【正文】 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費(fèi)者喜愛(ài)的戶型和面積。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的 3 個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì) 物業(yè)管理要求呈上升局面。 （五）貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬(wàn)平方米相對(duì)平穩(wěn)的 開(kāi)發(fā)量。小河板塊由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近 10 個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。 （六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)： 2020 年國(guó)家相關(guān)部門(mén)先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號(hào)文件；（３） 建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； （４） 國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷(xiāo)售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問(wèn)題。 （二）貴陽(yáng)城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2020 年，把貴陽(yáng)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué) 此資料來(lái)自企業(yè) 技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng) 2020 年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東 南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車(chē)西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，第三個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步 奠定了貴陽(yáng)次中心區(qū)和貴陽(yáng)市居住生活區(qū)域的地位。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來(lái)就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量： 小河區(qū)人民政府 2020 年的發(fā)展重點(diǎn)將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。黃河路以東，熱銷(xiāo)項(xiàng)目數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷(xiāo)售情況較好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。 預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。從市?chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類(lèi)似，文化資源需要在開(kāi)發(fā)中通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項(xiàng)目用地周邊自然植被，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng)軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出貴陽(yáng)少有的大型親水住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來(lái)新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力。 品牌資源： 借助于貴陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國(guó)明盤(pán)興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場(chǎng)美譽(yù)度， 珠江灣畔項(xiàng)目得已站在一個(gè)較高的起點(diǎn)和有利的市場(chǎng)形勢(shì)。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽(yáng)多有的條 此資料來(lái)自企業(yè) 狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 珠江路高強(qiáng)度螺栓 廠對(duì)面 3 黔江子校 距珠江路 A地塊 800米左右，可對(duì)外招生。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 （ 3）具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 此資料來(lái)自企業(yè) （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車(chē)較少。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強(qiáng)度螺栓廠、輕騎集團(tuán)以及西北面的黔江機(jī)械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過(guò)近會(huì)使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）未來(lái)的市場(chǎng)需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2020 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2020 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬(wàn) 人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計(jì)算，未來(lái)將有 175 萬(wàn)平方米的需求空間。 此資料來(lái)自企業(yè) （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開(kāi)發(fā)與建設(shè)已經(jīng)在貴陽(yáng)市市民當(dāng)中產(chǎn)生了巨大的口碑效應(yīng)，已經(jīng)具。它的開(kāi)發(fā)將會(huì)為 A 地塊帶來(lái)非常的的升值空間。 此資料來(lái)自企業(yè) （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進(jìn)來(lái)的話，洛解村共計(jì)約四萬(wàn)二千多方的拆遷房需進(jìn)行拆遷安置，如此一來(lái)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷量和拆遷費(fèi)用便會(huì)大幅上升。 劣勢(shì)： （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較難： 因?yàn)樵摰貕K的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開(kāi)發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實(shí)現(xiàn)開(kāi)工與開(kāi)通，特別是實(shí)現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。在教育上，該地塊距二十五中，黔 江子校都比較近，大可解決社區(qū)開(kāi)發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。在商業(yè)上，規(guī)模大盤(pán)更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫(kù)，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。樂(lè)街小區(qū)幼兒園 長(zhǎng)江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、樂(lè) 街小區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場(chǎng) 23個(gè)，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、 長(zhǎng)江路轉(zhuǎn)盤(pán)附近 8 銀行 2個(gè) 位于長(zhǎng)江路， 距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概 2公里左右 9 公交車(chē) 1 1 42 走長(zhǎng)江路到瑞和家園、中興世 家 終點(diǎn)站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間，距地塊附近較遠(yuǎn) 10 便利店 沿長(zhǎng)江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)珠江路連接南明區(qū)，如果珠 此資料來(lái)自企業(yè) 江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開(kāi)通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來(lái)連接南明區(qū)的交通要道。 市政配套項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學(xué)生 700人左右，主要面向小河區(qū)招生。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項(xiàng)目沒(méi)有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開(kāi)通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開(kāi)通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。 人文條件： 該項(xiàng)目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚(yú)塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設(shè)時(shí)搬遷的廠礦區(qū)，沒(méi)有可以挖掘的人文資源。但目前市場(chǎng)上的大盤(pán)為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤(pán)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)帶來(lái)市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動(dòng)以及“云 此資料來(lái)自企業(yè) 凱也就是說(shuō)，小河的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不再向南部移動(dòng)。加上黃河路以西開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來(lái)小河區(qū)開(kāi)發(fā)的重心。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開(kāi)發(fā)用地日益減少，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂(lè)設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽(yáng)市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽(yáng)成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2020 年，國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495 平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174萬(wàn)人。 2020 年相繼傳出或報(bào)道的中國(guó)房地產(chǎn)擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅、商品房的保修責(zé)任明確有房開(kāi)商負(fù)責(zé)、包括貴陽(yáng)在內(nèi)的 26 個(gè)城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無(wú)不反應(yīng)出中國(guó)的