【正文】 ① 各年還本付息額，計算公式； 39。 4）在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費附加的稅率一般為3%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。 對土地費用的估算要依實際情況而定。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 合 計 表 54 前期工程費估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 9．銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價過程 ① 搜集交易實例 ② 選擇比較實例房地產(chǎn) ③ 建立價格可比基礎(chǔ) ④ 比較實例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 租金收入 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表 5 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 自營收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 表 518 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 4房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 編制時應(yīng)注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。則每年應(yīng)計利息的近似計算公式為： 每年應(yīng)計利息 = 年初借款累計 年利率 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。 序 號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 項目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。 這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10．其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 序 號 項 目 建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元 5