房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析52(文件)
【正文】 954/12 391 100% = 40% 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤 /資本金 100% = 3 319/3 000 100% = 110% 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1557 7005 7186 4094 873 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1983 4192 7772 1952 1182 316 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 109 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 3 凈現(xiàn)金流量 3 319 1 983 2 635 767 5234 2 912 557 累計凈現(xiàn)金流量 1 983 4 618 5 384 150 2 762 3 319 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 954 1 983 2 516 231 5795 3 248 640 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 1 983 4 499 4 730 1066 4 314 4 954 計算指標 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 781 45 投資回收期（年） 基準收益率（ ic） 20% 20% 續(xù)表 109 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1 557 7 005 7 186 4 094 873 售房收入 租房收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1 557 7 005 7 133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1 500 2 808 5 747 3 249 2 478 1613 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 000 5 501 31 1 137 2 202 1 635 1 500 1 500 941 86 163 119 4 094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 1010 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 償還其他應(yīng)付款 3891 1297 1297 1297 3 凈現(xiàn)金流量 3319 1500 1252 1258 3937 1615 740 4 累計凈現(xiàn)金流量 1500 2752 1493 2444 4059 3319 計算指標 內(nèi)部收益率（ FIRR） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 909 基準收益率（ ic） 20% 續(xù)表 1010 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 3．清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設(shè)期不還本金，從第 4年開始分 3年等額償還本金 ，每年還 1 297萬元；借款利息每年照付，總計付利息 722萬元。資產(chǎn)負債率是比較低的，資產(chǎn)負債率最高時（第 3年）僅 47%。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動 10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 %和 %，凈現(xiàn)值分別下降至 12萬元和 206萬元，投資回收期則增加到 。 序 號 項 目 變動幅度 （ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 28． 8 781 3． 8 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 20． 1 12 4． 0 10 39． 2 1 550 3． 6 2 售房價格 +10 39． 7 1 769 3． 6 10 17． 7 206 4． 2 3 預(yù)售款回籠進度 +10 31． 4 942 3． 7 10 24． 1 398 4． 1 4 租房價格 +10 28． 8 787 3． 8 10 28． 7 775 3． 8 表 1014 敏感性分析表 80 60 40 20 0 20 40 30 20 10 0 10 20 30 40 FIRR（ %） 1 2 3 4 5 敏感性因素變動（ %） 1—— 售房價格； 2—— 預(yù)售款回籠進度； 3—— 租房價格； 4—— 基準收益率； 5—— 開發(fā)產(chǎn)品投資 圖101 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 6．臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。項目的實施將對市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 1016。具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，且具有較強的抗風(fēng)險能力。詳見表 1015。最不敏感 的因素是租房價格，這是因為計算期只有 6年，而且是從第 4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。資金平
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