【正文】 作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 三、住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段 （ 一 ） 機(jī)會(huì)研究 機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi) ， 以市場調(diào)查和市場預(yù)測為基礎(chǔ) ， 進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算 ， 來選擇最佳投資機(jī)會(huì) ， 提出項(xiàng)目 。 技術(shù)； 效益 (主要是經(jīng)濟(jì)效益 ) 。 表 39 高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 表 310 高檔寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測算 iP狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= iK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2 2? ??? RKPi 方差表 311 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮 20% 表 312 普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值測算 iPiK? ?KKi ?? ?2KKi ?? ? ii PKK ?? 2狀況 1 2 3 結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)度量值 R= 0023 2? ??? RKP i 方差（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和類型 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)度量值為 ， 比債券（ ）、黃金（ ）、古董（ ）、外匯（ ）大，而比股票（ ）、期貨（ ）要小 。 （二）風(fēng)險(xiǎn)的度量 ? ?KPFR ,?? ??????niii PKKR12????niii PKK1 例如 ，一房地產(chǎn)投資者擬投資高檔寫字樓，由于市場條件的變化，他所能獲取的回報(bào)率是不確定的。 10%。 多變量 、 兩個(gè)或兩個(gè)以上 的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化 。 （二）敏感性分析的方法和步驟 首先 ， 找出那些 最能反映項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)； 其次 ， 選取對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)有重大影響并在開發(fā)周期內(nèi)有可能發(fā)生變動(dòng)的因素作為敏感分析中的 不確定性因素 ； 第三 ， 設(shè)定 不確定性因素的變化范圍 ； 最后， 對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析 計(jì)算，找出敏感性因素。 （ 2） 項(xiàng)目盈利函數(shù)為 y（ 考慮了 S和 C兩個(gè)變量 ） ， 則 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 一階導(dǎo)數(shù)為零： +180=0 Q=4500 y（ Ｑ ） ＝－ ＋ 180Q－ 280000 ＝ 125000元 （ 最大 ） 二、敏感性分析 （ 一 ） 敏感性分析的概念 敏感性分析 ， 是分析和預(yù)測反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 對主要變動(dòng)因素變化的敏感程度 。 222/500/1500/30005000mtmVmPC F元元元萬元????24* 500 00500150 0300 010500 0 mQ ?????（二）非線性盈虧平衡分析 A1 A2 虧損區(qū) 區(qū) 利 盈 虧 損 區(qū) C S CF Q1* Q2* Q/開發(fā)數(shù)量 C/成本 0 [補(bǔ)充例 ]：某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)房地產(chǎn)建筑配件產(chǎn)品 ， 年固定成本位 28萬元 ，單位變動(dòng)成本為 80萬元 /件 ， 產(chǎn)品銷售價(jià)格為 260元 /件 ， 目前該公司年產(chǎn)量為 3500件 。 （ 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等 ， 即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部租售出去； （ 3） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變； （ 4） 同時(shí)開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí) ， 應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品； （ 5） 計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù) 。 表 33 樂觀法 /悲觀法決策表 單位：萬元 ? 狀態(tài) 方案 損益值 自 然 狀 態(tài) 最大損益值 最小損益值 甲 乙 丙 丁 第一方案 300 400 500 600 600 300 第二方案 100 300 500 800 800 100 第三方案 400 600 200 400 600 200 第四方案 200 400 500 700 700 200 最大損益值中的最大值 800 最小損益值中的最大值 300 ? 悲觀法 （ 小中取大法 ） 后悔值法 （ 大中取小法 ） 將每個(gè)自然狀態(tài)下的最大損益值定為該狀態(tài)的理想目標(biāo)，并用其與該狀態(tài)中的其他值相減，所剩差額即叫做未達(dá)到理想的后悔值。 所以，對期限較長的投資項(xiàng)目，應(yīng)充分考慮市場 不同時(shí)期的需求問題 ，這是避免風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必須考慮的因素。根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查、預(yù)測，前 2年房屋需求量較高的概率為 ，如果前 2年市場需求量較高，則后 4年房屋需求量較高的概率為 ；如果前 2年市場需求量較低，則后4年需求量肯定低。 根據(jù)市場調(diào)研和預(yù)測 ， 房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值見表 32。 建設(shè)經(jīng)營期限均為 6年 。 [例 ] 某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司設(shè)想開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū) ， 經(jīng)初步?jīng)Q定提出兩個(gè)擬建方案 。 （ 3） 結(jié)果點(diǎn) ：用符號 △ 表示 。 ? ? ? ?? ? 221 , AAEAEMaxAA ?? 決策樹法 （ 1） 決策點(diǎn) ：用符號 □ 表示 。大面積開發(fā)需要投資 5000萬元，小面積開發(fā)需要投資 3000萬元，根據(jù)市場預(yù)測，房屋需要量的概率及兩個(gè)方案損益值如表 31所示。 其一般結(jié)構(gòu)形式為： 設(shè) 為決定的行動(dòng)方案； 為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率 ， 且 ； ? ?mAAAA , 21 ?? ?mPPPP , 21 ??? ?mj jP1 1? ? ???mjijji aPAE1? ?? ?AEMaxAA ? ? ?? ?MinA [例 32] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案，一個(gè)方案為大面積開發(fā)建設(shè)住宅，另一個(gè)方案是小面積開發(fā)。 所發(fā)生的概率都很小 ， 或互相接近 ， 就不宜采用此方法 。 假設(shè)該公司為實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策 ， 分別邀請房地產(chǎn)專家 、 市場調(diào)研員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共 9人組成決策群體 ， 對三類房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策 ， 投資 700萬元左右表示 “ 投資多 ” ， 投資 500萬元左右表示 “ 投資中等 ” ，投資 300萬元左右表示 “ 投資少 ” 。 ② 凈現(xiàn)值法 ③ 凈年值法 ? ? ? ???????nttt iCOCINPV01CRCOCINA ???（ 2） 相對法 ① 內(nèi)部收益率法 ② 效益費(fèi)用比法 ? ? ? ???? ???nttt F IRRCOCI101? ? ? ?? ?? ? ???ntntttttiCiBCB0 0 1/1/③ 凈現(xiàn)值收益率法 凈現(xiàn)值收益率法是指項(xiàng)目凈現(xiàn)值與全部投資現(xiàn)值之比。 單純選優(yōu)法 （ 1） 絕對法 效益或費(fèi)用的絕對值大小 ① 凈收益法 總收入扣除總成本的余額 。從而作出科學(xué)的決策。 關(guān)鍵是運(yùn)用人們 創(chuàng)造性的思維能力和創(chuàng)造性的技術(shù)方法 ，去認(rèn)識、分析和解決問題。 （ 一 ） 經(jīng)驗(yàn)判斷法 普遍應(yīng)用于一般決策中 ， 但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析 。 執(zhí)行決策方案 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法 定性分析方法和 定量分析方法 兩大類 。 優(yōu)選決策方案 選擇標(biāo)準(zhǔn) 。 （二）房地產(chǎn)投資決策的程序 確定決策目標(biāo) 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到投資所預(yù)定的目標(biāo) 。 房地產(chǎn)投資策略 房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃 。項(xiàng)目策劃內(nèi)容的動(dòng)態(tài)性既是策劃工作的一條基本原則，也是項(xiàng)目管理工作人員必須充分理解的一個(gè)特性。 （ 4）項(xiàng)目管理策劃 設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目管理 策 劃 施工階段 項(xiàng)目管理 策 劃 現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃 施工質(zhì)量 、 成本工期和安全目標(biāo)控制策劃 施工質(zhì)量監(jiān)督策劃 現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃 技術(shù)檔案資料和信息管理策劃 … … 項(xiàng)目管理 策 劃 設(shè)計(jì)方案競賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃 設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃 設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃 施工招標(biāo)與采購策劃 設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃 組織結(jié)構(gòu)策劃 工作程序與制度策劃 組織運(yùn)行機(jī)制策劃 （三）項(xiàng)目策劃的層次和程序 決策領(lǐng)導(dǎo)層和項(xiàng)目實(shí)施基層 中間管理層和技術(shù)管理層 項(xiàng)目 早期的策劃 工作是在許多經(jīng)驗(yàn)性階段假設(shè) 的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所做出的許多分析也是粗略的估計(jì) ，項(xiàng)目的發(fā)展使原來的 假設(shè)被證實(shí)或者被推翻 ，粗略的估計(jì)會(huì)逐漸趨于 詳細(xì)和精確 。 （ 3） 項(xiàng)目目標(biāo)策劃 。 (資金 進(jìn)度 質(zhì)量） 項(xiàng)目構(gòu)思策劃 （ 1） 項(xiàng)目的 定義 （ 2） 項(xiàng)目的 定位 （ 3） 項(xiàng)目的 系統(tǒng) 構(gòu)成 （ 4） 其他 項(xiàng)目實(shí)施策劃 （ 1） 項(xiàng)目組織策