【正文】 立房地產(chǎn)投資基金的國(guó)家之一 ,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國(guó)家 ,20世紀(jì) 60年代 ,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素 ,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金 ,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。其中 ,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍 ,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少 ,約占 30%。在這種基金組織形式中 ,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理 ,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任 。有限合伙制基金的普通合伙人承擔(dān)的是無(wú)限償付責(zé)任 ,所以一般在其發(fā)起基金時(shí)會(huì)規(guī)定基金不會(huì)通過(guò)負(fù)債的方式購(gòu)進(jìn)物業(yè) ,除非基金所投資的物業(yè)需要裝修、維修以及其他改進(jìn)物業(yè)狀況等措施而基金本身的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)一定的困難時(shí) ,可以進(jìn)行適當(dāng)融資 ,但融資的比例一般也不超過(guò)投資物業(yè)價(jià)值的 25%。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。目前美國(guó)大約有 300個(gè) REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò) 3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息； ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。 ? 昨日 ()，“遠(yuǎn)觀中國(guó) 洞察先機(jī)” 2023首屆諾亞財(cái)富地產(chǎn)基金懇談會(huì)在廈門舉行 ? 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨“三升三降”局面 : ? “三升”一是指政府公共支出增長(zhǎng)；二是指居民消費(fèi)增長(zhǎng)；三是指金融產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)。 ? 房地產(chǎn)明年或迎新發(fā)展 :一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)保障房和商品房雙軌制、保增長(zhǎng)政策出臺(tái)、加強(qiáng)城市化進(jìn)程的現(xiàn)象，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)改變低迷、全新發(fā)展的開始。 ? 實(shí)力開發(fā)商拿地將更順利 ? 未來(lái) 5—10年是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)期，并購(gòu)現(xiàn)在已經(jīng)開始。 ? 另外，從 REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。 ? 第一， REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無(wú)最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入； ? 第四，在美國(guó) REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國(guó)，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。但是美國(guó)對(duì)開放式房地產(chǎn)投資基金的投資方向有所限制 ,該類基金一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ,而是要通過(guò)投資于房地產(chǎn)投資信托股票、房地產(chǎn)相關(guān)債券等房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品來(lái)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資 ,而且要求其在房地產(chǎn)方面的投資比例達(dá)到基金規(guī)模的 90%以上。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。按照是否直接投資于房地產(chǎn)可將其劃分為兩類 :一類是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上 。 財(cái)務(wù)杠桿的變化會(huì)對(duì)企業(yè)普通股收益產(chǎn)生影響。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 當(dāng)企業(yè)采用不同的籌資方式籌集資金時(shí)，都會(huì)面臨一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?邊際資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本是企業(yè)籌集新資的成本。 ?衡量一個(gè)企業(yè)的籌資成本，需要對(duì)各種資金的成本進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，求得綜合資金成本。 常用普通股資金成本估計(jì)的方法有： ? 股利折現(xiàn)模型 ? 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 ? 債券收益率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計(jì)未來(lái)資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 )( pppp fSDK?? 1年股利：優(yōu)先股兼有普通股和債券的性質(zhì)，投資報(bào)酬為股利形式且股利支出固定，本金不需償還。 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的構(gòu)成 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金成本的計(jì)算 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?資金籌措成本（多為一次性費(fèi)用） ?資金使用成本（資金占用費(fèi)） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?綜合資金成本計(jì)算 ?邊際資金成本計(jì)算 10 0%110 0%?????籌資費(fèi)用率）（籌資總額（年）用資費(fèi)用籌資費(fèi)用籌資總額（年）用資費(fèi)用資金成本（率） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個(gè)別資金成本計(jì)算 ?債務(wù)成本 計(jì)算 ?銀行貸款（長(zhǎng)期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計(jì)算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 特點(diǎn)： ?資金成本主要表現(xiàn)為按期支付的利息，利率事先確定，且在債務(wù)期一般固定不變； ?本息按期償還； ?利息為稅前扣除項(xiàng)目。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 優(yōu)勢(shì) ? REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信 托（ Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱 REITs） 最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán) ,也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。 開放式房地產(chǎn)投資基金 ? 具有流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn) ,便于投資者控制風(fēng)險(xiǎn) ,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國(guó)每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。 ? 房地產(chǎn)基金簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。 債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴(yán)格得多。 債券只支付固定的利息，當(dāng)企業(yè)盈利多時(shí)，可以留更多的收益給股東或給企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，使資本金發(fā)揮更大的作用。 債券的發(fā)行費(fèi)用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 債券發(fā)行價(jià)格等于各期利息的現(xiàn)值和到期還本的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率以市場(chǎng)利率為標(biāo)準(zhǔn)。 上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換為