【正文】 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費者喜愛的戶型和面積。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟，住宅室內(nèi)應避免異型空間的出現(xiàn)。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的 3 個因素，消費者對 物業(yè)管理要求呈上升局面。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的 開發(fā)量。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 2020 年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件；（３） 建設部頒布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設部修訂的《商品房預售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預售資金的監(jiān)管帳戶的設立。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設服務，是一個需要高度重視的問題。 （二）貴陽城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標： 到 2020 年，把貴陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學 此資料來自企業(yè) 技術(shù)先進、服務體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭 2020 年城市經(jīng)濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎和優(yōu)勢。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)公共服務設施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東 南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，第三個中心城區(qū)，經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設，逐步 奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)供應量： 小河區(qū)人民政府 2020 年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設和珠江路、黔江路的改建工程。黃河路以東，熱銷項目數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。 預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α氖袌錾峡?，目前競爭項目已?jīng)開始著手項目的文化建設，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。 品牌資源： 借助于貴陽房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國明盤興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場美譽度， 珠江灣畔項目得已站在一個較高的起點和有利的市場形勢。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條 此資料來自企業(yè) 狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。 珠江路高強度螺栓 廠對面 3 黔江子校 距珠江路 A地塊 800米左右，可對外招生。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 （ 3）具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。 中國最大的資料庫下載 此資料來自企業(yè) （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對獨立，但其社區(qū)配套相對成熟。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車較少。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強度螺栓廠、輕騎集團以及西北面的黔江機械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過近會使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。 機會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2020 年，城市化水平將達到 35%— 40%，按這一指標，到 2020 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬 人，按小康標準的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 此資料來自企業(yè) （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開發(fā)與建設已經(jīng)在貴陽市市民當中產(chǎn)生了巨大的口碑效應，已經(jīng)具。它的開發(fā)將會為 A 地塊帶來非常的的升值空間。 此資料來自企業(yè) （ 7）地塊北面有墳墓： 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進來的話，洛解村共計約四萬二千多方的拆遷房需進行拆遷安置，如此一來，該開發(fā)項目的拆遷量和拆遷費用便會大幅上升。 劣勢： （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標實現(xiàn)較難： 因為該地塊的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實現(xiàn)開工與開通，特別是實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會成為項目開發(fā)成功的關(guān)鍵問題。在教育上，該地塊距二十五中，黔 江子校都比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學就讀的問題。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。樂街小區(qū)幼兒園 長江路 華烽廠辦、柴油機廠辦、樂 街小區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場 23個，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強度螺栓廠之間、 長江路轉(zhuǎn)盤附近 8 銀行 2個 位于長江路， 距項目較遠，大概 2公里左右 9 公交車 1 1 42 走長江路到瑞和家園、中興世 家 終點站在華烽廠和高強度螺栓廠之間，距地塊附近較遠 10 便利店 沿長江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項目建設大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢： （ 1）未來區(qū)位優(yōu)勢明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過珠江路連接南明區(qū)，如果珠 此資料來自企業(yè) 江路能在規(guī)劃時間內(nèi)開通，則它離貴陽市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來連接南明區(qū)的交通要道。 市政配套項目 序號 項目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學生 700人左右，主要面向小河區(qū)招生。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長江路或建設中的黔江路，進入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現(xiàn)實，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足?？茖W的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。 人文條件： 該項目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設時搬遷的廠礦區(qū)，沒有可以挖掘的人文資源。但目前市場上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及“云 此資料來自企業(yè) 凱也就是說，小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動。加上黃河路以西開發(fā)用地越來越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來小河區(qū)開發(fā)的重心。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。規(guī)劃城市建設用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。完善基礎設施配套建設。 城市建設目標：加快城市建設現(xiàn)代化進程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進行城市功能布局，為各項事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設施體系；建設安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎設施建設，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強環(huán)境保護，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。保持經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2020 年，國 內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495 平方公里，其中，城市市建設用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174萬人。 2020 年相繼傳出或報道的中國房地產(chǎn)擬在適當時機開征物業(yè)稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內(nèi)的 26 個城市暫停審批建設用地等消息，無不反應出中國的