【正文】 2???????? ??jijj aPA因此 ， 最優(yōu)方案則為 以上計(jì)算表明應(yīng)選擇小面積開發(fā)建設(shè)方案收益最大。 模型選優(yōu)法 [例 31] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有資金 1500萬元左右 、 欲分別投資于別墅 、 住宅 、 飯店三類房地產(chǎn) ， 為謀求整體效益最大化 ， 希望確定哪類投資多些 ， 哪類投資少些 。 （ 二 ） 創(chuàng)造工程法 是建立在人的直觀 、 靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱 。 房地產(chǎn)投資決策的基本要素 決策者； 決策目標(biāo)； 決策變量 （ 決策者定 ） ； 狀態(tài)變量 （ 不確定性 ） 。 法人制 （ 2） 項(xiàng)目融資策劃 。 房地產(chǎn)投資的類型 ?房地產(chǎn)投資可以分為 直接投資 和 間接投資 。 （二）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項(xiàng)目總體策劃指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中所進(jìn)行的全面策劃 。項(xiàng)目策劃內(nèi)容的動(dòng)態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項(xiàng)目管理工作人員必須充分理解的一個(gè)特性。 執(zhí)行決策方案 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法 定性分析方法和 定量分析方法 兩大類 。 單純選優(yōu)法 （ 1） 絕對(duì)法 效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小 ① 凈收益法 總收入扣除總成本的余額 。 其一般結(jié)構(gòu)形式為： 設(shè) 為決定的行動(dòng)方案； 為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率 ， 且 ； ? ?mAAAA , 21 ?? ?mPPPP , 21 ??? ?mj jP1 1? ? ???mjijji aPAE1? ?? ?AEMaxAA ? ? ?? ?MinA [例 32] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案，一個(gè)方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個(gè)方案是小面積開發(fā)。 [例 ] 某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū) ， 經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個(gè)擬建方案 。 所以，對(duì)期限較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，應(yīng)充分考慮市場(chǎng) 不同時(shí)期的需求問題 ，這是避免風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須考慮的因素。 （ 2） 項(xiàng)目盈利函數(shù)為 y（ 考慮了 S和 C兩個(gè)變量 ） ， 則 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 一階導(dǎo)數(shù)為零： +180=0 Q=4500 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 ＝ 125000元 （ 最大 ） 二、敏感性分析 （ 一 ） 敏感性分析的概念 敏感性分析 ， 是分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 對(duì)主要變動(dòng)因素變化的敏感程度 。 （二）風(fēng)險(xiǎn)的度量 ? ?KPFR ,?? ??????niii PKKR12????niii PKK1 例如 ，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場(chǎng)條件的變化，他所能獲取的回報(bào)率是不確定的。 建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù) 。所需時(shí)間約12個(gè)月。 （四）項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策 對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須 就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)論證 。 1 可行性研究的結(jié)論 較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ， 項(xiàng)目是否可行 。 總成本可分離出固定成本和變動(dòng)成本 。 （ 11） 建設(shè)期貸款利息估算 建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初貸款本息累計(jì) +本年貸款額247。 2） 年利率=（ 300+9+600++400247。 2） 年利率 =（ ++247。 銷售稅金及附加 住宅開發(fā)項(xiàng)目在具體測(cè)算銷售稅金及附加時(shí) ， 一般按住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售收入的%計(jì)算 。 投資利潤(rùn)率 %100?? 總投資年平均利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率三、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算示例 [例 310]某房產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地 50年使用權(quán) ，建筑容積率為 ， 建筑覆蓋率為 60%， 樓高 14層 ， 1至 4層建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（ 均為標(biāo)準(zhǔn)層 ） ， 建造成本為 3500元 /平方米 ， 專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%， 行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬元 ， 管理費(fèi)為土地成本 、 建造成本 、 專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %， 市場(chǎng)推廣費(fèi) 、 銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的 %、 %和 %， 預(yù)計(jì)建成后售價(jià) 12023元 /平方米 。試通過計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)價(jià)。 1 計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率 實(shí)際收益率 (Rr)、 表面收益率 (Ra)和通貨膨脹率 (Rd)之間的關(guān)系式為： (1+Ra)＝ (1+Rr)(1+Rd) 通過計(jì)算已得到 Ra＝ %， 又已知 Rd＝ 1%， 所以 Rr可以通過下式計(jì)算得： (1+)＝ (1十 Rr)(1十 )， 求解得 Rr＝ 因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為 %。 1 如何估算住宅開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)總額 ？ 1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有哪些 ？ 其概念和計(jì)算方法是怎樣的 ？ 1 如何利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期 ？ 1 已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的現(xiàn)金流量如下： 假設(shè)貼現(xiàn)率為 12%， 求該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期 。 所以 =%，說明項(xiàng)目可行。 其中 ， 相當(dāng)于樓價(jià) 30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的自有資金 (股本金 )支付 ， 相當(dāng)于樓價(jià) 70%的購(gòu)買投資來自期限為 15年 、 固定利率為 %、 按年等額還款的商業(yè)抵押貸款 。 問項(xiàng)目總建筑面積 、 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤(rùn)率分別是多少 ？ [解 ] 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1） 項(xiàng)目總建筑面積： 4000 =22023（ 平方米 ） （ 2） 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （ 220234000 60% 4） /10=1240（ 平方米 ） （ 3） 項(xiàng)目總銷售收入： 22023 12023=26400（ 萬元 ） （ 4） 銷售稅費(fèi)： 26400 %=1716（ 萬元 ） （ 5） 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 264001716=24684（ 萬元 ） 2． 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （ 1） 土地成本： 5000萬元 （ 2） 建造成本： 22023 3500＝ 7700(萬元 ) （ 3） 專業(yè)人員費(fèi)用 (建筑師 ， 結(jié)構(gòu) 、 造價(jià) 、 機(jī)電 、 監(jiān)理工程師等費(fèi)用 )：7700 8%＝ 616(萬元 ) （ 4） 其他費(fèi)用： 460萬元 （ 5）管理費(fèi)： (5000+7700+616+460) % ＝ (萬元 ) （ 6） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ① 土地費(fèi)用利息： 5000 [(1+12%/4)3 41]＝ (萬元 ) ② 建造費(fèi)用 、 專業(yè)人員費(fèi)用 、 其他費(fèi)用 、 管理費(fèi)用利息： (7700+616+460+) [(1+12%/4)(2/2) 41]＝ (萬元 ) ③ 融資費(fèi)用： (+) 10%＝ (萬元 ) ④ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)； ++＝ (萬元 ) （ 7） 市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用： 26400 (%+%)＝ 924(萬元 ) （ 8） 項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)： 5000+7700+616+460+++924＝ (萬元 ) 開發(fā)商利潤(rùn)： ＝ (萬元 ) 開發(fā)商成本利潤(rùn)率： () 100%＝% [例 311] 某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以 425萬元的價(jià)格購(gòu)買了一塊寫字樓用地 50年的使用權(quán)。 ? ? ? ???? ???nttt F IRRCOCI001 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。 2） 年利率 =（ ++++247。該住宅小區(qū)基本預(yù)備費(fèi)率為 3%，開發(fā)期 3年，預(yù)計(jì)年平均價(jià)格上漲為 2%，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率 0%。計(jì)算該住宅小區(qū)建設(shè)期貸款利息。 固定資產(chǎn)投資估算 （ 1） 土地使用費(fèi) （ 2） 前期開發(fā)費(fèi) （ 3） 建筑安裝工程費(fèi) （ 4） 工程監(jiān)理費(fèi) （ 5） 配套設(shè)施費(fèi) （ 6） 建設(shè)單位管理費(fèi) （ 7） 工程保險(xiǎn)費(fèi) （ 8） 工程承包管理費(fèi) 以上 （ l） ~（ 8） 項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成了住宅開發(fā)項(xiàng)目工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi) 。 以上 12點(diǎn)是可行性研究報(bào)告正文的內(nèi)容，其中 市場(chǎng)研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究報(bào)告中的重中之重的部分 。 五、可行性研究報(bào)告的撰寫 （ 一 ） 可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 封面 摘要 字?jǐn)?shù)以不超過 1500字為宜 。 初步可行性研究階段投資估算的精度稍高于投資機(jī)會(huì)研究，可達(dá)到177。 建設(shè)條件的初步分析 。 表 39 高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 表 310 高檔寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算 iP狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= iK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2 2? ??? RKPi 方差表 311 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮 20% 表 312 普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測(cè)算 iPiK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2狀況 1 2 3