【正文】 ②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)：搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元過渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費(fèi)用管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評估費(fèi)：35000元獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計：38533208元。B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。⑦預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計提。依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X=毛利潤：銷售收入—總成本==營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅項(xiàng)目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)?？尚行匝芯恐?，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析投資使用計劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的償還順序；計劃還款時間。等額還本，利息照付。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)則不可預(yù)見費(fèi)為：則管理費(fèi)用為：銷售收入詳見表69。第1年借款9000萬元，%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。 第2年應(yīng)計利息：(+0247。 則財務(wù)費(fèi)用為上述合計：。項(xiàng)目銷售收入估算住宅：6700元／平方米 具體見表612 投資計劃與資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，%，%，%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。資金來源與運(yùn)用表開發(fā)項(xiàng)目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。具體見表614。 這些能力是通過各種報表和一系列指標(biāo)來表現(xiàn)的。 財務(wù)分析的基本報表有：現(xiàn)金流量表（分為全部投資和資本金）、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表。 財務(wù)分析的系列指標(biāo)可作三種不同形式的分類：按是否考慮資金的時間價值因素，分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)，分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)；按財務(wù)分析的目標(biāo)，分為反映盈利能力、清償能力和資金平衡能力的指標(biāo)。 反映項(xiàng)目的清償能力的指標(biāo)主要包括：借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率。這些指標(biāo)如收益乘數(shù)、償債保障比率、全面資本化率、股本化率與現(xiàn)金 但是，在考慮了資金時間因素的現(xiàn)代財務(wù)分析理論中，基準(zhǔn)收益率的選擇非常之難，它的微小變化都會影響到對投資項(xiàng)目的評價或排序問題。上述介紹的實(shí)例，基本上涵蓋了財務(wù)分析所能涉及到的各類報表和指標(biāo)。9頁+=可以對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計費(fèi)報批報建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合 計說明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時可只列大類參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測表：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報告。③對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120%總投資毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120%營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。銷售收入=共第六部分：不確定性分析 銷售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）它是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中的重要參數(shù)。不過，沒有考慮貨幣的時間價值問題是它的一個嚴(yán)重的缺陷，因?yàn)橘Y金流入與流出的時間是幾個投資項(xiàng)目進(jìn)行比較的主要因素之一。另外，一些傳