【正文】 的一種方式。 優(yōu)勢 ? REITs具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨特優(yōu)勢。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。 REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 ? 從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信 托（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs） 最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無經(jīng)營權(quán) ,也不承擔(dān)無限責(zé)任。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個負無限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個或多個負有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。 開放式房地產(chǎn)投資基金 ? 具有流動性強的特點 ,便于投資者控制風(fēng)險 ,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點。 ? 美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。隨著房地產(chǎn)基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大 ,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動中。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)基金簡介 ? 房地產(chǎn)基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的投資基金。 利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度。 債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴格得多。 債券有固定的到期日，并定期支付利息，無論企業(yè)經(jīng)營如何都要償還。 債券只支付固定的利息，當(dāng)企業(yè)盈利多時，可以留更多的收益給股東或給企業(yè)擴大經(jīng)營，使資本金發(fā)揮更大的作用。 債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營管理事務(wù)。 債券的發(fā)行費用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 10000份面值為 1000元的債券，期限為 3年，年利率為 10%，付息方式為每年計息一次，發(fā)行時市場利率為 8%，試計算單位面值債券的發(fā)行價格。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 債券發(fā)行價格等于各期利息的現(xiàn)值和到期還本的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率以市場利率為標(biāo)準(zhǔn)。 但實際操作中，債券的發(fā)行價格常常脫離它的面值，因為資金市場上的利率是經(jīng)常變化的。 上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換為股票的公司債券，還應(yīng)當(dāng)符合公開發(fā)行股票的條件，并報國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)核準(zhǔn)。 《 公司債券發(fā)行試點辦法 》 （ 2023）： 本辦法所稱公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價證券。 《 公司法 》 （ 2023年修訂） ：公司債券，是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在 一定期限 還本付息的有價證券。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?預(yù)收款 ?訂金（ ≠定金， 其作用主要在于融資 ） ?一次性付款 ?分期付款 ?首付款 +按揭貸款 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （公司）債券的內(nèi)涵 ?企業(yè)債券 《 企業(yè)債券管理條例 》 （ 1993年） ：企業(yè)債券，是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。其數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的 20 %。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ；未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進行商品房預(yù)售。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?我國商品房預(yù)售制度的建立 目前與商品房預(yù)售有關(guān)的法律規(guī)范主要包括： ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 199 2023） ?《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 1994發(fā)布、 202 2023修改） ?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 （ 1998） ?《 商品房銷售管理辦法 》 （ 2023） 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （定金及預(yù)收款） ?商品房預(yù)售的條件 《 商品房預(yù)售管理辦法 》 第五條規(guī)定，“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。當(dāng)初的目的主要是為了拉動內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金進入的門檻。 伴隨著香港房地產(chǎn)業(yè)的崛起，商品房預(yù)售制度逐漸演變成為香港乃至亞洲很多地區(qū)的樓盤銷售模式。 1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 第二條： “ 本辦法所稱 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。它在實質(zhì)上是一種預(yù)收貨款的 商業(yè)信用行為 （即銷貨單位向購貨者預(yù)借一筆款項，以后再以商品歸還）。 貸款綜合風(fēng)險度： ＝ 50％ 120％ 50％ 60％＝ 18%＜ 60% 銀行可以發(fā)放貸款。 ?期限在 5年以上的為 140％。 ?中長期貸款期限在 1年以上不滿 3年為 120％。 ?中短期貸款期限在半年以內(nèi)的為 100％。 貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。 ?由其他房屋及建筑物抵押的為 100％，如參加保險且保險期長于貸款期的為 50%。 ?AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為 100％。 ?由銀行金融機構(gòu)提供擔(dān)保的為 10～ 20％。 ?AAA、 AA、 A和 BBB四個風(fēng)險等級其對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)分別為 80％、 70％、 60％和 50％。 AA 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力具有最大保障；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素對經(jīng)營與發(fā)展的影響最小。 BBB B 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力較強；企業(yè)經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營與發(fā)展易受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會產(chǎn)生波動。 B 短期債務(wù)支付能力和長期債務(wù)償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險。 CC 短期債務(wù)支付能力和長期債務(wù)償還能力很差；受內(nèi)外不確定因素的影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風(fēng)險很大。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?信用評級的涵義 ?信用評級的要素 ?信用評級的標(biāo)識 ?借款企業(yè)信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 信用評級機構(gòu)對借款企業(yè)進行信用評級主要考察的因素： ? 企業(yè)素質(zhì) ? 經(jīng)營能力 ? 獲利能力 ? 償債能力 ? 履約情況 ? 發(fā)展前景 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?信用評級的涵義 ?信用評級的要素 ?信用評級的標(biāo)識 ?借款企業(yè)信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 借款企業(yè)信用等級分三等九級，即： AAA AA A BBB BB B CCC CC C 短期債務(wù)支付困難，長期債務(wù)償還能力極差；企業(yè)經(jīng)營狀況一直不好，基本處于惡性循環(huán)狀態(tài)，促使企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素極少，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件： ?項目資本金比例； ?項目已取得 “ 四證 ” 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （項目）貸款 金融機構(gòu)（銀行）向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的項目建設(shè)資金貸款，只能用于指定的開發(fā)項目，不允許改變資金用途或挪用于其他項目。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （項目）貸款 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需而申請的貸款，不與具體項目相聯(lián)系，貸款的期限較短。 以項目投資所形成的資產(chǎn)、未來的收益和權(quán)益作為建立項目信用的基礎(chǔ)，取得債務(wù)資金。 公司