【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= iK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2 2? ??? RKPi 方差表 311 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮 20% 表 312 普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算 iPiK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= 0023 2? ??? RKP i 方差（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和類型 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度量值為 ， 比債券（ ）、黃金（ ）、古董（ ）、外匯（ ）大，而比股票（ ）、期貨（ ）要小 。 政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn) 金融政策變化風(fēng)險(xiǎn) 環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn) 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 容積率變化風(fēng)險(xiǎn) 建筑覆蓋率變化風(fēng)險(xiǎn) 用途的相容性風(fēng)險(xiǎn) 近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 購買力風(fēng)險(xiǎn) 住戶規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn) 單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn) 建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn) 建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn) 建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)備故障 、 損壞或施工事故風(fēng)險(xiǎn) 建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn) 信息風(fēng)險(xiǎn) 火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn) 洪水風(fēng)險(xiǎn) 地震風(fēng)險(xiǎn) 氣溫風(fēng)險(xiǎn) 國家風(fēng)險(xiǎn) 國際政治風(fēng)險(xiǎn) 國際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn) 國際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn) 國際經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 地價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 融資風(fēng)險(xiǎn) 國民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 利率變化風(fēng)險(xiǎn) 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn) 稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房 地 產(chǎn) 投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 國際風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 公共干預(yù)風(fēng)險(xiǎn) 住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn) 治安風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 圖 37 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類圖 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 一 、 可行性研究概述 （ 一 ） 可行性研究的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 是對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法 ， 得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值 ， 以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究 。 技術(shù)； 效益 (主要是經(jīng)濟(jì)效益 ) 。 （二）可行性研究的作用 作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù) 凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 不能列入計(jì)劃 ， 不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書 ， 不能進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 作為籌集建設(shè)資金的依據(jù) 作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議 、 合同的依據(jù) 作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 三、住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段 （ 一 ） 機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi) ， 以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ) ， 進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算 ， 來選擇最佳投資機(jī)會(huì) ， 提出項(xiàng)目 。 在我國項(xiàng)目建議一般采用項(xiàng)目建議書的形式 。 建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù) 。 住宅類型 、 擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想 。 建設(shè)條件的初步分析 。 投資估算和資金籌措設(shè)想 。 項(xiàng)目的進(jìn)度安排 。 經(jīng)濟(jì)效益初步估計(jì) 。 估算精度一般在177。 30%以內(nèi)，研究費(fèi)用一般占總投資的 ～ %。所需時(shí)間約12個(gè)月。 （二）初步可行性研究 分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論； 對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目 ， 或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目 ，往往就越過初步可行性研究階段 ， 直接進(jìn)入詳細(xì)可行性研究階段 。 初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機(jī)會(huì)研究，可達(dá)到177。 20%，所需費(fèi)用約占總投資的 %～ %，所需的時(shí)間為 2個(gè)月左右。 （三）詳細(xì)可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究 ， 是項(xiàng)目投資可行性研究全過程中 最重要的一個(gè)部分 。 該階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在177。 10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占總投資的 1%～ 3%，大型項(xiàng)目約占 %～ 1%。所需時(shí)間為 2～ 3個(gè)月。 （四）項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策 對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須 就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)論證 。 四、可行性研究的基本內(nèi)容 一是項(xiàng)目的必要性； 二是開發(fā)項(xiàng)目在受各種外部條件所制約時(shí)實(shí)施的可能性； 三是項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析。 五、可行性研究報(bào)告的撰寫 （ 一 ） 可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 封面 摘要 字?jǐn)?shù)以不超過 1500字為宜 。 目錄 正文 通常包括的具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。 附表 附圖 根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9號(hào)令（ 2023年 6月 18日頒發(fā)）， 在工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中還須增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容 。 （二）可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目概況 投資環(huán)境研究 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 建設(shè)方式及進(jìn)度安排 投資估算及資金籌措 包括土地費(fèi)用 、 前期工程費(fèi)用 （ 含專業(yè)費(fèi)用 ） 、 房屋開發(fā)費(fèi)用 、 開發(fā)間接費(fèi) 、 管理費(fèi) 、 銷售費(fèi)用 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi) 。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量分析 ， 要從全投資和自有資金 （ 股本金 ） 兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算 。 1 不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。 1 可行性研究的結(jié)論 較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ， 項(xiàng)目是否可行 。 根據(jù)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行或不可行的理由，對(duì)于不可行的項(xiàng)日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對(duì)于可行的項(xiàng)目，應(yīng)指出存在的問題及改進(jìn)建議。 以上 12點(diǎn)是可行性研究報(bào)告正文的內(nèi)容，其中 市場(chǎng)研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究報(bào)告中的重中之重的部分 。 （三）可行性研究報(bào)告的校讀與編輯 撰寫者有必要先一字一句地讀一下評(píng)價(jià)報(bào)告的草稿 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的內(nèi)容 （ 一 ） 宏觀因素研究 要收集和研究的數(shù)據(jù) （ 二 ） 市場(chǎng)狀況研究 是介于宏觀和微觀之間的研究 。 （ 三 ） 相關(guān)因素研究 （ 微觀 ） 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基本方法 （ 一 ） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集 （ 二 ） 對(duì)原始數(shù)據(jù)的加工 列表分析 運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析 回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。 （ 1）一元線性回歸法 比較平穩(wěn) ii bXaY ?? NXbYa ii ?? ?? ? ? 22 ?? ??? ???iiiiiiXXNYXYXNb? ?? ? ? ?? ?2222 ???????????iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 總成本 [（ 總投資或開發(fā)總成本 ） +銷售期成本 ]、 銷售收入 、 銷售稅金及附加 、 利潤 等估算 。 總成本一般由開發(fā)總成本和銷售期成本所組成 。 總成本可分離出固定成本和變動(dòng)成本 。 （一）住宅開發(fā)項(xiàng)目總投資（或開發(fā)總成本）估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價(jià)）和流動(dòng)資金（即流動(dòng)資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構(gòu)成。 固定資產(chǎn)投資估算 （ 1） 土地使用費(fèi) （ 2） 前期開發(fā)費(fèi) （ 3） 建筑安裝工程費(fèi) （ 4） 工程監(jiān)理費(fèi) （ 5） 配套設(shè)施費(fèi) （ 6） 建設(shè)單位管理費(fèi) （ 7） 工程保險(xiǎn)費(fèi) （ 8） 工程承包管理費(fèi) 以上 （ l） ~（ 8） 項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項(xiàng)目工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 。 （ 9） 預(yù)備費(fèi) 預(yù)備費(fèi)是指投資估算時(shí)用以處理 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用與估算發(fā)生的費(fèi)用不相符而追加的費(fèi)用 ， 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分 。 ① 基本預(yù)備費(fèi)又稱為不可預(yù)見費(fèi) ， 是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用 。 用公式表示為： 基本預(yù)備費(fèi)＝ [(工程費(fèi) +工程建設(shè)其他費(fèi) )即 （ 1） ~（ 8） 項(xiàng) ] 基本預(yù)備費(fèi)率 ②漲價(jià)預(yù)備費(fèi)又稱為價(jià)差預(yù)備費(fèi)，是 指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期間由于價(jià)格等變化引起工程價(jià)格變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用 。 ? ?? ?110??? ??tntt fIPF [例 37] 某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為 10000萬元，按本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為 3年， 3年的投資計(jì)劃比例分別為 40%、 35%、 25%，預(yù)測(cè)建設(shè)期內(nèi)年平均價(jià)格變動(dòng)率為3%，請(qǐng)估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 [解 ] 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： It＝ 10000 40%=4000（ 萬元 ） 第一年漲價(jià)預(yù)備費(fèi) PFl=I1[(1+f)11]＝ 4000 [(1+3%)11]=120（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2＝ 10000 35%＝ 3500（ 萬元 ） 第二年漲價(jià)預(yù)備費(fèi) PF2=I2[(1+f)21]＝ 3500 [(1+3%)21]=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3＝ 10000 25%＝ 2500（ 萬元 ） 第三年漲價(jià)預(yù)備費(fèi) PF3=I3[(1+f)31]＝ 2500 [(1+3%)31]=（ 萬元 ） 該