【正文】 三、風(fēng)險分析（概率分析） （ 一 ） 關(guān)于風(fēng)險的定義 風(fēng)險 是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。 在我國項目建議一般采用項目建議書的形式 。 30%以內(nèi)，研究費用一般占總投資的 ～ %。所需時間為 2～ 3個月。 1 不確定性分析 一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析（概率分析）。 總成本一般由開發(fā)總成本和銷售期成本所組成 。 [解 ] 第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： It＝ 10000 40%=4000（ 萬元 ） 第一年漲價預(yù)備費 PFl=I1[(1+f)11]＝ 4000 [(1+3%)11]=120（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I2＝ 10000 35%＝ 3500（ 萬元 ） 第二年漲價預(yù)備費 PF2=I2[(1+f)21]＝ 3500 [(1+3%)21]=（ 萬元 ） 第三年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額： I3＝ 10000 25%＝ 2500（ 萬元 ） 第三年漲價預(yù)備費 PF3=I3[(1+f)31]＝ 2500 [(1+3%)31]=（ 萬元 ） 該住宅小區(qū)建設(shè)期漲價預(yù)備費： PF=120++=（ 萬元） （ 10） 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅估算 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 =（ 工程費 +工程建設(shè)其他費 +預(yù)備費 ） 投資方向調(diào)節(jié)稅稅率 目前住宅開發(fā)項目投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為 0%。 2） 6%=（ 萬元 ） 第三年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 2） 6%=（ 萬元 ） 第二年固定資產(chǎn)投資額 = 30%=（ 萬元 ） 第二年貸款額 ==（ 萬元 ） 第二年開發(fā)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 （ 四 ） 住宅開發(fā)項目銷售稅金及附加估算 在住宅開發(fā)項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算時 ， 主要使用土地增值稅和銷售稅金及附加的估算 。 出租時 ， 計算成本收益率顯得非常必要 。項目開發(fā)期為 18個月，建造期為 12個月，可出租面積系數(shù)為 。 如果在 48年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為 1%， 問公司投入該項目資本的實際收益率 （ 這時的內(nèi)部收益率為表面收益率 ） 是多少 ? [解 ] 寫字樓購買總價： 27000 10000＝ 27000(萬元 ) 寫字樓購買過程中的稅費： 27000 (4%+%+%+%)＝ 1431(萬元 ) 投資者投入的股本金： 27000 30%+1431＝ 9531(萬元 ) 抵押貸款金額： 27000 70%＝ 18900(萬元 ) 抵押貸款年還本付息額： A＝ P i/[1－ (1+i)n]＝ 18900 %/[1－ (1+%)15]＝ (萬元 ) 寫字樓第一年的凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 65% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 寫字樓第二年的凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 75% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 寫字樓第三年的凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 85% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 寫字樓第四年及以后的年凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 95% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表： 年末 0 1 2 3 415 1648 股本金投入 凈經(jīng)營收入 抵押貸款還本付息 自有資金凈現(xiàn)金流量 1 該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值：因為 ic＝ 14%， 故： FNPV＝ +／ (1+14%)+／ (1+14%)2+／ (1+14%)3 +／ 14% [1(1+14%)12] (1+14%)3+／14% [1(1+14%)33] (1+14%)15＝ (萬元 ) 1 求該投資項目自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率 （ 1） 因為 i1=14%時 ， NPV1＝ (萬元 ) （ 2） 設(shè) i2＝ 15%， 則： NPV2=(萬元 ) （ 3） FIRR＝ 14%+1% ／ (+) ＝ % 因為 FNPV＝ ＞ 0， FIRR＝ %＞ 14%， 故該項目可行。 1 簡述住宅開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資組成的內(nèi)容 ， 并完成表 323的數(shù)據(jù)驗算 （ 在書上完成 ） 。 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ?211211 NPVNPViiNPViF IRR???? 1544 22800 42800 414 ??????? ）（投資回收期四、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表 （ 一 ） 基本報表介紹 住宅開發(fā)項目常用的基本報表，如現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表 。 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi) ， 其月租金水平始終保持 160元／平方米 ， 前三年的出租率分別為 65%、 75%和 85%， 從第四年開始出租率達到95%且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率 。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為 4500平方米。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損 。 2） 6% =（ 萬元 ） 開發(fā)期貸款利息 =++=（萬元） （二）住宅開發(fā)項目銷售期成本估算 住宅開發(fā)項目銷售期成本包括銷售成本和財務(wù)費用 。該項目的實施計劃進行為：第一年完成項目全部投資的 40%，第二年完成項目全部投資的 30%，第三年完成項目全部投資的 30%。 解：第一年建設(shè)期貸款利息 =（ 年初貸款本息累計 +本年貸款額 247。 （ 9） 預(yù)備費 預(yù)備費是指投資估算時用以處理 實際發(fā)生的費用與估算發(fā)生的費用不相符而追加的費用 ， 包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩大部分 。 （三）可行性研究報告的校讀與編輯 撰寫者有必要先一字一句地讀一下評價報告的草稿 。 目錄 正文 通常包括的具體內(nèi)容有：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風(fēng)險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。 20%，所需費用約占總投資的 %～ %，所需的時間為 2個月左右。 投資估算和資金籌措設(shè)想 。 政治環(huán)境風(fēng)險 經(jīng)濟體制改革風(fēng)險 產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險 房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險 金融政策變化風(fēng)險 環(huán)保政策變化風(fēng)險 法律風(fēng)險 城市規(guī)劃風(fēng)險 容積率變化風(fēng)險 建筑覆蓋率變化風(fēng)險 用途的相容性風(fēng)險 近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險 類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險 購買力風(fēng)險 住戶規(guī)模變化風(fēng)險 單元住宅面積變化風(fēng)險 建筑材料改變和更新的風(fēng)險 建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險 建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險 設(shè)備故障 、 損壞或施工事故風(fēng)險 建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險 信息風(fēng)險 火災(zāi)風(fēng)險 風(fēng)暴風(fēng)險 洪水風(fēng)險 地震風(fēng)險 氣溫風(fēng)險 國家風(fēng)險 國際政治風(fēng)險 國際投資環(huán)境風(fēng)險 貨幣匯率變化風(fēng)險 國際貨幣利率變化風(fēng)險 國際經(jīng)營風(fēng)險 地價風(fēng)險 融資風(fēng)險 國民經(jīng)濟狀況變動風(fēng)險 通貨膨脹風(fēng)險 利率變化風(fēng)險 資金變現(xiàn)風(fēng)險 開發(fā)費用變化風(fēng)險 稅率變動風(fēng)險 房 地 產(chǎn) 投 資 風(fēng) 險 國際風(fēng)險 自然風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險 經(jīng)濟風(fēng)險 社會風(fēng)險 政策風(fēng)險 區(qū)域發(fā)展風(fēng)險 公共干預(yù)風(fēng)險 住客干預(yù)風(fēng)險 治安風(fēng)險 市場供求風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 圖 37 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類圖 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 一 、 可行性研究概述 （ 一 ） 可行性研究的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 是對擬開發(fā)的項目進行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運用科學(xué)的技術(shù)評價方法 ， 得出一系列評價指標值 ， 以最終確定該項目是否可行的綜合研究 。 （三）單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量 、 相互獨立 ， 一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變 。 表 34 后悔值法決策表 單位：萬元 狀態(tài) 方案 后悔值 自 然 狀 態(tài) 最大后悔值 甲 乙 丙 丁 第一方案 100 200 0 200 200 第二方案 300 300 0 0 300 第三方案 0 0 300 400 400 第四方案 200 200 0 100 200 理想目標 400 600 500 800 最大后悔值中的最小值 200 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 一 、 盈虧平衡分析 找出盈虧平衡點 （ 一 ） 線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的 假設(shè)條件 （ 1） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積 （ 產(chǎn)品產(chǎn)量 ） 的線性函數(shù) 。 大規(guī)模開發(fā)需要投資 15000萬元 ， 小規(guī)模開發(fā)需要投資 10000萬元 。試問選用何種方案收益最大？ 表不同房屋需求量概率年損益值 需求量 行動方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(Ai) 大面積開發(fā) （ A1） 2023 400 小面積開發(fā)（ A2） 900 600 [解 ] 在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的凈損益期望值 （ 未考慮時間價值 ） 為： ? ?? ?? ?? ?萬元120500 0211????????? ??jijj aPAE ? ?? ?? ?萬元240300 21