房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本估算(文件)
【正文】 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從 30%~60%。(2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過(guò) 50%至 100%部分： 40% 增值額超過(guò) 100%至 200%部分： 50% 增值額超過(guò) 200%部分： 60% 6 增值稅 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 515 土地增值稅計(jì)算表 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 3銷售收入、出租收入、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加報(bào)表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 從投資者的角度來(lái)說(shuō)，只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。 這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的買賣雙方來(lái)說(shuō)都比較有益。 面對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。 4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 1．國(guó)外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)利息的計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款 247。 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計(jì) 年利率 每年初借款余額累計(jì) = Ic－ 本年以前各年償還本金累計(jì) ③ 每年償還本金，其計(jì)算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時(shí) 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒(méi)有反映流動(dòng)資金借款本息。 1．分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性 演講完畢，謝謝觀看！ 。 其表格形式如表 521。 1(1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 = 年初借款累計(jì) 年利率 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時(shí)的利息計(jì)算 還款時(shí)利息的計(jì)算因還款方式的不同而不同。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計(jì)算 1．國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算 1）借款時(shí)的利息計(jì)算 對(duì)建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來(lái)源償還。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道或籌資手段。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的 70%，而且是以開發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 租金
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