【正文】 劃 。 （二）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項(xiàng)目總體策劃指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中所進(jìn)行的全面策劃 。 項(xiàng)目定位 ， 則根據(jù)市場(chǎng)和需求 ， 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 ， 決定項(xiàng)目的 規(guī)格和檔次 。 房地產(chǎn)投資類型體系圖 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面 、 系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析 ， 運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法 ， 得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值 ， 以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 房地產(chǎn) 投資的含義 房地產(chǎn)投資 是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的 ， 預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物 ， 直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為 。 房地產(chǎn)投資的類型 ?房地產(chǎn)投資可以分為 直接投資 和 間接投資 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述 一 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述 （ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用 項(xiàng)目定義是指對(duì)項(xiàng)目的用途性質(zhì)作出明確的界定 ， 具體描述項(xiàng)目的主要 用途或綜合用途和目的 。 奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論 目前 ， 把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策建立在項(xiàng)目 可行性研究 的分析評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上 ， 其重要的 決策依據(jù)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 的結(jié)論 ， 然而這兩者評(píng)價(jià)的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 。 局部策劃是對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問(wèn)題的策劃。 法人制 （ 2） 項(xiàng)目融資策劃 。 項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括項(xiàng)目 總目標(biāo) (總投資 、 建設(shè)質(zhì)量 、總進(jìn)度 )體系 設(shè)定和總目標(biāo)按項(xiàng)目 、 參加主體 、 實(shí)施階段等進(jìn)行分解的 子目標(biāo)體系 設(shè)定 。早期項(xiàng)目策劃中的一些偏差得以修正，內(nèi)容的精確性也得以逐步提高。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策概述 （ 一 ） 項(xiàng)目投資決策的含義 決策與房地產(chǎn)投資決策 有明確的決策目標(biāo)； 有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案； 有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)； 真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料 。 房地產(chǎn)投資決策的基本要素 決策者； 決策目標(biāo)； 決策變量 （ 決策者定 ） ； 狀態(tài)變量 （ 不確定性 ） 。 擬訂決策方案 擬訂多個(gè)可行的備選方案 。 實(shí)際運(yùn)用 。 一 、 定性分析方法 因素難以定量描述，定性分析的方法通常有以下兩種類型。 （ 二 ） 創(chuàng)造工程法 是建立在人的直觀 、 靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱 。 二、定量分析方法 定量分析方法是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問(wèn)題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問(wèn)題的最優(yōu)解。 （一）確定型決策 確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且 一種方案只有一種確定 可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。 由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值 ， 故一般適用于短期的 （ 即資金價(jià)值可以忽略的 ） 房地產(chǎn)投資決策 。 模型選優(yōu)法 [例 31] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有資金 1500萬(wàn)元左右 、 欲分別投資于別墅 、 住宅 、 飯店三類房地產(chǎn) ， 為謀求整體效益最大化 ， 希望確定哪類投資多些 ， 哪類投資少些 。 [解 ] 9位人士對(duì)這三類投資方向的決策量化數(shù)矩陣 D為： 投資飯店投資住宅投資別墅????????????????????????????????350 0590 0470 0300500700621027162D（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法 最大概率法 在風(fēng)險(xiǎn)決策中將概率最大的狀態(tài)作為決策的根據(jù) 。 期望值法 最大的損益期望值即最優(yōu)方案；如果決策目標(biāo)極小 ， 則最小的損益期望值為最優(yōu)方案 。兩者建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為 4年。試問(wèn)選用何種方案收益最大？ 表不同房屋需求量概率年損益值 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(Ai) 大面積開(kāi)發(fā) （ A1） 2023 400 小面積開(kāi)發(fā)（ A2） 900 600 [解 ] 在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈損益期望值 （ 未考慮時(shí)間價(jià)值 ） 為： ? ?? ?? ?? ?萬(wàn)元120500 0211????????? ??jijj aPAE ? ?? ?? ?萬(wàn)元240300 212???????? ??jijj aPA因此 ， 最優(yōu)方案則為 以上計(jì)算表明應(yīng)選擇小面積開(kāi)發(fā)建設(shè)方案收益最大。 （ 2） 狀態(tài)點(diǎn) ：用符號(hào) ○ 表示 。 （ 4） 分枝 ：用符號(hào) — 表示 。 方案 1是進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)；方案 2是先進(jìn)行小規(guī)模開(kāi)發(fā) 。 大規(guī)模開(kāi)發(fā)需要投資 15000萬(wàn)元 ， 小規(guī)模開(kāi)發(fā)需要投資 10000萬(wàn)元 。 需求量 行動(dòng)方案 損益值 需求量高 P1= 需求量低 P2= 期望值 E(A) 大規(guī)模開(kāi)發(fā) 5300 1000 小規(guī)模開(kāi)發(fā) 3000 1000 題中建設(shè)經(jīng)營(yíng)期分為前 2年和后 4年兩期考慮。試問(wèn)在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？ □① 需求量低 需求量高 小規(guī)模開(kāi)發(fā) 大規(guī)模開(kāi)發(fā) 需求量低 需求量低 1 需求量低 1 需求量低 需求量高 需求量高 需求量高 需求量低 3696 ○② ○③ 3840 11200 ○⑦ 4000 ○⑥ 4000 ○⑤ 18680 ○④ Δ 5300 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 1000 Δ 3000 ? ? ? ?? ? ? ? ???????AE? ? ? ?? ?? ?? ? 36961500 0?????????????AE? ? ? ? ????AE ? ? ? ? ? ? ??????A? ? ? ? ? ?? ?萬(wàn)元38401000 ???????????AE ? ? ? ?4 ??????A 特別需要注意的是， 若按期望值法進(jìn)行計(jì)算，大規(guī)模開(kāi)發(fā)的凈損益期望值為 5460， 算式為： [（ 5300 +（ 1000） ） 615000]， 而小規(guī)模開(kāi)發(fā)的凈損益期望值為 4400，算式為： [（ 3000 +1000 ） 610000]， 似乎可判斷應(yīng)采取大規(guī)模開(kāi)發(fā)。 （三）不確定型決策 樂(lè)觀法 （ 大中取大法 ） [例 34] 某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)某一決策目標(biāo)，提出四種開(kāi)發(fā)方案，并有四種自然狀態(tài)，用甲、乙、丙、丁表示，已知四種自然狀態(tài)相應(yīng)的損益值如表 33所列。 表 34 后悔值法決策表 單位：萬(wàn)元 狀態(tài) 方案 后悔值 自 然 狀 態(tài) 最大后悔值 甲 乙 丙 丁 第一方案 100 200 0 200 200 第二方案 300 300 0 0 300 第三方案 0 0 300 400 400 第四方案 200 200 0 100 200 理想目標(biāo) 400 600 500 800 最大后悔值中的最小值 200 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析 一 、 盈虧平衡分析 找出盈虧平衡點(diǎn) （ 一 ） 線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析的 假設(shè)條件 （ 1） 房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 （ 產(chǎn)品產(chǎn)量 ） 的線性函數(shù) 。 固定成本和可變成本的劃分 固定成本 可變成本 線性盈虧平衡分析的計(jì)算分析過(guò)程 tVPCQ F???*C/成本 0 Q* A 區(qū) 利 盈 區(qū) 損 虧 S C CV CF Q/開(kāi)發(fā)數(shù)量 [例 35] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬建一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的固定成本為 5000萬(wàn)元，單位可變成本為 1500元 /㎡，項(xiàng)目建成后平均售價(jià)為 3000元 /㎡，銷售稅金及附加為 500元 /㎡，試求項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的開(kāi)發(fā)數(shù)量。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)可知 ， 由于近幾年市場(chǎng)需求量較大 ，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又十分激烈 ， 故公司董事會(huì)決定擬采取降價(jià)擴(kuò)銷措施 ， 按銷售量的 1%遞減售價(jià) ， 并按銷售量的 1%遞增單位可變成本 ， 試求： （ 1） 該公司生產(chǎn)規(guī)模 （ 產(chǎn)量 ） 在什么范圍內(nèi)可盈利 ？ （ 2）最大盈利時(shí)的最佳產(chǎn)量是多少？ 解： （ 1） 設(shè)最佳年產(chǎn)量為 Q， 根據(jù)題意和有關(guān)公式建立方程 ， 得： 銷售收入： S=（ PQ 1%） Q= 生產(chǎn)總成本： C=CF+（ CV+Q 1%） Q=280000+80Q+ 如能達(dá)到盈虧平衡 ， 則有： S=C 即： =280000+80Q+ － ＋ 180Q－ 280000=0 Q1=2023， Q2=7000 即：在 2023~7000之間，可盈利。 敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中， 找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素 ，并判明其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度。 （三）單變量敏感性分析和多變量敏感性分析 單變量 、 相互獨(dú)立 ， 一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變 。 變動(dòng)幅度一般取177。 表 35 開(kāi)發(fā)商 利潤(rùn) 的變動(dòng)（敏感性）分析（ %） 變動(dòng)幅度 變動(dòng)因素 （原始值） 原始值 10%