【文章內(nèi)容簡介】 風險度量值 R= iK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2 2? ??? RKPi 方差表 311 普通住宅的投資回報率預測 經(jīng)濟狀況 發(fā)生概率 投資回報率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮 20% 表 312 普通住宅投資的風險度量值測算 iPiK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2狀況 1 2 3 結果 風險度量值 R= 0023 2? ??? RKP i 方差（三）房地產(chǎn)投資風險的特點和類型 房地產(chǎn)投資風險度量值為 ， 比債券（ ）、黃金（ ）、古董（ ）、外匯（ ）大，而比股票（ ）、期貨（ ）要小 。 政治環(huán)境風險 經(jīng)濟體制改革風險 產(chǎn)業(yè)政策風險 房地產(chǎn)制度變革風險 金融政策變化風險 環(huán)保政策變化風險 法律風險 城市規(guī)劃風險 容積率變化風險 建筑覆蓋率變化風險 用途的相容性風險 近鄰地區(qū)發(fā)展風險 類似地區(qū)發(fā)展風險 購買力風險 住戶規(guī)模變化風險 單元住宅面積變化風險 建筑材料改變和更新的風險 建筑施工技術和工藝革新風險 建筑設計變動或計算失誤風險 設備故障 、 損壞或施工事故風險 建筑生產(chǎn)力因素短缺風險 信息風險 火災風險 風暴風險 洪水風險 地震風險 氣溫風險 國家風險 國際政治風險 國際投資環(huán)境風險 貨幣匯率變化風險 國際貨幣利率變化風險 國際經(jīng)營風險 地價風險 融資風險 國民經(jīng)濟狀況變動風險 通貨膨脹風險 利率變化風險 資金變現(xiàn)風險 開發(fā)費用變化風險 稅率變動風險 房 地 產(chǎn) 投 資 風 險 國際風險 自然風險 技術風險 經(jīng)濟風險 社會風險 政策風險 區(qū)域發(fā)展風險 公共干預風險 住客干預風險 治安風險 市場供求風險 財務風險 圖 37 房地產(chǎn)投資風險分類圖 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 一 、 可行性研究概述 （ 一 ） 可行性研究的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 是對擬開發(fā)的項目進行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運用科學的技術評價方法 ， 得出一系列評價指標值 ， 以最終確定該項目是否可行的綜合研究 。 技術； 效益 (主要是經(jīng)濟效益 ) 。 （二）可行性研究的作用 作為項目投資決策的依據(jù) 凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 不能列入計劃 ， 不能批準設計任務書 ， 不能進行設計 。 作為籌集建設資金的依據(jù) 作為開發(fā)商與有關部門簽定協(xié)議 、 合同的依據(jù) 作為編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù) 三、住宅開發(fā)項目可行性研究階段 （ 一 ） 機會研究 機會研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi) ， 以市場調(diào)查和市場預測為基礎 ， 進行粗略和系統(tǒng)的估算 ， 來選擇最佳投資機會 ， 提出項目 。 在我國項目建議一般采用項目建議書的形式 。 建設項目提出的必要性的依據(jù) 。 住宅類型 、 擬建規(guī)模和建設地點的初步設想 。 建設條件的初步分析 。 投資估算和資金籌措設想 。 項目的進度安排 。 經(jīng)濟效益初步估計 。 估算精度一般在177。 30%以內(nèi)，研究費用一般占總投資的 ～ %。所需時間約12個月。 （二）初步可行性研究 分析投資機會研究的結論； 對一些中小型投資項目 ， 或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目 ，往往就越過初步可行性研究階段 ， 直接進入詳細可行性研究階段 。 初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機會研究，可達到177。 20%，所需費用約占總投資的 %～ %，所需的時間為 2個月左右。 （三）詳細可行性研究階段 詳細可行性研究即通常所說的可行性研究 ， 是項目投資可行性研究全過程中 最重要的一個部分 。 該階段對建設投資估算的精度在177。 10%，所需費用小型項目約占總投資的 1%～ 3%，大型項目約占 %～ 1%。所需時間為 2～ 3個月。 （四）項目的評價和決策 對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須 就項目可行性研究報告進行評價論證 。 四、可行性研究的基本內(nèi)容 一是項目的必要性； 二是開發(fā)項目在受各種外部條件所制約時實施的可能性； 三是項目的技術、經(jīng)濟分析。 五、可行性研究報告的撰寫 （ 一 ） 可行性研究報告的基本構成 封面 摘要 字數(shù)以不超過 1500字為宜 。 目錄 正文 通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評價基礎數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。 附表 附圖 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 9號令（ 2023年 6月 18日頒發(fā)）， 在工程項目可行性研究報告中還須增加有關招標的內(nèi)容 。 （二）可行性研究報告正文的寫作要點 項目總說明 項目概況 投資環(huán)境研究 市場研究 項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 規(guī)劃方案及建設條件 建設方式及進度安排 投資估算及資金籌措 包括土地費用 、 前期工程費用 （ 含專業(yè)費用 ） 、 房屋開發(fā)費用 、 開發(fā)間接費 、 管理費 、 銷售費用 、 財務費用和不可預見費 。 項目評價基礎數(shù)據(jù)的預測和選定 項目經(jīng)濟效益評價 現(xiàn)金流量分析 ， 要從全投資和自有資金 （ 股本金 ） 兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務內(nèi)部收益率 、 財務凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算 。 1 不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析（概率分析）。 1 可行性研究的結論 較強的抗風險能力 ， 項目是否可行 。 根據(jù)項目綜合評價，提出項目可行或不可行的理由，對于不可行的項日，要提出不可行的主要問題及處理意見，對于可行的項目，應指出存在的問題及改進建議。 以上 12點是可行性研究報告正文的內(nèi)容，其中 市場研究、項目經(jīng)濟效益評價和風險分析是可行性研究報告中的重中之重的部分 。 （三）可行性研究報告的校讀與編輯 撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研究 二 、 房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容 （ 一 ） 宏觀因素研究 要收集和研究的數(shù)據(jù) （ 二 ） 市場狀況研究 是介于宏觀和微觀之間的研究 。 （ 三 ） 相關因素研究 （ 微觀 ） 四、房地產(chǎn)市場研究的基本方法 （ 一 ） 市場數(shù)據(jù)的收集 （ 二 ） 對原始數(shù)據(jù)的加工 列表分析 運用數(shù)理統(tǒng)計方法進行分析 回歸分析法分為一元線性回歸法和多元線性回歸法兩種。 （ 1）一元線性回歸法 比較平穩(wěn) ii bXaY ?? NXbYa ii ?? ?? ? ? 22 ?? ??? ???iiiiiiXXNYXYXNb? ?? ? ? ?? ?2222 ???????????iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務數(shù)據(jù)估算 總成本 [（ 總投資或開發(fā)總成本 ） +銷售期成本 ]、 銷售收入 、 銷售稅金及附加 、 利潤 等估算 。 總成本一般由開發(fā)總成本和銷售期成本所組成 。 總成本可分離出固定成本和變動成本 。 （一）住宅開發(fā)項目總投資（或開發(fā)總成本）估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資是由固定資產(chǎn)投資（即工程造價）和流動資金（即流動資產(chǎn)投資，較少，略）二部分構成。 固定資產(chǎn)投資估算 （ 1） 土地使用費 （ 2） 前期開發(fā)費 （ 3） 建筑安裝工程費 （ 4） 工程監(jiān)理費 （ 5） 配套設施費 （ 6） 建設單位管理費 （ 7） 工程保險費 （ 8） 工程承包管理費 以上 （ l） ~（ 8） 項內(nèi)容構成了住宅開發(fā)項目工程費和工程建設其他費 。 （ 9） 預備費 預備費是指投資估算時用以處理 實際發(fā)生的費用與估算發(fā)生的費用不相符而追加的費用 ， 包括基本預備費和漲價預備費兩大部分 。 ① 基本預備費又稱為不可預見費 ， 是指在初步設計及概算內(nèi)難以預料的工程費用 。 用公式表示為： 基本預備費＝ [(工程費 +工程建設其他費 )即 （ 1） ~（ 8） 項 ] 基本預備費率 ②漲價預備費又稱為價差預備費，是 指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設期間由于價格等變化引起工程價格變化的預測預留費用 。 ? ?? ?110??? ??tntt fIPF [例 37] 某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為 10000萬元，按本項目進度計劃，項目建設期為 3年， 3年的投資計劃比例分別為 40%、 35%、 25%，預測建設期內(nèi)年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區(qū)建設期的漲價預備費。 [解 ] 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： It＝ 10000 40%=4000（ 萬元 ） 第一年漲價預備費 PFl=I1[(1+f)11]＝ 4000 [(1+3%)11]=120（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2＝ 10000 35%＝ 3500（ 萬元 ） 第二年漲價預備費 PF2=I2[(1+f)21]＝ 3500 [(1+3%)21]=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3＝ 10000 25%＝ 2500（ 萬元 ） 第三年漲價預備費 PF3=I3[(1+f)31]＝ 2500 [(1+3%)31]=（ 萬元 ） 該