【正文】 4375萬(wàn)元，對(duì)工程總投資額估算前的粗略預(yù)估為 10000萬(wàn)元。 2） 年利率 =（ ++247。 銷(xiāo)售成本又可稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)成本 ， 是指為銷(xiāo)售商品住宅而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 銷(xiāo)售稅金及附加 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具體測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加時(shí) ， 一般按住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的%計(jì)算 。 ? ?211211 NPVNPViiNPViFIRR????i2 i1 0 NPV1 FIRR 折現(xiàn)率 （ i） 凈現(xiàn)值 （ NPV） NPV2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ? ? ? 010??????tPttct iCOCI ? ? ????????? 值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn) 值上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值的年數(shù)累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正動(dòng)態(tài)投資回收期 1 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 在計(jì)算項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，如果項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，則等于扣除銷(xiāo)售稅金后的凈銷(xiāo)售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。 投資利潤(rùn)率 %100?? 總投資年平均利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例 [例 310]某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以 5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地 50年使用權(quán) ，建筑容積率為 ， 建筑覆蓋率為 60%， 樓高 14層 ， 1至 4層建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（ 均為標(biāo)準(zhǔn)層 ） ， 建造成本為 3500元 /平方米 ， 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%， 行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬(wàn)元 ， 管理費(fèi)為土地成本 、 建造成本 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %， 市場(chǎng)推廣費(fèi) 、 銷(xiāo)售代理費(fèi)和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為銷(xiāo)售收入的 %、 %和 %， 預(yù)計(jì)建成后售價(jià) 12023元 /平方米 。開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該區(qū)中檔寫(xiě)字樓的年凈租金收人為 450元／平方米。試通過(guò)計(jì)算開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。 出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。 1 計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率 實(shí)際收益率 (Rr)、 表面收益率 (Ra)和通貨膨脹率 (Rd)之間的關(guān)系式為： (1+Ra)＝ (1+Rr)(1+Rd) 通過(guò)計(jì)算已得到 Ra＝ %， 又已知 Rd＝ 1%， 所以 Rr可以通過(guò)下式計(jì)算得： (1+)＝ (1十 Rr)(1十 )， 求解得 Rr＝ 因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為 %。 復(fù)習(xí)思考題 了解策劃的內(nèi)容和程序 。 1 如何估算住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 ？ 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有哪些 ？ 其概念和計(jì)算方法是怎樣的 ？ 1 如何利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期 ？ 1 已知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的現(xiàn)金流量如下： 假設(shè)貼現(xiàn)率為 12%， 求該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期 。 何謂敏感性分析 ？ 它有什么局限性 ？ 風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析的主要區(qū)別是什么 ？ 何謂可行性研究 ？ 可行性研究的作用體現(xiàn)在哪些方面 ？ 可行性研究的四個(gè)工作階段是如何劃分的 ？ 可行性研究主要包括哪幾個(gè)方面的內(nèi)容 ？ 可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成有哪些 ？ 簡(jiǎn)述可行性研究報(bào)告正文的撰寫(xiě)要點(diǎn) 。 所以 =%，說(shuō)明項(xiàng)目可行。 試從投資者的角度 ， 計(jì)算該項(xiàng)投資自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ， 并判斷該項(xiàng)目的可行性 。 其中 ， 相當(dāng)于樓價(jià) 30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由投資者的自有資金 (股本金 )支付 ， 相當(dāng)于樓價(jià) 70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自期限為 15年 、 固定利率為 %、 按年等額還款的商業(yè)抵押貸款 。開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫(xiě)字樓的建造成本為 1000元 /平方米，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的 %，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的 20%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率為 %。 問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積 、 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率分別是多少 ？ [解 ] 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （ 1） 項(xiàng)目總建筑面積： 4000 =22023（ 平方米 ） （ 2） 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （ 220234000 60% 4） /10=1240（ 平方米 ） （ 3） 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入： 22023 12023=26400（ 萬(wàn)元 ） （ 4） 銷(xiāo)售稅費(fèi)： 26400 %=1716（ 萬(wàn)元 ） （ 5） 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值： 264001716=24684（ 萬(wàn)元 ） 2． 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 5000萬(wàn)元 （ 2） 建造成本： 22023 3500＝ 7700(萬(wàn)元 ) （ 3） 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價(jià) 、 機(jī)電 、 監(jiān)理工程師等費(fèi)用 )：7700 8%＝ 616(萬(wàn)元 ) （ 4） 其他費(fèi)用： 460萬(wàn)元 （ 5）管理費(fèi)： (5000+7700+616+460) % ＝ (萬(wàn)元 ) （ 6） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ① 土地費(fèi)用利息： 5000 [(1+12%/4)3 41]＝ (萬(wàn)元 ) ② 建造費(fèi)用 、 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 管理費(fèi)用利息： (7700+616+460+) [(1+12%/4)(2/2) 41]＝ (萬(wàn)元 ) ③ 融資費(fèi)用： (+) 10%＝ (萬(wàn)元 ) ④ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)； ++＝ (萬(wàn)元 ) （ 7） 市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)用： 26400 (%+%)＝ 924(萬(wàn)元 ) （ 8） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)： 5000+7700+616+460+++924＝ (萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)： ＝ (萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率： () 100%＝% [例 311] 某開(kāi)發(fā)商在一個(gè)中等城市以 425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一塊寫(xiě)字樓用地 50年的使用權(quán)。 %100??? 總開(kāi)發(fā)成本 總開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 成本收益率 開(kāi)發(fā)商成本收益率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比 。 ? ? ? ???? ???nttt F IRRCOCI001 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。 （ 三 ） 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是指銷(xiāo)售商品住宅所獲得的收入 。 2） 年利率 =（ ++++247。 2） 年利率 =（ 0+247。該住宅小區(qū)基本預(yù)備費(fèi)率為 3%，開(kāi)發(fā)期 3年，預(yù)計(jì)年平均價(jià)格上漲為 2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率 0%。 2） 年利率=（ 300+9+600247。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 ? ?? ?110??? ??tntt fIPF [例 37] 某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為 10000萬(wàn)元，按本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為 3年， 3年的投資計(jì)劃比例分別為 40%、 35%、 25%，預(yù)測(cè)建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格變動(dòng)率為3%，請(qǐng)估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 固定資產(chǎn)投資估算 （ 1） 土地使用費(fèi) （ 2） 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 3） 建筑安裝工程費(fèi) （ 4） 工程監(jiān)理費(fèi) （ 5） 配套設(shè)施費(fèi) （ 6） 建設(shè)單位管理費(fèi) （ 7） 工程保險(xiǎn)費(fèi) （ 8） 工程承包管理費(fèi) 以上 （ l） ~（ 8） 項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成了住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 。 （ 1）一元線(xiàn)性回歸法 比較平穩(wěn) ii bXaY ?? NXbYa ii ?? ?? ? ? 22 ?? ??? ???iiiiiiXXNYXYXNb? ?? ? ? ?? ?2222 ???????????iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 總成本 [（ 總投資或開(kāi)發(fā)總成本 ） +銷(xiāo)售期成本 ]、 銷(xiāo)售收入 、 銷(xiāo)售稅金及附加 、 利潤(rùn) 等估算 。 以上 12點(diǎn)是可行性研究報(bào)告正文的內(nèi)容，其中 市場(chǎng)研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究報(bào)告中的重中之重的部分 。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析 ， 要從全投資和自有資金 （ 股本金 ） 兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算 。 五、可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) （ 一 ） 可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 封面 摘要 字?jǐn)?shù)以不超過(guò) 1500字為宜 。 10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占總投資的 1%～ 3%，大型項(xiàng)目約占 %～ 1%。 初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機(jī)會(huì)研究，可達(dá)到177。 估算精度一般在177。 建設(shè)條件的初步分析 。 作為籌集建設(shè)資金的依據(jù) 作為開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽定協(xié)議 、 合同的依據(jù) 作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段 （ 一 ） 機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門(mén)內(nèi) ， 以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ) ， 進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算 ， 來(lái)選擇最佳投資機(jī)會(huì) ， 提出項(xiàng)目 。 表 39 高檔寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 表 310 高檔寫(xiě)字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算 iP狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= iK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2 2? ??? RKPi 方差表 311 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮