房地產開發(fā)項目總投資與總成本估算(文件)
【正文】 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價格的確定 1）房地產開發(fā)產品定價方法 《 房地產開發(fā)項目經濟評價方法 》 中規(guī)定： 租售價格應根據(jù)房地產項目的特點確定，一般應選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 2稅金估算 目前，我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經營稅金及附加 經營稅金及附加是指在房地產銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。 對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據(jù)。 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實行四級超率累進稅率，從 30%~60%。(2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 515 土地增值稅計算表 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 3銷售收入、出租收入、自營收入與經營稅金及附加報表 在進行房地產投資項目的財務分析時，應按期編制銷售收入與經營稅金及附加估算表、租金收入與經營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附加估算表。 從投資者的角度來說，只要預計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。 這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產的買賣雙方來說都比較有益。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產投資項目融資結構和籌資計劃設計合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關鍵。 4）避免利率風險對項目的不利影響。 3）項目的前期費用應盡早落實。 序 號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 項目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設投資 經營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預售收入 預租收入 其他收入 表 519 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據(jù)。 1．國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 為簡化計算，假定借款當年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應計利息的計算公式為： 每年應計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 247。 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計 年利率 每年初借款余額累計 = Ic－ 本年以前各年償還本金累計 ③ 每年償還本金，其計算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時 等額還本、利息照付是指償還期內每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。 1．分析項目債務清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性 演講完畢，謝謝觀看！ 。 其表格形式如表 521。 1(1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。則每年應計利息的近似計算公式為： 每年應計利息 = 年初借款累計 年利率 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計算 1．國內借款利息的計算 1）借款時的利息計算 對建設期借款利息進行估算時，應按借款條件的不同分別計算。 項目在建設期借入的全部建設投資貸款本金及其在建設期發(fā)生的借款利息，均構成項目總投資的貸款總額，在項目建設期結束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計劃與資金籌措表 房地產投資項目應根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設進度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。 編制時應注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。 2）認真選擇籌資來源渠道。 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。 房地產開發(fā)投資中一般貸款比例應小于項目總投資的 70%，而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 表 516 銷售收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 租金
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