房地產開發(fā)項目的培訓資料31(文件)
【正文】 桂園采用了挑戰(zhàn)者定價，很快成為市場的新熱點。雖然其定價目標缺乏特色，但對于競爭激烈、信息充分、需求彈性較低的房地產市場，不失是一種穩(wěn)妥方法。認定價值的形成一般基于購買者對有形產品、無形服務及公司商業(yè)信譽的綜合評價，它包括實際情況與期望情況的比較，待定物業(yè)與參照物業(yè)的比較等一系列過程。所謂差異需求定價是以不同目標客源的需求強度、總體資金承受能力為參考對象，分別求得各消費層次的有效需求來確定房地產價格。競爭導向以“取得賽跑中的勝利”為經營理念，注重行業(yè)相對價格，比成本導向更貼近市場供求，但交易的實現取決于交易雙方的利益吻合，只研究如何在供給群體中合理定位，忽視購買群體的反應，其定價難免一廂情愿。而且，它能使房地產價格“一步到位”，避免價格的劇烈波動，減少投機。成本導向是計劃經濟時代的“科學管理方法”。只要實際定價低于購買者的認知價值，即物超所值，購買行為就很容易發(fā)生。在實際運用中又有認知價值和差異需求兩種不同的形式。一般認為平均市價是供求均衡的結果。這樣可以促進銷售，擴大市場占有率，提高企業(yè)在行業(yè)中的聲望。其具體做法有三種：在區(qū)域性市場上處于行業(yè)領導者地位的開發(fā)商，可借助其品牌形象好，市場動員能力強的優(yōu)勢，使產品價格超過同類物業(yè)的價格水平。變動成本定價法是把單位變動成本與單位產品貢獻額之和定為售價，其理論依據是只達到銷售量盈虧分界點，貢獻額不僅可彌補固定成本，而且會帶來利潤。房地產的定價方法有成本導向、競爭導向、需
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