房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與策劃(文件)
【正文】 ? 媒介研究 21 探索性研究 －整個(gè)市場(chǎng)基本層面的把握 ? 產(chǎn)品需求研究 －了解消費(fèi)者偏好與追求 ? 市場(chǎng)細(xì)分研究 －幫助開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)目標(biāo) ? 新產(chǎn)品概念開(kāi)發(fā) －保證開(kāi)發(fā)商安全的進(jìn)入市場(chǎng) 22 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中信息的獲取 宏觀角度 ?與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的間接信息 ?市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的直接信息 ?與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息 市場(chǎng)分析的角度 ?房地產(chǎn)需求方面的信息 ?房地產(chǎn)供給方面的信息 ?房地產(chǎn)交易方面的信息 ?其他信息 23 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)的基本方法 市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集 ? 企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù) ? 企業(yè)外部數(shù)據(jù) 原始數(shù)據(jù)加工分析 ? 列表分析 ? 運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法 ? 利用圖形分析 24 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例 ? 北京經(jīng)濟(jì)適用房 ? 北京老年住宅市場(chǎng)分析 25 市場(chǎng)研究案例之一： 誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)北京經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體年齡分布 圖中所示： 35歲以下（ %）的群體和 40歲以上（ %）的群體比較密集， 3640歲之間的群體比較少 26 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布圖 有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外來(lái)群體（不具有北京市戶口的群體）開(kāi)放的討論，以及經(jīng)濟(jì)房在房?jī)r(jià)上浮 3%就可以按照普通商品房出售，如果政策執(zhí)行的話，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將持續(xù)火爆。 ? 大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)） 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與策劃 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 市場(chǎng)定位的前提－－市場(chǎng)細(xì)分 ? 房地產(chǎn)投資 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃成功案例 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 策劃內(nèi)容 2 1區(qū)位分析與選擇 ? 地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)等因素。 5 4合作方式的分析與選擇 ? 應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度 ? 從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。 27 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體學(xué)歷分布圖 28 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體單位性質(zhì)分布 29 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體單位職位分布 30 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體家庭年收入分布 根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭年收入水平不能超過(guò) 6萬(wàn)元 ， 但從目前有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房需求的群體而言 ， 家庭年收入水平在 6萬(wàn)元以上的占了 1/4 31 北京老年住宅市場(chǎng)分析 32 如何進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分？ ? 什么是市場(chǎng)細(xì)分 ? 以目標(biāo)消費(fèi)者為對(duì)象的市場(chǎng)細(xì)分為例 33 對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分 別墅 商住兩用 中高檔住宅 普通住宅 Family Investment Home Home 個(gè)性化需求群體 投資型群體 舒適型群體 基本需求群體 34
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