【正文】 ?AA級以下企業(yè)擔(dān)保的為 100％。 BBB B 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力較強；企業(yè)經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營與發(fā)展易受企業(yè)內(nèi)外部不確定因素的影響，盈利能力和償債能力會產(chǎn)生波動。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件： ?項目資本金比例； ?項目已取得 “ 四證 ” 。 公司融資方式下的項目資本金，來自于公司的自有資金，包括： ?企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 ?未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項目的資金 ?企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn) ?企業(yè)增資擴股 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 又稱為項目融資。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 項目資本金是項目投資中由投資者提供的資金，來源于企業(yè)的自有資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。 （ 3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會分散公司的控制權(quán)，另一方面會降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿Α?股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 ?資本金 ?資本公積金 ?盈余公積金 ?未分配利潤 ?其他自有資金 資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入 ，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實收資本（注冊資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營取得的收益無關(guān) 。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 ?法定（盈余）公積金：提取稅后利潤 10%列入法定公積金，累計額達(dá)到公司注冊資本 50%以上的，可以不再提取。 （ 3）增強信用。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） 投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金。 ?國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知 （ 1996） ?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 （ 1998） ?央行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （ 2023） ?國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 （ 2023） ?經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 （銀發(fā) 〔 2023〕 13號） 建設(shè)項目資本金（所有者權(quán)益）不低于項目總投資的 30%，并在貸款使用前已投入項目建設(shè)。 新建項目法人的資本金，由項目投資者為擬建項目提供的資本金，通常以注冊資本的方式投入；有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，如優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款等。 C 短期債務(wù)的支付能力和長期債務(wù)的償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營狀況差，促使企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展走向良性循環(huán)狀態(tài)的內(nèi)外部因素很少，風(fēng)險極大。 AAA A 信用等級含義 級 等 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?借款企業(yè)信用評級（資信等級評價） ?信用評級的涵義 ?信用評級的要素 ?信用評級的標(biāo)識 ?借款企業(yè)信用等級系數(shù)的取值規(guī)則 ?AAA級企業(yè)為 30％ ?AA級企業(yè)為 50％ ?A級企業(yè)為 70％ ?BBB級企業(yè)為 90％ 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款項目評估 項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定： ?先按照項目建設(shè)條件、市場和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價的結(jié)果，將項目劃分成 AAA、 AA、 A和 BBB四個風(fēng)險等級。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評價 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進(jìn)行綜合評價。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 （銀行）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查 ?貸款綜合評價 某開發(fā)企業(yè)申請貸款 5000萬元，該企業(yè)的信用等級為 AA級，以商品房做抵押，期限 2年，項目風(fēng)險等級為 A級。 中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制度最初確立于 1994年（房地產(chǎn)管理法， 1994）。 定金雖然具有預(yù)先給付的性質(zhì)，但又有別于預(yù)收款。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集 理論上債券的面值就是它的發(fā)行價格。 （ 2）能夠保證控制權(quán)。 （ 3）籌資額有限。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具 ,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道 ,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。有限合伙制房地產(chǎn)投資基金投資方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券 (包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等 )和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。 ? 發(fā)展歷史 : ? 世界上第一只 REITs1960年誕生于美國，和 60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣， REITs也是為了逃避管制而生。 ? 另外，從 REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。 優(yōu)先股股利為稅后支付，其風(fēng)險大于債券，故通常優(yōu)先股的資金成本要高于債券。 ???njjjKWK1第 j種資金的占總資金的比重 第 j種資金的成本 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?綜合資金成本計算 ?各種資金具有不同的資金成本，一個企業(yè)不可能采用單一的籌資方式。比如，普通股收益可能會發(fā)生大幅度變動。另一類是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金 ,即房地產(chǎn)抵押基金 ,該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產(chǎn)。 有限合伙制房地產(chǎn)投資基金 ? 一般由一個負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人 (基金管理公司 )和一個或多個負(fù)有限責(zé)任的合伙人 (基金投資者 )組成 ,主要以私募的方式募集資金 ,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。 ? 從國際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trust,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。 ? 從本質(zhì)上看， REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。 ? 工業(yè)地產(chǎn)將成投資重點 。因此， REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的 REITs可免征所得稅和資本利得稅， REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。房地產(chǎn)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業(yè)用房等物業(yè)。 ? 美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分 ,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金 ,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 財務(wù)杠桿作用的程度，用財務(wù)杠桿系數(shù)表示。 ?邊際資本是加權(quán)平均資金成本的一種形式，采用加權(quán)平均法進(jìn)行計算。 零成長股票 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個別資金成本計算 ?債務(wù)成本 計算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 股利折現(xiàn)法 將企業(yè)發(fā)行股票所收到資金凈現(xiàn)值與預(yù)計未來資金流出現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率作為普通股資本成本。 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方案選擇 ?個別資金成本計算 ?債務(wù)成本 計算 ?銀行貸款（長期借款）成本 ?債券成本 ?權(quán)益成本 計算 ?優(yōu)先股資金成本 ?普通股資金成本 ?留存收益資金成本 特點： ?權(quán)益資金成本主要由投資者的預(yù)期投資報酬和資金籌集費用構(gòu)成； ?除優(yōu)先股外，投資報酬非事先約定，故權(quán)益成本計算有很大的不確定性。 ? 第一， REITs的長期收益由其所投資的房地產(chǎn)價值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能； ? 第二，可免雙重征稅并且無最低投資資金要求； ? 第三， REITs按規(guī)定必須將 90％的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入； ? 第四，在美國 REITs的經(jīng)營業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅； ? 第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資； ? 第六，由于 REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動性； ? 第七，上市交易的 REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對稱程度低，經(jīng)營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。由此將 REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同