【正文】 ②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評估費：35000元獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。B建設(shè)成本估算前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。⑦預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的6%計提。依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤：銷售收入—總成本==營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。最后要給出資金需求的最高點?？尚行匝芯恐校謩e說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析投資使用計劃要考慮項目實施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的償還順序；計劃還款時間。等額還本，利息照付。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費則不可預(yù)見費為：則管理費用為：銷售收入詳見表69。第1年借款9000萬元，%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。 第2年應(yīng)計利息：(+0247。 則財務(wù)費用為上述合計：。項目銷售收入估算住宅：6700元／平方米 具體見表612 投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，%，%，%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。資金來源與運用表開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。具體見表614。 這些能力是通過各種報表和一系列指標(biāo)來表現(xiàn)的。 財務(wù)分析的基本報表有：現(xiàn)金流量表（分為全部投資和資本金）、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表。 財務(wù)分析的系列指標(biāo)可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時間價值因素，分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)；按財務(wù)分析的目標(biāo)，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標(biāo)。 反映項目的清償能力的指標(biāo)主要包括：借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率。這些指標(biāo)如收益乘數(shù)、償債保障比率、全面資本化率、股本化率與現(xiàn)金 但是，在考慮了資金時間因素的現(xiàn)代財務(wù)分析理論中，基準(zhǔn)收益率的選擇非常之難，它的微小變化都會影響到對投資項目的評價或排序問題。上述介紹的實例，基本上涵蓋了財務(wù)分析所能涉及到的各類報表和指標(biāo)。9頁+=可以對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。⑤相關(guān)的注意事項及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項目單位成本 說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補償費二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費勘察設(shè)計費報批報建費三通一平費臨時設(shè)施費三、主體建筑工程費基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費環(huán)境設(shè)計費綠化建設(shè)費建筑小品費道路廣場建造圍墻建造費室外照明費室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費游泳池會所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費工程管理費營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費合 計說明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項目分類，因條件所限確實無法作出詳細(xì)估算時可只列大類參考項目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測表：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120%總投資毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120%營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。銷售收入=共第六部分：不確定性分析 銷售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）它是項目經(jīng)濟(jì)評價中的重要參數(shù)。不過，沒有考慮貨幣的時間價值問題是它的一個嚴(yán)重的缺陷，因為資金流入與流出的時間是幾個投資項目進(jìn)行比較的主要因素之一。另外，一些傳