【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 房地產(chǎn) 投資的含義 房地產(chǎn)投資 是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的 ， 預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物 ， 直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為 。 房地產(chǎn)投資的類型 ?房地產(chǎn)投資可以分為 直接投資 和 間接投資 。 房地產(chǎn)投資類型體系圖 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法 ， 得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值 ， 以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述 一 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述 （ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用 項(xiàng)目定義是指對(duì)項(xiàng)目的用途性質(zhì)作出明確的界定 ， 具體描述項(xiàng)目的主要 用途或綜合用途和目的 。 項(xiàng)目定位 ， 則根據(jù)市場(chǎng)和需求 ， 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 ， 決定項(xiàng)目的 規(guī)格和檔次 。 奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論 目前 ， 把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策建立在項(xiàng)目 可行性研究 的分析評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上 ， 其重要的 決策依據(jù)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 的結(jié)論 ， 然而這兩者評(píng)價(jià)的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 。 （二）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項(xiàng)目總體策劃指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中所進(jìn)行的全面策劃 。 局部策劃是對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問(wèn)題的策劃。 (資金 進(jìn)度 質(zhì)量） 項(xiàng)目構(gòu)思策劃 （ 1） 項(xiàng)目的 定義 （ 2） 項(xiàng)目的 定位 （ 3） 項(xiàng)目的 系統(tǒng) 構(gòu)成 （ 4） 其他 項(xiàng)目實(shí)施策劃 （ 1） 項(xiàng)目組織策劃 。 法人制 （ 2） 項(xiàng)目融資策劃 。 （ 3） 項(xiàng)目目標(biāo)策劃 。 項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括項(xiàng)目 總目標(biāo) (總投資 、 建設(shè)質(zhì)量 、總進(jìn)度 )體系 設(shè)定和總目標(biāo)按項(xiàng)目 、 參加主體 、 實(shí)施階段等進(jìn)行分解的 子目標(biāo)體系 設(shè)定 。 （ 4）項(xiàng)目管理策劃 設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目管理 策 劃 施工階段 項(xiàng)目管理 策 劃 現(xiàn)場(chǎng)管理組織系統(tǒng)策劃 施工質(zhì)量 、 成本工期和安全目標(biāo)控制策劃 施工質(zhì)量監(jiān)督策劃 現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)方式策劃 技術(shù)檔案資料和信息管理策劃 … … 項(xiàng)目管理 策 劃 設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃 設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃 設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃 施工招標(biāo)與采購(gòu)策劃 設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃 組織結(jié)構(gòu)策劃 工作程序與制度策劃 組織運(yùn)行機(jī)制策劃 （三）項(xiàng)目策劃的層次和程序 決策領(lǐng)導(dǎo)層和項(xiàng)目實(shí)施基層 中間管理層和技術(shù)管理層 項(xiàng)目 早期的策劃 工作是在許多經(jīng)驗(yàn)性階段假設(shè) 的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所做出的許多分析也是粗略的估計(jì) ，項(xiàng)目的發(fā)展使原來(lái)的 假設(shè)被證實(shí)或者被推翻 ，粗略的估計(jì)會(huì)逐漸趨于 詳細(xì)和精確 。早期項(xiàng)目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。項(xiàng)目策劃內(nèi)容的動(dòng)態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項(xiàng)目管理工作人員必須充分理解的一個(gè)特性。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策概述 （ 一 ） 項(xiàng)目投資決策的含義 決策與房地產(chǎn)投資決策 有明確的決策目標(biāo)； 有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案； 有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)； 真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料 。 房地產(chǎn)投資策略 房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃 。 房地產(chǎn)投資決策的基本要素 決策者； 決策目標(biāo)； 決策變量 （ 決策者定 ） ； 狀態(tài)變量 （ 不確定性 ） 。 （二）房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標(biāo) 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo) 。 擬訂決策方案 擬訂多個(gè)可行的備選方案 。 優(yōu)選決策方案 選擇標(biāo)準(zhǔn) 。 實(shí)際運(yùn)用 。 執(zhí)行決策方案 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法 定性分析方法和 定量分析方法 兩大類 。 一 、 定性分析方法 因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。 （ 一 ） 經(jīng)驗(yàn)判斷法 普遍應(yīng)用于一般決策中 ， 但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析 。 （ 二 ） 創(chuàng)造工程法 是建立在人的直觀 、 靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱 。 關(guān)鍵是運(yùn)用人們 創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法 ，去認(rèn)識(shí)、分析和解決問(wèn)題。 二、定量分析方法 定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解。從而作出科學(xué)的決策。 （一）確定型決策 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且 一種方案只有一種確定 可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。 單純選優(yōu)法 （ 1） 絕對(duì)法 效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小 ① 凈收益法 總收入扣除總成本的余額 。 由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值 ， 故一般適用于短期的 （ 即資金價(jià)值可以忽略的 ） 房地產(chǎn)投資決策 。 ② 凈現(xiàn)值法 ③ 凈年值法 ? ? ? ???????nttt iCOCINPV01CRCOCINA ???（ 2） 相對(duì)法 ① 內(nèi)部收益率法 ② 效益費(fèi)用比法 ? ? ? ???? ???nttt F IRRCOCI101? ? ? ?? ?? ? ???ntntttttiCiBCB0 0 1/1/③ 凈現(xiàn)值收益率法 凈現(xiàn)值收益率法是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。 模型選優(yōu)法 [例 31] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有資金 1500萬(wàn)元左右 、 欲分別投資于別墅 、 住宅 、 飯店三類房地產(chǎn) ， 為謀求整體效益最大化 ， 希望確定哪類投資多些 ， 哪類投資少些 。 假設(shè)該公司為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策 ， 分別邀請(qǐng)房地產(chǎn)專家 、 市場(chǎng)調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共 9人組成決策群體 ， 對(duì)三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策 ， 投資 700萬(wàn)元左右表示 “ 投資多 ” ， 投資 500萬(wàn)元左右表示 “ 投資中等 ” ，投資 300萬(wàn)元左右表示 “ 投資少 ” 。 [解 ] 9位人士對(duì)這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣 D為： 投資飯店投資住宅投資別墅????????????????????????????????350 0590 0470 0300500700621027162D（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法 最大概率法 在風(fēng)險(xiǎn)決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù) 。 所發(fā)生的概率都很小 ， 或互相接近 ， 就不宜采用此方法 。 期望值法 最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小 ， 則最小的損益期望值為最優(yōu)方案 。 其一般結(jié)構(gòu)形式為： 設(shè) 為決定的行動(dòng)方案； 為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率 ， 且 ； ? ?mAAAA , 21 ?? ?mPPPP , 21 ??? ?mj jP1 1? ? ???mjijji aPAE1? ?? ?AEMaxAA ? ? ?? ?MinA [例 32] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案，一個(gè)方案為大面積開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅，另一個(gè)方案是小面積開(kāi)發(fā)。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為 4年。大面積開(kāi)發(fā)需要投資 5000萬(wàn)元，小面積開(kāi)發(fā)需要投資 3000萬(wàn)元，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，房屋需要量的概率及兩個(gè)方案損益值如表 31所示。試問(wèn)選用何種方案收益最大？ 表不同房屋需求量概率年損益值 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(Ai) 大面積開(kāi)發(fā) （ A1） 2023 400 小面積開(kāi)發(fā)（ A2） 900 600 [解 ] 在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈損益期望值 （ 未考慮時(shí)間價(jià)值 ） 為： ? ?? ?? ?? ?萬(wàn)元120500 0211????????? ??jijj aPAE ? ?? ?? ?萬(wàn)元240300 212???????? ??jijj aPA因此 ， 最優(yōu)方案則為 以上計(jì)算表明應(yīng)選擇小面積開(kāi)發(fā)建設(shè)方案收益最大。 ? ? ? ?? ? 221 , AAEAEMaxAA ?? 決策樹(shù)法 （ 1） 決策點(diǎn) ：用符號(hào) □ 表示 。 （ 2） 狀態(tài)點(diǎn) ：用符號(hào) ○ 表示 。 （ 3） 結(jié)果點(diǎn) ：用符號(hào) △ 表示 。 （ 4） 分枝 ：用符號(hào) — 表示 。 [例 ] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司設(shè)想開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū) ， 經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個(gè)擬建方案 。 方案 1是進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)；方案 2是先進(jìn)行小規(guī)模開(kāi)發(fā) 。 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限均為 6年 。 大規(guī)模開(kāi)發(fā)需要投資 15000萬(wàn)元 ， 小規(guī)模開(kāi)發(fā)需要投資 10000萬(wàn)元 。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè) ， 房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值見(jiàn)表 32。 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(A) 大規(guī)模開(kāi)發(fā) 5300 1000 小規(guī)模開(kāi)發(fā) 3000 1000 題中建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前 2年和后 4年兩期考慮。根據(jù)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)，前 2年房屋需求量較高的概率為 ，如果前 2年市場(chǎng)需求量較高，則后 4年房屋需求量較高的概率為 ；如果前 2年市場(chǎng)需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問(wèn)在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ □① 需求量低 需求量高 小規(guī)模開(kāi)發(fā) 大規(guī)模開(kāi)發(fā) 需求量低 需求量低 1