【正文】 ① 各年還本付息額，計(jì)算公式； 39。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的 %~2%。 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。 對土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同 對一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 序 號 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 道路費(fèi) 供水費(fèi) 供電費(fèi) 土地平整費(fèi) 合 計(jì) 表 54 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 9．銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價(jià)過程 ① 搜集交易實(shí)例 ② 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) ③ 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ④ 比較實(shí)例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 3．經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 租金收入 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表 5 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 自營收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表 518 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 = 年初借款累計(jì) 年利率 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時(shí)的利息計(jì)算 還款時(shí)利息的計(jì)算因還款方式的不同而不同。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。 序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 10．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 序 號 項(xiàng) 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計(jì) 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬元 5