【導(dǎo)讀】第一章項(xiàng)目溯源與必要性····································4. 第二章項(xiàng)目概況··············································7. 第三章市場(chǎng)分析與定位········································11. 第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)··············································19. 第五章項(xiàng)目建設(shè)與管理······································30. 第六章銷售計(jì)劃·············································34. 第七章投資預(yù)算與資金籌措·································37. 第八章財(cái)務(wù)分析············································41. 第九章敏感性分析············································46. 第十章綜合評(píng)介及結(jié)論······································52. 個(gè)江景住宅項(xiàng)目，是在政府的支持下開發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)。生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項(xiàng)目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項(xiàng)目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項(xiàng)目的每一細(xì)微處，使整個(gè)項(xiàng)目洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂章。

　　

【正文】 組織現(xiàn)有業(yè)主參觀東和花園項(xiàng)目，擴(kuò)大東和江景工程項(xiàng)目的影響，推銷東和江景工程項(xiàng)目。 東和江景工程項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣將以心理價(jià)位、現(xiàn)場(chǎng)包裝、配套設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)信息等手段為主，樹立起東和地產(chǎn)的品牌形象。 重慶房地產(chǎn)交易會(huì)是銷售的最佳時(shí)機(jī)，因此東和江景工程項(xiàng)目應(yīng)在 2021年 10 月底之前開盤銷售，以便參加秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，同時(shí)又可抓住 10 月至 12 月這一銷售旺季，促進(jìn)該項(xiàng)目的資金回籠，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 第 七章 投資預(yù)算與資金籌措 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 37頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、 項(xiàng) 目 投 入預(yù)算 本項(xiàng)目總投入預(yù)算金額為 149,737,768 元。 總投入預(yù)算表詳見《附表 1》 附表 1 項(xiàng)目總投入預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 預(yù)算金額 （萬(wàn)元） 結(jié)構(gòu)百分比 備注 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2， 920， 455 ％ 2 土地成本（拆遷安置） 32， 002， 400 ％ 3 開發(fā)綜合成本 其中： 平基工程 建安工程 環(huán)境配套 92， 559， 400 5， 432， 512 66， 559， 842 20， 567， 046 ％ 4 開發(fā)間接費(fèi)用 1， 427， 140 ％ 5 開發(fā)管理費(fèi)用 2， 316， 000 ％ 6 開發(fā)規(guī)稅 12， 665， 239 ％ 7 銷售推廣費(fèi) 5， 847， 430 ％ 合 計(jì) 149， 737， 768 100％ 二 、 資 金投入使用計(jì)劃 本項(xiàng)目所有投資主要集中在項(xiàng)目施工期內(nèi)，在實(shí)施過(guò)程中將根據(jù)投入計(jì)劃、工程進(jìn)度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。 資金投入計(jì) 劃詳見 《附表 2》 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 38頁(yè) 共 52 頁(yè) 三 、 資 金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源結(jié)構(gòu)為： 企業(yè)自有（自籌）資金 ＋銀行貸款＋項(xiàng)目銷售回籠資金 銷售回籠資金除了用于項(xiàng)目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。 資金來(lái)源結(jié)構(gòu)及籌集 計(jì)劃詳見《附表 3》 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 39頁(yè) 共 52 頁(yè) 附表 2 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 時(shí)間 項(xiàng)目名稱 2021 年 2021 年（ 1～ 4 季度） 2021（ 1～ 4 季度） 2021（ 1～ 4 季度） 2021 年 合計(jì) 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 季度 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 292 292 拆遷安置 3200 3200 綜合成本 平基工程 326 217 543 建安工程 1490 1232 909 533 629 1231 347 285 6656 環(huán)境配套 44 47 68 202 370 743 393 190 2057 開發(fā)間接費(fèi)用 27 23 26 11 7 9 19 21 143 開發(fā)管理費(fèi)用 25 19 17 29 25 35 37 38 7 232 開發(fā)規(guī)稅 140 87 35 82 32 70 48 95 60 215 108 215 80 1267 銷售推廣費(fèi) 28 95 35 75 35 75 35 75 35 75 35 585 合 計(jì) 3492 140 465 1856 1499 1084 912 1126 2200 894 765 143 290 103 14974 附表 3 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 40頁(yè) 共 52 頁(yè) 資金來(lái)源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃表 序號(hào) 資金項(xiàng)目 金額 結(jié)構(gòu) 百分比 資金用途 預(yù)計(jì)到位時(shí)間 備注 1 企業(yè)自有（自籌）資金 79， 922， 855 ％ 其中： （ 1） 已完成投入 （ 2）現(xiàn)有貨幣資產(chǎn) （ 2） 皇冠東和花園 項(xiàng)目銷售回籠 資金 34， 922， 855 15， 000， 000 30， 000， 000 ％ ％ ％ 規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、 開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎(chǔ) 建安、環(huán)境、配套等 2021 年 3 月全部到位 2021 年 4 月～ 2021 年 3 月內(nèi)分期、分批注入 皇冠東和花園項(xiàng)目 2 銀行借貸 30， 000， 000 % 建安、環(huán)境、配套等 2021 年 3 月工程開工后即時(shí)到位 3 項(xiàng)目銷售回籠資金 39， 814， 918 ％ 建安、環(huán)境、配套等 從 2021 年 11 月開始陸續(xù)回籠，并分期 分批注入項(xiàng)目開發(fā) 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 41頁(yè) 共 52 頁(yè) 第八章 財(cái)務(wù)分析 一、 分 析 測(cè) 算說(shuō)明 2021 年 3 月至 2021 年 3 月，建設(shè)周期 2 年； 2021 年 10 月至 2021 年 1 月，預(yù)計(jì)用 26 個(gè)月的時(shí)間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的 95％，預(yù)留 5％的閑置率； I=12%； 。 二 、 銷 售價(jià)格及銷售收入估算 根據(jù)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目周邊物業(yè)的一般銷售價(jià)格，本項(xiàng)目各類可銷售物業(yè)的銷售均價(jià)和總銷售收入估算如下表（附表 4）所示： 附表 4 銷 售 價(jià)格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型 總建面 （數(shù)量） 銷售均價(jià) 總收入 （元） 備注 住宅 57413m2 3100 元／ m2 169， 081， 280 總建面含設(shè)備層公攤面積。 總收入按 95％的銷售率計(jì)算 停車位 124 個(gè) 120210 元／ 個(gè) 14， 136， 000 商場(chǎng) 3005m2 5100 元／ m2 14， 559， 225 銷售收入合計(jì) 197， 776， 500 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 42頁(yè) 共 52 頁(yè) 三 、 銷 售進(jìn)度估算分析 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年 10 月份開盤銷售期房；從 2021 年 3月開始銷售現(xiàn)房，到 2021 年 2 月時(shí)累計(jì)完成整個(gè)銷售任務(wù)的 95％，銷售期基本結(jié)束。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留 5％的空置率。 項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析情況詳見《附表 5》 四 、 成 本費(fèi)用預(yù)算 本項(xiàng)目總成本為 149， 737， 768 元 ,單位平米平均成本為 2282元。 1．勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為 2， 920， 445 元，單位平方米平均成本為 元。 2．土地獲取成本（拆遷費(fèi)用）為 32， 002， 400 元 ,單位平方米 平均成本為 487 元。 92， 559， 400 元 ,單位平方米平均成本為 1411元，開發(fā)成本估算表詳見《附表 6》。 1， 427， 140 元 ,單位平方米平均成本為 22元。 2， 316， 000 元 ,單位平方米平均成本為 35元。 ％計(jì)提，為 5， 847， 430元 ,單位平方米平均成本為 89 元，銷售推廣費(fèi)用預(yù)算表詳見《附表 7》。 12， 665， 239 元 ,單位平方米平均成本為 193 元，開發(fā)規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)估算表 （危改工程，政府特批）； 詳見《附表 8》。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 43頁(yè) 共 52 頁(yè) ，根據(jù)項(xiàng)目資金 籌措計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的安排，按 ％的年利率，借貸期限 2 年為依據(jù)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為 3,186,000 元 ,單位平米平均成本為 49 元。 五 、 經(jīng) 濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算分析 以項(xiàng)目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計(jì)劃表《附表 2》及銷售進(jìn)度估算表《附表 5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表 9》。 項(xiàng)目投資回收期 本項(xiàng)目預(yù)算總投入為 149， 737， 768，主要在兩年（ 2021～ 2021 年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項(xiàng)目實(shí)際狀況，本次分析測(cè)算將根據(jù)《 現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動(dòng)態(tài)的角度計(jì)算項(xiàng)目投資回收期。 從《現(xiàn)金流量表》中可知，到 2021 年第三季度末，累計(jì)凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到 2021 年第四季度為止，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為2881 萬(wàn)元，這說(shuō)明項(xiàng)目總的投資回收期介于 2021 年第三季度和 2021 年第四季度之間，即項(xiàng)目開工后（ 2021 年 1 季度末）的第 10～ 11 季度之間，經(jīng)計(jì)算 : 項(xiàng)目投資回收期（動(dòng)態(tài)）＝ 10＋［－（－ 33）］ ／ 3457 ≈ （季度） ≈ 30（月） 也即 是說(shuō)從 2021 年 3 月份工程項(xiàng)目開工后，項(xiàng)目投資大概在 2021 年 9月份前就能夠全部收回來(lái)，從 2021 年 9 月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項(xiàng)目投資收益。 項(xiàng)目投資收益、投資利潤(rùn)率 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 44頁(yè) 共 52 頁(yè) ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投入 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用 ＝ 197， 776， 500－ 149， 737， 7683,186,000 ＝ 44， 852， 732（元） 注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計(jì)算總收入時(shí)，已預(yù)留 5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計(jì)入投資收益。 ② 投資利潤(rùn)率 ＝ 投資收益／總投入 ＝ 44， 852， 732／ 149， 737， 768 ＝ ％ 凈現(xiàn)值（ NPV） NPV = ∑ At = 第 t 期的現(xiàn)金流入量 Ko ＝ 原始投資額 I = 貼現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率） 根據(jù)銀行現(xiàn)行借貸利率水平，綜合考慮資金使用的機(jī)會(huì)成本和行業(yè)一般利潤(rùn)水平，將本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 I 定量為 12％。 經(jīng)計(jì)算，在本項(xiàng)目中： NPV = 73， 820， 545 NPV0，表明該項(xiàng)目投資的投資報(bào)酬率遠(yuǎn)大于預(yù)定貼現(xiàn)率和基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。 財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR） 財(cái)務(wù)內(nèi) 部報(bào)酬率是指各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，（ 1＋ i） t Ko At n ｔ＝ １ 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 45頁(yè) 共 52 頁(yè) 即使： ∑ 的折現(xiàn)率，用 IRR 來(lái)表示。 經(jīng)計(jì)算 , IR