房地產(chǎn)開發(fā)成本估算-全文預(yù)覽
【正文】 ? 以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。 ? 費(fèi)用合計(jì) ? 銷售收入的 4%~6% 其它費(fèi)用 ? 費(fèi)用組成 ? 臨時(shí)用地費(fèi) ? 臨時(shí)建設(shè)費(fèi) ? 工程造價(jià)咨詢費(fèi) ? 總承包管理費(fèi) ? 合同公證費(fèi) ? 施工執(zhí)照費(fèi) ? 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ? 工程監(jiān)理費(fèi) ? 竣工圖編制費(fèi) ? 工程保險(xiǎn)費(fèi) ? 費(fèi)用測(cè)算 ? 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的 2%~3%。 銷售費(fèi)用 ? 涵義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的 3％一 5％估算。 ? 室內(nèi)裝修家具費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) ——估算方法 ? 單元估算法 =基本建設(shè)單元的綜合投資 單元數(shù) ? 單位指標(biāo)估算法 =單位工程量投資 工程量 ? 工程量近似匡算法 =匡算工程量 相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 概算指標(biāo)估算法 ? 直接費(fèi) =每平方米造價(jià)指標(biāo) 建筑面積 ? 主要材料消耗量 =每平方米材料消耗量指標(biāo) 建筑面積 ? 類似法 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 涵義 ? 指居住小區(qū)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用； ? 費(fèi)用組成 ? 居委會(huì) 、派出所、 托兒所、幼兒園 、鍋爐房、變電室、公共廁所、 停車場(chǎng) 等。 ? 詳細(xì)估算時(shí)，可按單位指標(biāo)估算法計(jì)算。 土地費(fèi)用測(cè)算 ? 涵義 ? 為了取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果將起到非常重要的作用。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 配套及其他收費(fèi)支出 ? 配套費(fèi)用 ? 主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。 開發(fā) 項(xiàng)目 投資 13057 萬元 開發(fā)建設(shè) 投資 13049萬元 經(jīng)營(yíng)資金 8萬元 土地 前期工程 基礎(chǔ)設(shè)施 建筑安裝 公共配套設(shè)施 開發(fā)間接 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù) 銷售 開發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 固定資產(chǎn) 及其他資產(chǎn) 182萬元 開發(fā)產(chǎn)品 成本 12867萬元 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 構(gòu)成圖 總成本費(fèi)用 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的 估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本的 組成 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的 內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ? 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，可分為三大部分： ? 土地、土建、設(shè)備費(fèi)用 ? 配套及其他收費(fèi)支出 ? 管理費(fèi)用和籌資成本 土地、土建、設(shè)備費(fèi)用 ? 這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的 80％。 開發(fā)產(chǎn)品成本 ? 定義 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。不動(dòng)產(chǎn)投資分析 第五章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 基本要求 ? 掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成及成本測(cè)算。 ? 經(jīng)營(yíng)資金 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。該項(xiàng)目總投資為 13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)， 需經(jīng)營(yíng)資金 8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 ? 房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。這類收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。 ? 準(zhǔn)確合理。 ? “七通一平” 費(fèi) ? 可根據(jù)實(shí)際工程量 ? 參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
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