房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述(專業(yè)版)
【正文】 ? 項目合同的 作用 ：明確開發(fā)商和承包方在項目實施中的 權(quán)利和義務(wù) 、項目實施階段實行社會 監(jiān)理的依據(jù) 、項目實施的 法律依據(jù) 。 ? 人 的因素、 技術(shù) 因素、 材料 設(shè)備與構(gòu)配件因素、 施工機(jī)械設(shè)備 因素、 資金 因素、 水文地質(zhì)氣象與自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素、 政治經(jīng)濟(jì) 等社會環(huán)境因素、其他不確定因素等。 P256 圖 93。第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述 ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目 ：又稱為 建設(shè)工程項目 ，具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)， 由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成 ，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算， 在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。 ? 因果分析圖法 ? 樹枝圖、魚刺圖、石川圖，把問題標(biāo)在 “魚頭 ”，再劃出質(zhì)量過程階段主干線（ “魚骨 ”）。 ? 設(shè)計前的準(zhǔn)備階段進(jìn)度管理任務(wù)： 確定 工期總目標(biāo) ；編制項目 總進(jìn)度計劃 ；編制準(zhǔn)備階段 詳細(xì)工作計劃 ，并 控制該計劃的執(zhí)行 ；施工 現(xiàn)場條件調(diào)研和分析 等。 ? 項目合同的 分類： 如 按簽約各方的關(guān)系 可以分為工程總承包合同、工程分包合同、轉(zhuǎn)包合同、勞務(wù)分包合同與聯(lián)合承包合同等；按 計價方式分類 又可分為固定總價合同、計量估價合同、單價合同、成本加酬金合同形式等。 第五節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目其他管理 ? ? 項目合同的 特點 ：合同 標(biāo)的物的特殊性 ；合同 執(zhí)行周期長 ；合同 內(nèi)容多 ，涉及 范圍廣 ；合同 風(fēng)險大 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度管理有 三個階段 ： 項目可行性研究及立項階段 、 項目建設(shè)階段 、 項目交付使用后的適用階段 ，其核心內(nèi)容是項目建設(shè)階段的進(jìn)度管理。 ? 施工過程中 的質(zhì)量管理 ? 對施工承包單位的 質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督 ；在施工過程中進(jìn)行 質(zhì)量跟蹤監(jiān)控 ；會同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計或承包方提出的 工程變更或圖紙修改 ；對重要的 承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測驗收 ；參加給排水、電器安裝的 試通水、試運(yùn)轉(zhuǎn) 等工作；參加工程質(zhì)量的 評定和竣工驗收 工作；認(rèn)真做好 施工日記 ；對 沉降有觀測 要求的定期觀察；監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好 文明施工、安全施工 承包單位開工準(zhǔn)備 承包商提交開工報審表 項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查開工條件 批準(zhǔn)？ 分項分部工程施工 承包單位自檢（上面所列） 承包單位提交報驗申請表 項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查質(zhì)量 合格？ 項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報驗申請表 承包單位完成單位工程或分部分項工程 承包單位提交報驗申請表
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