包含了結婚所需的一切內容，從地產代理、室內設計裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品 — 汽車。香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。根據有關部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。中旅商業(yè)城空間結構與布局分層功能定位 空間原則 裝飾風格定位正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數量集中為特色 中西結合之樓層正八層正七層正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場正五層正四層正三層 百貨公司 流線、清晰 現代古典 適當古典符號表現正二層正一層負一層 平價商場 大通透 后現代：簡潔、平價概念物化表現負二層分層功能定位正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達正八層正七層正六層 精品店已達7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號強化正五層正四層正三層 盡量保留百貨公司的基本性質，并插入適量的娛樂功能正二層正一層負一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價”感覺負二層樓層功能分布示意表（如下）樓層 主題功能 主營項目九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館八層 娛樂城 ：游戲機、：臺球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺、：家庭影院、：游戲場、：電腦、：個人寫真、MTV、攝影棚七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂器六層 大眾文化城 精品圖書、雜志（含港、臺）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂器、文具、體育、健身用品五層 家電城 電視、視盤機、音響、攝錄機、空調、冰箱、洗衣機、微波爐、名牌店、專賣店四層 皮具城 包、箱、鞋、專賣店、精品屋三層 男士世界 男士服裝、專用品、專賣店、精品店二層 女人世界 女士服裝、專用品、專賣店、精品店一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店負一 地方品牌店專業(yè)店 分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店負二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調味品第四段：商場樓層功能定位的說明逛、購、娛、食功能的統一大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。據商業(yè)部門過去的統計，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運轉，應安排出足夠的店內倉庫面積。城市儲運部門的倉庫面積一般為：平均每萬元庫存商品需12m2。工農業(yè)面積（平方米） 客流量平均日（萬人） 節(jié)假日北京百貨大樓 18000 10 20北京西單商場 20000 10 20上海一百 17000 20 30上海巴黎春天 46500 15 25從上表可以推算出：大型百貨商場人流密度