【正文】 單位：萬元 狀態(tài) 方案 后悔值 自 然 狀 態(tài) 最大后悔值 甲 乙 丙 丁 第一方案 100 200 0 200 200 第二方案 300 300 0 0 300 第三方案 0 0 300 400 400 第四方案 200 200 0 100 200 理想目標 400 600 500 800 最大后悔值中的最小值 200 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 一 、 盈虧平衡分析 找出盈虧平衡點 （ 一 ） 線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的 假設條件 （ 1） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積 （ 產(chǎn)品產(chǎn)量 ） 的線性函數(shù) 。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ □① 需求量低 需求量高 小規(guī)模開發(fā) 大規(guī)模開發(fā) 需求量低 需求量低 1 需求量低 1 需求量低 需求量高 需求量高 需求量高 需求量低 3696 ○② ○③ 3840 11200 ○⑦ 4000 ○⑥ 4000 ○⑤ 18680 ○④ Δ 5300 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 3000 ? ? ? ?? ? ? ? ???????AE? ? ? ?? ?? ?? ? 36961500 0?????????????AE? ? ? ? ????AE ? ? ? ? ? ? ??????A? ? ? ? ? ?? ?萬元38401000 ???????????AE ? ? ? ?4 ??????A 特別需要注意的是， 若按期望值法進行計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 5460， 算式為： [（ 5300 +（ 1000） ） 615000]， 而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 4400，算式為： [（ 3000 +1000 ） 610000]， 似乎可判斷應采取大規(guī)模開發(fā)。 大規(guī)模開發(fā)需要投資 15000萬元 ， 小規(guī)模開發(fā)需要投資 10000萬元 。 （ 4） 分枝 ：用符號 — 表示 。試問選用何種方案收益最大？ 表不同房屋需求量概率年損益值 需求量 行動方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(Ai) 大面積開發(fā) （ A1） 2023 400 小面積開發(fā)（ A2） 900 600 [解 ] 在建設經(jīng)營期內(nèi)的凈損益期望值 （ 未考慮時間價值 ） 為： ? ?? ?? ?? ?萬元120500 0211????????? ??jijj aPAE ? ?? ?? ?萬元240300 212???????? ??jijj aPA因此 ， 最優(yōu)方案則為 以上計算表明應選擇小面積開發(fā)建設方案收益最大。 期望值法 最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標極小 ， 則最小的損益期望值為最優(yōu)方案 。 模型選優(yōu)法 [例 31] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金 1500萬元左右 、 欲分別投資于別墅 、 住宅 、 飯店三類房地產(chǎn) ， 為謀求整體效益最大化 ， 希望確定哪類投資多些 ， 哪類投資少些 。 （一）確定型決策 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且 一種方案只有一種確定 可以預期達到的結果。 （ 二 ） 創(chuàng)造工程法 是建立在人的直觀 、 靈感和經(jīng)驗以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎上的創(chuàng)造技術的總稱 。 實際運用 。 房地產(chǎn)投資決策的基本要素 決策者； 決策目標； 決策變量 （ 決策者定 ） ； 狀態(tài)變量 （ 不確定性 ） 。早期項目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。 法人制 （ 2） 項目融資策劃 。 奠定項目決策基礎理論 目前 ， 把房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策建立在項目 可行性研究 的分析評價基礎上 ， 其重要的 決策依據(jù)是項目財務評價和國民經(jīng)濟評價 的結論 ， 然而這兩者評價的前提是建設方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場 。 房地產(chǎn)投資的類型 ?房地產(chǎn)投資可以分為 直接投資 和 間接投資 。 房地產(chǎn)投資類型體系圖 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運用科學的技術評價方法 ， 得出一系列評價指標值 ， 以最終確定該項目是否可行的綜合研究 。 （二）項目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項目總體策劃指在項目前期立項過程中所進行的全面策劃 。 （ 3） 項目目標策劃 。項目策劃內(nèi)容的動態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項目管理工作人員必須充分理解的一個特性。 （二）房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達到投資所預定的目標 。 執(zhí)行決策方案 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法 定性分析方法和 定量分析方法 兩大類 。 關鍵是運用人們 創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術方法 ，去認識、分析和解決問題。 單純選優(yōu)法 （ 1） 絕對法 效益或費用的絕對值大小 ① 凈收益法 總收入扣除總成本的余額 。 假設該公司為實現(xiàn)科學決策 ， 分別邀請房地產(chǎn)專家 、 市場調(diào)研員及有關領導共 9人組成決策群體 ， 對三類房地產(chǎn)投資方案進行決策 ， 投資 700萬元左右表示 “ 投資多 ” ， 投資 500萬元左右表示 “ 投資中等 ” ，投資 300萬元左右表示 “ 投資少 ” 。 其一般結構形式為： 設 為決定的行動方案； 為相應自然狀態(tài)的概率 ， 且 ； ? ?mAAAA , 21 ?? ?mPPPP , 21 ??? ?mj jP1 1? ? ???mjijji aPAE1? ?? ?AEMaxAA ? ? ?? ?MinA [例 32] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設住宅小區(qū)的兩個方案，一個方案為大面積開發(fā)建設住宅，另一個方案是小面積開發(fā)。 ? ? ? ?? ? 221 , AAEAEMaxAA ?? 決策樹法 （ 1） 決策點 ：用符號 □ 表示 。 [例 ] 某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設想開發(fā)建設一住宅小區(qū) ， 經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個擬建方案 。 根據(jù)市場調(diào)研和預測 ， 房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表 32。 所以，對期限較長的投資項目，應充分考慮市場 不同時期的需求問題 ，這是避免風險時必須考慮的因素。 （ 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等 ， 即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去； （ 3） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變； （ 4） 同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時 ， 應將其組合折算成一種產(chǎn)品； （ 5） 計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù) 。 （ 2） 項目盈利函數(shù)為 y（ 考慮了 S和 C兩個變量 ） ， 則 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 一階導數(shù)為零： +180=0 Q=4500 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 ＝ 125000元 （ 最大 ） 二、敏感性分析 （ 一 ） 敏感性分析的概念 敏感性分析 ， 是分析和預測反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標 對主要變動因素變化的敏感程度 。 多變量 、 兩個或兩個以上 的變動因素同時發(fā)生變化 。 （二）風險的度量 ? ?KPFR ,?? ??????niii PKKR12????niii PKK1 例如 ，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。 技術； 效益 (主要是經(jīng)濟效益 ) 。 建設項目提出的必要性的依據(jù) 。 項目的進度安排 。所需時間約12個月。 （三）詳細可行性研究階段 詳細可行性研究即通常所說的可行性研究 ， 是項目投資可行性研究全過程中 最重要的一個部分 。 （四）項目的評價和決策 對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須 就項目可行性研究報告進行評價論證 。 附表 附圖 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 9號令（ 2023年 6月 18日頒發(fā)）， 在工程項目可行性研究報告中還須增加有關招標的內(nèi)容 。 1 可行性研究的結論 較強的抗風險能力 ， 項目是否可行 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研究 二 、 房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容 （ 一 ） 宏觀因素研究 要收集和研究的數(shù)據(jù) （ 二 ） 市場狀況研究 是介于宏觀和微觀之間的研究 。 總成本可分離出固定成本和變動成本 。 ① 基本預備費又稱為不可預見費 ， 是指在初步設計及概算內(nèi)難以預料的工程費用 。 （ 11） 建設期貸款利息估算 建設期每年應計利息 =（年初貸款本息累計 +本年貸款額247。 2） 年利率=（ 0+300247。 2） 年利率=（ 300+9+600++400247。該項目原有自有資金 4000萬元，實行滾動開發(fā)后，預計第一年末預售額為 1000萬元，第二年末住宅銷售后預計獲得 2500萬元資金，第二年末預售額估計 1500萬元，這些預售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，項目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為 6%，工程中標價為