房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本估算(文件)
【正文】 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法 》 中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價格。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營稅金及附加 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，從 30%~60%。(2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 515 土地增值稅計算表 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財務(wù)分析時，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 從投資者的角度來說，只要預(yù)計項(xiàng)目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。 這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計劃設(shè)計合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。 4）避免利率風(fēng)險對項(xiàng)目的不利影響。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 序 號 項(xiàng) 目 合計 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 1．國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 為簡化計算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應(yīng)計利息的計算公式為： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 247。 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計 年利率 每年初借款余額累計 = Ic－ 本年以前各年償還本金累計 ③ 每年償還本金，其計算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。 1．分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性 演講完畢，謝謝觀看！ 。 其表格形式如表 521。 1(1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。則每年應(yīng)計利息的近似計算公式為： 每年應(yīng)計利息 = 年初借款累計 年利率 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計算 1．國內(nèi)借款利息的計算 1）借款時的利息計算 對建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時，應(yīng)按借款條件的不同分別計算。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會發(fā)生的實(shí)際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。 編制時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來源渠道或籌資手段。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的 70%，而且是以開發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。 序號 項(xiàng) 目 合計 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計 1 2 3 ? N 1 租金
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