【導(dǎo)讀】第一章項目溯源與必要性····································4. 第二章項目概況··············································7. 第三章市場分析與定位········································11. 第四章規(guī)劃設(shè)計··············································19. 第五章項目建設(shè)與管理······································30. 第六章銷售計劃·············································34. 第七章投資預(yù)算與資金籌措·································37. 第八章財務(wù)分析············································41. 第九章敏感性分析············································46. 第十章綜合評介及結(jié)論······································52. 個江景住宅項目，是在政府的支持下開發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)。生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項目的每一細(xì)微處，使整個項目洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂章。

　　

【正文】 組織現(xiàn)有業(yè)主參觀東和花園項目，擴(kuò)大東和江景工程項目的影響，推銷東和江景工程項目。 東和江景工程項目的市場推廣將以心理價位、現(xiàn)場包裝、配套設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)信息等手段為主，樹立起東和地產(chǎn)的品牌形象。 重慶房地產(chǎn)交易會是銷售的最佳時機(jī)，因此東和江景工程項目應(yīng)在 2021年 10 月底之前開盤銷售，以便參加秋季房地產(chǎn)交易會，同時又可抓住 10 月至 12 月這一銷售旺季，促進(jìn)該項目的資金回籠，降低投資風(fēng)險。 第 七章 投資預(yù)算與資金籌措 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 37頁 共 52 頁 一、 項 目 投 入預(yù)算 本項目總投入預(yù)算金額為 149,737,768 元。 總投入預(yù)算表詳見《附表 1》 附表 1 項目總投入預(yù)算表 序號 項目名稱 預(yù)算金額 （萬元） 結(jié)構(gòu)百分比 備注 1 規(guī)劃設(shè)計費 2， 920， 455 ％ 2 土地成本（拆遷安置） 32， 002， 400 ％ 3 開發(fā)綜合成本 其中： 平基工程 建安工程 環(huán)境配套 92， 559， 400 5， 432， 512 66， 559， 842 20， 567， 046 ％ 4 開發(fā)間接費用 1， 427， 140 ％ 5 開發(fā)管理費用 2， 316， 000 ％ 6 開發(fā)規(guī)稅 12， 665， 239 ％ 7 銷售推廣費 5， 847， 430 ％ 合 計 149， 737， 768 100％ 二 、 資 金投入使用計劃 本項目所有投資主要集中在項目施工期內(nèi)，在實施過程中將根據(jù)投入計劃、工程進(jìn)度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。 資金投入計 劃詳見 《附表 2》 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 38頁 共 52 頁 三 、 資 金籌措 本項目資金來源結(jié)構(gòu)為： 企業(yè)自有（自籌）資金 ＋銀行貸款＋項目銷售回籠資金 銷售回籠資金除了用于項目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集 計劃詳見《附表 3》 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 39頁 共 52 頁 附表 2 項目資金投入計劃表 單位：萬元 時間 項目名稱 2021 年 2021 年（ 1～ 4 季度） 2021（ 1～ 4 季度） 2021（ 1～ 4 季度） 2021 年 合計 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 季度 規(guī)劃設(shè)計費 292 292 拆遷安置 3200 3200 綜合成本 平基工程 326 217 543 建安工程 1490 1232 909 533 629 1231 347 285 6656 環(huán)境配套 44 47 68 202 370 743 393 190 2057 開發(fā)間接費用 27 23 26 11 7 9 19 21 143 開發(fā)管理費用 25 19 17 29 25 35 37 38 7 232 開發(fā)規(guī)稅 140 87 35 82 32 70 48 95 60 215 108 215 80 1267 銷售推廣費 28 95 35 75 35 75 35 75 35 75 35 585 合 計 3492 140 465 1856 1499 1084 912 1126 2200 894 765 143 290 103 14974 附表 3 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 40頁 共 52 頁 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計劃表 序號 資金項目 金額 結(jié)構(gòu) 百分比 資金用途 預(yù)計到位時間 備注 1 企業(yè)自有（自籌）資金 79， 922， 855 ％ 其中： （ 1） 已完成投入 （ 2）現(xiàn)有貨幣資產(chǎn) （ 2） 皇冠東和花園 項目銷售回籠 資金 34， 922， 855 15， 000， 000 30， 000， 000 ％ ％ ％ 規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、 開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎(chǔ) 建安、環(huán)境、配套等 2021 年 3 月全部到位 2021 年 4 月～ 2021 年 3 月內(nèi)分期、分批注入 皇冠東和花園項目 2 銀行借貸 30， 000， 000 % 建安、環(huán)境、配套等 2021 年 3 月工程開工后即時到位 3 項目銷售回籠資金 39， 814， 918 ％ 建安、環(huán)境、配套等 從 2021 年 11 月開始陸續(xù)回籠，并分期 分批注入項目開發(fā) 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 41頁 共 52 頁 第八章 財務(wù)分析 一、 分 析 測 算說明 2021 年 3 月至 2021 年 3 月，建設(shè)周期 2 年； 2021 年 10 月至 2021 年 1 月，預(yù)計用 26 個月的時間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的 95％，預(yù)留 5％的閑置率； I=12%； 。 二 、 銷 售價格及銷售收入估算 根據(jù)嚴(yán)密的市場調(diào)查，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢和項目周邊物業(yè)的一般銷售價格，本項目各類可銷售物業(yè)的銷售均價和總銷售收入估算如下表（附表 4）所示： 附表 4 銷 售 價格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型 總建面 （數(shù)量） 銷售均價 總收入 （元） 備注 住宅 57413m2 3100 元／ m2 169， 081， 280 總建面含設(shè)備層公攤面積。 總收入按 95％的銷售率計算 停車位 124 個 120210 元／ 個 14， 136， 000 商場 3005m2 5100 元／ m2 14， 559， 225 銷售收入合計 197， 776， 500 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 42頁 共 52 頁 三 、 銷 售進(jìn)度估算分析 本項目預(yù)計在 2021 年 10 月份開盤銷售期房；從 2021 年 3月開始銷售現(xiàn)房，到 2021 年 2 月時累計完成整個銷售任務(wù)的 95％，銷售期基本結(jié)束。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留 5％的空置率。 項目銷售進(jìn)度估算分析情況詳見《附表 5》 四 、 成 本費用預(yù)算 本項目總成本為 149， 737， 768 元 ,單位平米平均成本為 2282元。 1．勘測、規(guī)劃設(shè)計費為 2， 920， 445 元，單位平方米平均成本為 元。 2．土地獲取成本（拆遷費用）為 32， 002， 400 元 ,單位平方米 平均成本為 487 元。 92， 559， 400 元 ,單位平方米平均成本為 1411元，開發(fā)成本估算表詳見《附表 6》。 1， 427， 140 元 ,單位平方米平均成本為 22元。 2， 316， 000 元 ,單位平方米平均成本為 35元。 ％計提，為 5， 847， 430元 ,單位平方米平均成本為 89 元，銷售推廣費用預(yù)算表詳見《附表 7》。 12， 665， 239 元 ,單位平方米平均成本為 193 元，開發(fā)規(guī)費和稅費估算表 （危改工程，政府特批）； 詳見《附表 8》。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 43頁 共 52 頁 ，根據(jù)項目資金 籌措計劃和項目實施進(jìn)度的安排，按 ％的年利率，借貸期限 2 年為依據(jù)，項目財務(wù)費用總計為 3,186,000 元 ,單位平米平均成本為 49 元。 五 、 經(jīng) 濟(jì)財務(wù)指標(biāo)測算分析 以項目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計劃表《附表 2》及銷售進(jìn)度估算表《附表 5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表 9》。 項目投資回收期 本項目預(yù)算總投入為 149， 737， 768，主要在兩年（ 2021～ 2021 年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項目實際狀況，本次分析測算將根據(jù)《 現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動態(tài)的角度計算項目投資回收期。 從《現(xiàn)金流量表》中可知，到 2021 年第三季度末，累計凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到 2021 年第四季度為止，累計凈現(xiàn)金流量為2881 萬元，這說明項目總的投資回收期介于 2021 年第三季度和 2021 年第四季度之間，即項目開工后（ 2021 年 1 季度末）的第 10～ 11 季度之間，經(jīng)計算 : 項目投資回收期（動態(tài)）＝ 10＋［－（－ 33）］ ／ 3457 ≈ （季度） ≈ 30（月） 也即 是說從 2021 年 3 月份工程項目開工后，項目投資大概在 2021 年 9月份前就能夠全部收回來，從 2021 年 9 月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項目投資收益。 項目投資收益、投資利潤率 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 44頁 共 52 頁 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投入 項目財務(wù)費用 ＝ 197， 776， 500－ 149， 737， 7683,186,000 ＝ 44， 852， 732（元） 注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計算總收入時，已預(yù)留 5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計入投資收益。 ② 投資利潤率 ＝ 投資收益／總投入 ＝ 44， 852， 732／ 149， 737， 768 ＝ ％ 凈現(xiàn)值（ NPV） NPV = ∑ At = 第 t 期的現(xiàn)金流入量 Ko ＝ 原始投資額 I = 貼現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率） 根據(jù)銀行現(xiàn)行借貸利率水平，綜合考慮資金使用的機(jī)會成本和行業(yè)一般利潤水平，將本項目基準(zhǔn)收益率 I 定量為 12％。 經(jīng)計算，在本項目中： NPV = 73， 820， 545 NPV0，表明該項目投資的投資報酬率遠(yuǎn)大于預(yù)定貼現(xiàn)率和基準(zhǔn)收益率，本項目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。 財務(wù)內(nèi)部報酬率（ IRR） 財務(wù)內(nèi) 部報酬率是指各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，（ 1＋ i） t Ko At n ｔ＝ １ 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 45頁 共 52 頁 即使： ∑ 的折現(xiàn)率，用 IRR 來表示。 經(jīng)計算 , IR