【正文】 ， 提出項(xiàng)目 。 估算精度一般在177。 10%，所需費(fèi)用小型項(xiàng)目約占總投資的 1%～ 3%，大型項(xiàng)目約占 %～ 1%。 項(xiàng)目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 現(xiàn)金流量分析 ， 要從全投資和自有資金 （ 股本金 ） 兩個方面對反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)內(nèi)部收益率 、 財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測算 。 （ 1）一元線性回歸法 比較平穩(wěn) ii bXaY ?? NXbYa ii ?? ?? ? ? 22 ?? ??? ???iiiiiiXXNYXYXNb? ?? ? ? ?? ?2222 ???????????iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)數(shù)據(jù)估算 總成本 [（ 總投資或開發(fā)總成本 ） +銷售期成本 ]、 銷售收入 、 銷售稅金及附加 、 利潤 等估算 。 ? ?? ?110??? ??tntt fIPF [例 37] 某住宅小區(qū)固定資產(chǎn)靜態(tài)投資為 10000萬元，按本項(xiàng)目進(jìn)度計劃，項(xiàng)目建設(shè)期為 3年， 3年的投資計劃比例分別為 40%、 35%、 25%，預(yù)測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為3%，請估算該住宅小區(qū)建設(shè)期的漲價預(yù)備費(fèi)。 2） 年利率=（ 300+9+600247。 2） 年利率 =（ 0+247。 （ 三 ） 住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入估算 住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入是指銷售商品住宅所獲得的收入 。 %100??? 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)價值開發(fā)商成本利潤率 成本收益率 開發(fā)商成本收益率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比 。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為 1000元 /平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的 %，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 60萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %，市場推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的 20%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率為 %。 試從投資者的角度 ， 計算該項(xiàng)投資自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 ， 并判斷該項(xiàng)目的可行性 。 何謂敏感性分析 ？ 它有什么局限性 ？ 風(fēng)險分析與敏感性分析的主要區(qū)別是什么 ？ 何謂可行性研究 ？ 可行性研究的作用體現(xiàn)在哪些方面 ？ 可行性研究的四個工作階段是如何劃分的 ？ 可行性研究主要包括哪幾個方面的內(nèi)容 ？ 可行性研究報告的基本構(gòu)成有哪些 ？ 簡述可行性研究報告正文的撰寫要點(diǎn) 。 復(fù)習(xí)思考題 了解策劃的內(nèi)容和程序 。 出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的28%。開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收人為 450元／平方米。 ? ?211211 NPVNPViiNPViFIRR????i2 i1 0 NPV1 FIRR 折現(xiàn)率 （ i） 凈現(xiàn)值 （ NPV） NPV2 財務(wù)凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 ? ? ? ??????? nttct iCOCINPV01? ? ? ? 010??????tPttct iCOCI ? ? ????????? 值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn) 值上年累計折現(xiàn)值的絕對值的年數(shù)累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正動態(tài)投資回收期 1 開發(fā)商成本利潤率 在計算項(xiàng)目總開發(fā)價值時，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時，為項(xiàng)目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營營收入的現(xiàn)值累計之和。 銷售成本又可稱為經(jīng)營成本 ， 是指為銷售商品住宅而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。該項(xiàng)目原有自有資金 4000萬元，實(shí)行滾動開發(fā)后，預(yù)計第一年末預(yù)售額為 1000萬元，第二年末住宅銷售后預(yù)計獲得 2500萬元資金，第二年末預(yù)售額估計 1500萬元，這些預(yù)售額和銷售后獲得的資金都可用于投資，項(xiàng)目資金不足部分可向銀行貸款，貸款年利率為 6%，工程中標(biāo)價為 4375萬元，對工程總投資額估算前的粗略預(yù)估為 10000萬元。 2） 年利率=（ 0+300247。 ① 基本預(yù)備費(fèi)又稱為不可預(yù)見費(fèi) ， 是指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研究 二 、 房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容 （ 一 ） 宏觀因素研究 要收集和研究的數(shù)據(jù) （ 二 ） 市場狀況研究 是介于宏觀和微觀之間的研究 。 附表 附圖 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 9號令（ 2023年 6月 18日頒發(fā)）， 在工程項(xiàng)目可行性研究報告中還須增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容 。 （三）詳細(xì)可行性研究階段 詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究 ， 是項(xiàng)目投資可行性研究全過程中 最重要的一個部分 。 項(xiàng)目的進(jìn)度安排 。 技術(shù)； 效益 (主要是經(jīng)濟(jì)效益 ) 。 多變量 、 兩個或兩個以上 的變動因素同時發(fā)生變化 。 （ 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等 ， 即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去； （ 3） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變； （ 4） 同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時 ， 應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品； （ 5） 計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù) 。 根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測 ， 房屋需求量的概率及兩個方案的年損益值見表 32。 ? ? ? ?? ? 221 , AAEAEMaxAA ?? 決策樹法 （ 1） 決策點(diǎn) ：用符號 □ 表示 。 假設(shè)該公司為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策 ， 分別邀請房地產(chǎn)專家 、 市場調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共 9人組成決策群體 ， 對三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策 ， 投資 700萬元左右表示 “ 投資多 ” ， 投資 500萬元左右表示 “ 投資中等 ” ，投資 300萬元左右表示 “ 投資少 ” 。 關(guān)鍵是運(yùn)用人們 創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法 ，去認(rèn)識、分析和解決問題。 （二）房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標(biāo) 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo) 。 （ 3） 項(xiàng)目目標(biāo)策劃 。 房地產(chǎn)投資類型體系圖 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價方法 ， 得出一系列評價指標(biāo)值 ， 以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究 。 奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論 目前 ， 把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策建立在項(xiàng)目 可行性研究 的分析評價基礎(chǔ)上 ， 其重要的 決策依據(jù)是項(xiàng)目財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價 的結(jié)論 ， 然而這兩者評價的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場 。早期項(xiàng)目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。 實(shí)際運(yùn)用 。 （一）確定型決策 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且 一種方案只有一種確定 可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。 期望值法 最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小 ， 則最小的損益期望值為最優(yōu)方案 。 （ 4） 分枝 ：用符號 — 表示 。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ □① 需求量低 需求量高 小規(guī)模開發(fā) 大規(guī)模開發(fā) 需求量低 需求量低 1 需求量低 1 需求量低 需求量高 需求量高 需求量高 需求量低 3696 ○② ○③ 3840 11200 ○⑦ 4000 ○⑥ 4000 ○⑤ 18680 ○④ Δ 5300 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 3000 ? ? ? ?? ? ? ? ???????AE? ? ? ?? ?? ?? ? 36961500 0?????????????AE? ? ? ? ????AE ? ? ? ? ? ? ??????A? ? ? ? ? ?? ?萬元38401000 ???????????AE ? ? ? ?4 ??????A 特別需要注意的是， 若按期望值法進(jìn)行計算，大規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 5460， 算式為： [（ 5300 +（ 1000） ） 615000]， 而小規(guī)模開發(fā)的凈損益期望值為 4400，算式為： [（ 3000 +1000 ） 610000]， 似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開發(fā)。 根據(jù)市場調(diào)查和預(yù)測可知 ， 由于近幾年市場需求量較大 ，同時市場競爭又十分激烈 ， 故公司董事會決定擬采取降價擴(kuò)銷措施 ， 按銷售量的 1%遞減售價 ， 并按銷售量的 1%遞增單位可變成本 ， 試求： （ 1） 該公司生產(chǎn)規(guī)模 （ 產(chǎn)量 ） 在什么范圍內(nèi)可盈利 ？ （ 2）最大盈利時的最佳產(chǎn)量是多少？ 解： （ 1） 設(shè)最佳年產(chǎn)量為 Q， 根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程 ， 得： 銷售收入： S=（ PQ 1%） Q= 生產(chǎn)總成本： C=CF+（ CV+Q 1%） Q=280000+80Q+ 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則有： S=C 即： =280000+80Q+ － ＋ 180Q－ 280000=0 Q1=2023， Q2=7000 即：在 2023~7000之間，可盈利。 表 35 開發(fā)商 利潤 的變動（敏感性）分析（ %） 變動幅度 變動因素 （原始值） 原始值 10% 原始值 +10% 地價 （ 202300美元 ） + 利率 （ 15%） + 建造成本 （ 200美元 /平方米 ） + 租金 （ /平方米 ） + 建筑面積 （ 2023平方米 ） + 專業(yè)人員費(fèi)用 （ %） + 投資收益率 （ 7%） + 租售代理費(fèi) （ 15%） + 廣告宣傳費(fèi) （ 5250美元 ） + 土地購置附加費(fèi) （ ） % + 租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤變動的敏感性分析（ %） 租金 （美 元 / ㎡ ） 建造成本 （ 美元 /㎡ ）