【正文】 264001716=24684（ 萬元 ） 2． 項目總開發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 5000萬元 （ 2） 建造成本： 22023 3500＝ 7700(萬元 ) （ 3） 專業(yè)人員費用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價 、 機電 、 監(jiān)理工程師等費用 )：7700 8%＝ 616(萬元 ) （ 4） 其他費用： 460萬元 （ 5）管理費： (5000+7700+616+460) % ＝ (萬元 ) （ 6） 財務(wù)費用 ① 土地費用利息： 5000 [(1+12%/4)3 41]＝ (萬元 ) ② 建造費用 、 專業(yè)人員費用 、 其他費用 、 管理費用利息： (7700+616+460+) [(1+12%/4)(2/2) 41]＝ (萬元 ) ③ 融資費用： (+) 10%＝ (萬元 ) ④ 財務(wù)費用總計； ++＝ (萬元 ) （ 7） 市場推廣及銷售代理費用： 26400 (%+%)＝ 924(萬元 ) （ 8） 項目開發(fā)成本總計： 5000+7700+616+460+++924＝ (萬元 ) 開發(fā)商利潤： ＝ (萬元 ) 開發(fā)商成本利潤率： () 100%＝% [例 311] 某開發(fā)商在一個中等城市以 425萬元的價格購買了一塊寫字樓用地 50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為 4500平方米。開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收人為 450元／平方米。銀行同意提供的貸款利率為 15%的基礎(chǔ)利率上浮 2個百分點，融資費用為貸款利息的 10%。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為 1000元 /平方米，專業(yè)人員費用為建造成本的 %，行政性收費等其他費用為 60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的 %，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入的 20%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率為 %。項目開發(fā)期為 18個月，建造期為 12個月，可出租面積系數(shù)為 。試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評價。 [解 ] 項目總開發(fā)價值 （ 1） 項目可出租建筑面積： 4500 ＝ 3825(平方米 ) （ 2） 項目每年凈租金收入： 3825 450＝ (萬元 ) （ 3）項目總開發(fā)價值 ＝ =(萬元 ) %)(%1)(??????? 項目總開發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 425萬元 （ 2） 建造成本； 4500 1000＝ 450(萬元 ) （ 3） 專業(yè)人員費用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價 、 機電 、 監(jiān)理工程師等費用 )： 450 %＝ (萬元 ) （ 4） 其他費用： 60萬元 （ 5）管理費： (425+450++60) %＝ (萬元 ) （ 6） 財務(wù)費用 ① 土地費用利息： 425 [(1+17%/4) 41]＝ (萬元 ) ② 建造費用 、 專業(yè)人員費用 、 其他費用 、 管理費用利息： (450++60+) [(1+17%／ 4) 41]＝ (萬元 ) ③ 融資費用： (+) 10%＝ (萬元 ) ④ 財務(wù)費用總計： ++＝ (萬元 ) （ 7） 市場推廣及出租代理費： 20%=（ 萬元 ） （ 8） 項目開發(fā)成本總計： 425+450++60+++=（萬元） 開發(fā)商利潤： =（ 萬元 ） 開發(fā)商成本利潤率為： 100%=% [例 313]某投資者以 10000元／平方米的價格購買了一棟建筑面積為 27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營 ， 該投資者在購買該寫字樓的過程中 ， 又支付了相當(dāng)于購買價格 4%的契稅 、 %的手續(xù)費 、 %的律師費用和 %的其他費用 。 其中 ， 相當(dāng)于樓價 30%的購買投資和各種稅費均由投資者的自有資金 (股本金 )支付 ， 相當(dāng)于樓價 70%的購買投資來自期限為 15年 、 固定利率為 %、 按年等額還款的商業(yè)抵押貸款 。 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi) ， 其月租金水平始終保持 160元／平方米 ， 前三年的出租率分別為 65%、 75%和 85%， 從第四年開始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率 。 出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的28%。 如果購買投資發(fā)生在第一年的年初 ， 每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末 ， 整個出租經(jīng)營期為 48年 ， 投資者的目標(biāo)收益率為 14%。 試從投資者的角度 ， 計算該項投資自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 ， 并判斷該項目的可行性 。 如果在 48年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為 1%， 問公司投入該項目資本的實際收益率 （ 這時的內(nèi)部收益率為表面收益率 ） 是多少 ? [解 ] 寫字樓購買總價： 27000 10000＝ 27000(萬元 ) 寫字樓購買過程中的稅費： 27000 (4%+%+%+%)＝ 1431(萬元 ) 投資者投入的股本金： 27000 30%+1431＝ 9531(萬元 ) 抵押貸款金額： 27000 70%＝ 18900(萬元 ) 抵押貸款年還本付息額： A＝ P i/[1－ (1+i)n]＝ 18900 %/[1－ (1+%)15]＝ (萬元 ) 寫字樓第一年的凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 65% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 寫字樓第二年的凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 75% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 寫字樓第三年的凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 85% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 寫字樓第四年及以后的年凈經(jīng)營收入： 27000 160 12 95% (1－ 28%)＝ (萬元 ) 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表： 年末 0 1 2 3 415 1648 股本金投入 凈經(jīng)營收入 抵押貸款還本付息 自有資金凈現(xiàn)金流量 1 該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值：因為 ic＝ 14%， 故： FNPV＝ +／ (1+14%)+／ (1+14%)2+／ (1+14%)3 +／ 14% [1(1+14%)12] (1+14%)3+／14% [1(1+14%)33] (1+14%)15＝ (萬元 ) 1 求該投資項目自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率 （ 1） 因為 i1=14%時 ， NPV1＝ (萬元 ) （ 2） 設(shè) i2＝ 15%， 則： NPV2=(萬元 ) （ 3） FIRR＝ 14%+1% ／ (+) ＝ % 因為 FNPV＝ ＞ 0， FIRR＝ %＞ 14%， 故該項目可行。 1 計算項目實際收益率 實際收益率 (Rr)、 表面收益率 (Ra)和通貨膨脹率 (Rd)之間的關(guān)系式為： (1+Ra)＝ (1+Rr)(1+Rd) 通過計算已得到 Ra＝ %， 又已知 Rd＝ 1%， 所以 Rr可以通過下式計算得： (1+)＝ (1十 Rr)(1十 )， 求解得 Rr＝ 因此，該項目投資的實際收益率為 %。 [例 314] 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)如下，問財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期分別為多少？ 建設(shè)經(jīng)營期 n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入 CI 4136 32186 84749 82276 23689 4852 4852 40589 現(xiàn)金流出 CO 19133 33378 43098 48309 13914 5400 2421 2421 14119 凈現(xiàn)金流量 CICO 19133 29242 10912 36440 68362 18289 2431 2431 26470 累計凈現(xiàn)金流量 19133 45242 53941 28004 15442 25819 27051 28151 38841 [解 ] 因為 以 ic =12%代入上式，得 NPV=38841≥0 ， 故取大于 12%的“率”代入上式，可取 13%代入，得 NPV=， 以后進行跳躍式取“率”，最終算得 i1 =31%時，NPV1 =； i2 =32%時， NPV2 =。 所以 =%，說明項目可行。 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ?211211 NPVNPViiNPViF IRR???? 1544 22800 42800 414 ??????? ）（投資回收期四、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表 （ 一 ） 基本報表介紹 住宅開發(fā)項目常用的基本報表，如現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表 。 復(fù)習(xí)思考題 了解策劃的內(nèi)容和程序 。 房地產(chǎn)投資決策方法分為哪二大類 ？ 房地產(chǎn)投資決策中的定量分析方法有哪幾種 ？ 掌握各種定量分析方法的計算 。 何謂敏感性分析 ？ 它有什么局限性 ？ 風(fēng)險分析與敏感性分析的主要區(qū)別是什么 ？ 何謂可行性研究 ？ 可行性研究的作用體現(xiàn)在哪些方面 ？ 可行性研究的四個工作階段是如何劃分的 ？ 可行性研究主要包括哪幾個方面的內(nèi)容 ？ 可行性研究報告的基本構(gòu)成有哪些 ？ 簡述可行性研究報告正文的撰寫要點 。 1 簡述住宅開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資組成的內(nèi)容 ， 并完成表 323的數(shù)據(jù)驗算 （ 在書上完成 ） 。 1 如何估算住宅開發(fā)項目利潤總額 ？ 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)有哪些 ？ 其概念和計算方法是怎樣的 ？ 1 如何利用財務(wù)現(xiàn)金流量表計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 、 財務(wù)凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期 ？ 1 已知某房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的現(xiàn)金流量如下： 假設(shè)貼現(xiàn)率為 12%， 求該項目的動態(tài)回收期 。 年份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 3000 2023 1500 500 100 演講完畢，謝謝觀看！