【正文】 銷策劃部負責制定，項目經理參與。項目經理為第一責任人。 東和江景工程項目是一個中檔高尚住宅小區(qū)，由久賦盛名的“中煤國際工程集團重 慶設計研究院”擔綱。項目監(jiān)理工作從設計階段開始介入，對東和江景工程項目實施全過程的監(jiān)理。 第二階段： 土建施工由 2021 年 7 月開始到 2021 年 8 月底結束。 附表如下： 項目銷售進度表 時間 物業(yè) 銷售 2021年 2021 年 2021 年 2021年 合計 4 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1季度 住宅車位 商場 銷售比例 11％ 5％ 10％ 4％ 8％ 5％ 18％ 9％ 18％ 7％ 95％ 銷售金額 （萬元） 2290 1041 2082 833 1665 1041 3747 1874 3747 1457 19778 為 達成以上銷售計劃，需做好以下策略性工作 ： 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 35頁 共 52 頁 ?價格制定 東和江景工程項目原則上采用“低開高走”的價格策略。 ?使更多的客戶選擇有利于發(fā)展商的付款方式購樓。讓購房者來到現(xiàn)場后有一種美妙絕倫的感覺。 ?展示會銷售 東和江景工程項目將利用東和公司的實力優(yōu)勢，在解放碑等繁華場所設立長期的展示大廳（第二接待中心），對該項目進行推介。 東和江景工程項目的市場推廣將以心理價位、現(xiàn)場包裝、配套設施、網絡信息等手段為主，樹立起東和地產的品牌形象。 資金投入計 劃詳見 《附表 2》 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 38頁 共 52 頁 三 、 資 金籌措 本項目資金來源結構為： 企業(yè)自有（自籌）資金 ＋銀行貸款＋項目銷售回籠資金 銷售回籠資金除了用于項目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。本著謹慎性原則，預留 5％的空置率。 92， 559， 400 元 ,單位平方米平均成本為 1411元，開發(fā)成本估算表詳見《附表 6》。 12， 665， 239 元 ,單位平方米平均成本為 193 元，開發(fā)規(guī)費和稅費估算表 （危改工程，政府特批）； 詳見《附表 8》。 從《現(xiàn)金流量表》中可知，到 2021 年第三季度末，累計凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到 2021 年第四季度為止，累計凈現(xiàn)金流量為2881 萬元，這說明項目總的投資回收期介于 2021 年第三季度和 2021 年第四季度之間，即項目開工后（ 2021 年 1 季度末）的第 10～ 11 季度之間，經計算 : 項目投資回收期（動態(tài)）＝ 10＋［－（－ 33）］ ／ 3457 ≈ （季度） ≈ 30（月） 也即 是說從 2021 年 3 月份工程項目開工后，項目投資大概在 2021 年 9月份前就能夠全部收回來，從 2021 年 9 月后所產生的銷售收入就是項目投資收益。 財務內部報酬率（ IRR） 財務內 部報酬率是指各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，（ 1＋ i） t Ko At n ｔ＝ １ 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 45頁 共 52 頁 即使： ∑ 的折現(xiàn)率，用 IRR 來表示。 ② 投資利潤率 ＝ 投資收益／總投入 ＝ 44， 852， 732／ 149， 737， 768 ＝ ％ 凈現(xiàn)值（ NPV） NPV = ∑ At = 第 t 期的現(xiàn)金流入量 Ko ＝ 原始投資額 I = 貼現(xiàn)率（基準收益率） 根據(jù)銀行現(xiàn)行借貸利率水平，綜合考慮資金使用的機會成本和行業(yè)一般利潤水平，將本項目基準收益率 I 定量為 12％。 五 、 經 濟財務指標測算分析 以項目基本情況為依據(jù)，結合資金投入計劃表《附表 2》及銷售進度估算表《附表 5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表 9》。 2， 316， 000 元 ,單位平方米平均成本為 35元。 1．勘測、規(guī)劃設計費為 2， 920， 445 元，單位平方米平均成本為 元。 二 、 銷 售價格及銷售收入估算 根據(jù)嚴密的市場調查，結合重慶市房地產市場宏觀發(fā)展趨勢和項目周邊物業(yè)的一般銷售價格，本項目各類可銷售物業(yè)的銷售均價和總銷售收入估算如下表（附表 4）所示： 附表 4 銷 售 價格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型 總建面 （數(shù)量） 銷售均價 總收入 （元） 備注 住宅 57413m2 3100 元／ m2 169， 081， 280 總建面含設備層公攤面積。 第 七章 投資預算與資金籌措 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 37頁 共 52 頁 一、 項 目 投 入預算 本項目總投入預算金額為 149,737,768 元。 ?業(yè)主直銷 業(yè)主直銷是房地產銷售的主要渠道之一，據(jù)統(tǒng)計大約有 25％的銷售來自于業(yè)主直銷。 ?搞好銷售現(xiàn)場人氣的培育 有人氣才有財氣。 ?通過付款方式的設計吸引買家早入場、早下定金 。 ?付款方式 ? 用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買得起并產生實際的購買行動。 （見附表） 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 33頁 共 52 頁 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 34頁 共 52 頁 第六章 銷售計劃 該項目物業(yè)全部采用銷售的形式經營，預計銷售周期為 26 個 。 四、工程進度計劃 本項目從 2021 年 3 月開始正式動工，所有基建及安裝工程預計在 2021 年 3 月前 完成，建設周期為兩年。為保證東和江景工程項目施工的高質量，將挑選技術、設備力量強的實力施工企業(yè)進行施工。 三、項目建設管理 東和江景工程項目項目是東和公司進軍渝中區(qū)房地產開發(fā)的關鍵之作，項目的建設管理至關重要。項目實施過程中若因市場變化或其他原因，需對原項目策劃方案進行原則性調整，項目經理提出報告報項目主管部門批準。 二期開發(fā)是在一期成功開發(fā)的基礎上進行，以獲得項目的規(guī)模優(yōu)勢。 一 、分期開發(fā)設想 東和江景工程項目的開發(fā)，從投資角度和營銷角度來考慮，采取分期建設、逐步實施的開發(fā)原則。 噪聲控 制 、備用緊急柴油發(fā)電機組噪聲控制：在發(fā)電機房進出口均設消音器，東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 29頁 共 52 頁 基礎作減振墊，發(fā)電機排出的煙經消煙池后再經煙道排放。 、裙房天臺，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。 六、環(huán)境保護 本工程為高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設備發(fā)出的噪聲對城市環(huán)境會造成一定污染。室內裝修采用難燃材料。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。 b 半地下庫房每層分為兩個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 2021m2，設自動噴淋滅火裝置。 在前室內為每層設置，采用電動加壓送風口。 B、一至五層（包括夾層）均設有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙和通風換氣的要求。 住宅部分每戶設計 2 個電視接受插座，商場及其它公共場所設置數(shù)量根據(jù)實際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網。備用電源為應急自起動柴油發(fā)電機組，容量 500KW，以滿足二級及以上負荷的用電需要。屋面雨水經雨水斗收集后通過雨水立管排至室外排水管。 B、排水系統(tǒng) a、 污水系統(tǒng)： 大樓內污水主要為生活污水，污水量為 606 立方米 /日，建設方未提供市政排水管管徑及標高，本次排水管設計安排至道路最低點為準。供水標高為 270 米 b、小區(qū)內用水量詳見下表： 名稱 用水量標準 用戶人數(shù)（人） 使用時間 （ h） 小時變化系數(shù)（ k） 最大日用 水量m3 最大小時用水量 m3 居民生活 250L/人 .日 2048 24 512 50 商業(yè)用水 15L/m2 4334m2 12 56 車庫用水 2L/m2 12948m2 未預見水量 按日水量10%計 綠化用水 按日水量 10%計 總量用水 c、供水管網： 建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管徑 DN500。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 24頁 共 52 頁 ?戶型配置： 2 房 2 廳單衛(wèi) % m178。 系統(tǒng)功能 A、可視對講 B、報警求助 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 23頁 共 52 頁 C、通訊聯(lián)網 D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網系統(tǒng)等。 垂直交通： 住宅部分， A、 B 座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯。本區(qū)綠化主要是對項目的立體綠化，努力營造樓盤的公共綠化和住戶綠化的 有機結合，形成立體綠化，使項目達到生態(tài)環(huán)境的標準。 A、 B 座之間廣場，設座椅、觀景平臺、小樹林，并通過川江號子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。 環(huán)境設計 . 底部臨江地面 除 米寬的濱江游覽道外，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。 立面設計 ? 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺、弧形轉角窗），通過吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設計者對歷 史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 21頁 共 52 頁 對江景的影響。人流、車流完全分開，互不干擾。一層為架空景觀層，設計標高177。 設計依據(jù) 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司