房地產(chǎn)開發(fā)成本估算-預(yù)覽頁
【正文】 進(jìn)行 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （見教材 p154表 55） ? 涵義 ? 指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用； ? 費(fèi)用組成 ? 供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用； ? 費(fèi)用測算 ? 一般按實(shí)際工程量估算。 ? 設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用 ? 給排水、電器照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。 ? 項(xiàng)目 ? 主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。 ? 費(fèi)用組成 ? 借款和債券的利息 ? 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) ? 融資代理費(fèi) ? 承諾費(fèi) ? 外匯匯兌凈損失 ? 企業(yè)籌資所發(fā)生的其他費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算； ? 利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的 10％左右。 ? 其他銷售費(fèi)用 ? 銷售收入的 %~1%。 ? 上述費(fèi)用之和的 3%~7% 運(yùn)營費(fèi)用 ? 指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。 經(jīng)營收入的估算 ——租金收入 ? 租金收入的種類 ? 潛在總收入 /毛租金收入 ? 潛在總收入 =可出租面積 單位租金 ? 其他收入 ? 除租金之外的其他收入 ? 實(shí)際總收入 /有效總收入 ? 實(shí)際總收入 =潛在總收入 （ 1–空置率） +其他收入 ? 實(shí)際總收入 =潛在總收入 出租率 +其他收入 ? 凈租金收入（凈經(jīng)營收入） ? 凈經(jīng)營收入 =實(shí)際總收入 –運(yùn)營費(fèi)用 經(jīng)營收入的估算 ——自營收入 ? 自營經(jīng)營收入 ? 開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 經(jīng)營稅金及附加的計(jì)算 ? 經(jīng)營稅金及附加 =營業(yè)稅 +城市建設(shè)維護(hù)稅 +教育費(fèi)附加 =營業(yè)稅 +營業(yè)稅 7%+營業(yè)稅 3% =營業(yè)稅 （ 1+ 7%+ 3% ） =應(yīng)納稅銷售（出租）收入 5% （ 1+ 7%+ 3% ） =應(yīng)納稅銷售（出租）收入 % 關(guān)于其他稅種 相關(guān)表格 ? 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ? 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ? 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ? 土地使用稅 ? 房產(chǎn)稅 ? 企業(yè)所得稅 ? 土地增值稅 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 ? 資金籌措的依據(jù) ? 投資估算的結(jié)果 ? 房地產(chǎn)投資資金的來源 ? 資本金（股本金） ? 銀行貸款 ? 預(yù)售收入 ? 資金的籌措計(jì)劃 ? 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。 資金使用計(jì)劃 ? 編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。 2） 利率 ? 見教材 p186例題 ? 還款時(shí)的利息計(jì)算 ? 等額償還本金和利息總額 ? 等本償還 ? 見教材 p187， p189例題 ? 國外借款利息的計(jì)算 ? 同國內(nèi)借款利息的計(jì)算 等額償還 ? 第一步 ? 求年等值（等額還本付息額） ? A=P? (A/P,i,n) = P? [i(1+i)n] / [(1+i)n1] ? 第二步 ? 計(jì)算每年償還的利息和本金 ? 求第 t年末的貸款余額 貸款余額 = M0 [(1+i)nt1]/ [i(1+i)nt] T是已過去的年數(shù) , M0 = A ? 每年償還利息 =每年初貸款余額 年利率 ? 每年償還本金 =每年付款額（等額還本付息額） 每年償還利息 等本償還 ? 含義 ? 指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1