房地產(chǎn)開發(fā)成本估算(文件)
【正文】 制性、無償性和固定性的特點； ? 注意與開發(fā)期稅費的區(qū)別 稅金的估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種 ? 經(jīng)營稅金及附加 ? 土地使用稅 ? 房產(chǎn)稅 ? 企業(yè)所得稅 ? 土地增值稅 ? 應(yīng)注意的問題 ? 計稅基數(shù) 計稅稅率 稅金的估算 ——經(jīng)營稅金及附加 ? 含義 ? 在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費； ? 種類 ——兩稅一費 ? 營業(yè)稅 =應(yīng)納稅銷售（出租）收入 稅率（ 5%） ? 城市建設(shè)維護稅 ? 教育費附加 城市建設(shè)維護稅 ? 一般計稅依據(jù) ? 增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實交稅額； ? 對房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護稅的計稅依據(jù) ? 實際繳納的營業(yè)稅 ? 城市建設(shè)維護稅 =營業(yè)稅 稅率 ? 稅率以納稅人所在的地區(qū)而有所區(qū)別 ? 市區(qū) ——7% ? 縣城、鎮(zhèn) ——5% ? 上面兩種情況除外 ——1% 教育費附加 ? 一般計稅依據(jù) ? 同城市建設(shè)維護稅 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，城市建設(shè)維護稅的計稅依據(jù) ? 實際繳納的營業(yè)稅 ? 教育費附加 =營業(yè)稅 稅率 ? 稅率 ? 教育費附加的稅率一般為 3%。 ? 項目的前期費用應(yīng)盡早落實； ? 在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 借款還本付息的估算 ? 還本付息的資金來源 ? 利潤 ? 預(yù)售或預(yù)租收入 ? 還款方式及還款順序 ? 方式 ? 按照借款協(xié)議所確定的方式進行還款； ? 順序 ? 先貸款先還，后貸款后還； ? 利息高的先還，利息低的后還； 利息的計算 ? 國內(nèi)借款利息的計算 ? 借款時的利息計算 ? 為了簡化計算，假設(shè)借款當年在 年中 使用，按半年計息，其后各年按全年計息； ? 每年應(yīng)計利息 =（年初借款 本息 累計 +本年借款 247。 ? 采用等額償還本金和利息的方式還款，試計算每年還本付息額及償還的本金和利息額； ? 采用等本償還的方式還款，試計算每年的還本額及利息額； 演講完畢，謝謝觀看！ 。 等本償還的計算公式 ? 第一步 ? 每年償還本金 =P/n ? 第二步 ? 第 t年年初借款累積的計算公式 ? = P– P/n (t1)= p[1(t1)/n] ? 第三步 ? 每年支付利息 =年初借款累計 年利率 ? 第四步 ? 第 t年的還本付息額的計算公式 ? At=P/n+p[1(t1)/n]I 借款還本付息表 ? 分析項目債務(wù)清償能力 ? 協(xié)助安排短期貸款 ? 研究資金籌措方案的合理性 ? 見教材 p191例題 作業(yè) 1 ? 見教材 p249 ? ? 投資與成本費用估算 ? 開發(fā)費用估算 ? 投資與總成本費用估算匯總表 ? 項目銷售收入估算 ? 投資計劃與資金籌措 ? 投資計劃與資金籌措 ? 借款還本付息估算 作業(yè) 2 ? 某房地產(chǎn)投資項目，貸款 1000萬元，年利率為 10%，從借款當年起， 10年還清本息。 ? 如果我們將工程發(fā)包出去，編制資金使用計劃的依據(jù)是什么？有什么不同。 資金籌措計劃 ? 制定資金籌措計劃時應(yīng)當注意的問題 ? 嚴格按照資金的需要量確定籌資額； ? 以需定量 ? 金額 ? 資金使用的時間 ? 認真選擇籌資來源渠道； ? 可行性 ? 成本 ? 合法性 ? 避免利率風險對項目的不利影響。 ? 估算時考慮經(jīng)營所在的行業(yè)以及市場價格。 ? 成本導向定價法 ? 成本加成 /目標定價法 ? 購買者導向定價法 ? 認知價值定價法 /價值定價法 ? 競爭導向定價法 ? 領(lǐng)導導向定價法 ? 挑戰(zhàn)定價法 ? 隨行就市定價法 ? 租售價格的確定 ? 租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。 ? 管理費用 ? 銷售費用 修理費用
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1