【正文】 造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費 3．其他預算 房地產(chǎn)開發(fā)預算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預算和建筑安裝工程預算外，還包括按國家和當?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預）算或單項工程綜合概（預）算的一些費用。 （2）概（預）算定額及間接費定額等：概算文件應根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標、間接費定額、材料預算價格、概算單價表及各種指標進行編制；預算文件應根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預算定額、安裝工程預算定額、間接費定額、材料預算價格、建筑材料手冊、施工組織設(shè)計等進行編制。它包括（1）單位工程概（預〕算書 單位工程概（預）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。 （3）土地開發(fā)及其它費用概（預）算書 土地開發(fā)及其它費用慨（預）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費用的文件，以獨立項目列入總概（預）算書。 第一部分：土地開發(fā)費用項目 ①征地補償費； ②拆遷安置費； ③七通一平費； ④勘察設(shè)計費等 第二部分：開發(fā)工程費用項目 ①主要開發(fā)項目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 ②附建項目，包括： A．公共設(shè)施項目； B．行政管理項目； C．文化、教育、衛(wèi)生項目等。 3．房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預算文件的編制程序是： （1）收集各項基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標、預算定額、間接費定額、材料預算價格、施工機械臺班費用定額、經(jīng)認可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān)現(xiàn)行文件等資料。 （5）根據(jù)計算的直接費和間接費定額、計劃利潤率和稅率計算間接費、計劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預）算書，然后匯編綜合概（預）算書。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應另加上土地進入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。主要包括： （1）銷售流通直接費包括房屋竣工后，未售出前的看護費、供熱采暖費、保養(yǎng)費、有形與無形損失費等。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。維修費、管理費、稅金、保險費、投資利息和地租等七項。其計算分式為： 年折舊費=房屋造價（1參值率）/耐用年限 房屋造價是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價來表示。 房屋殘值是房屋在達到耐用年限失去其使用價值后，所剩余物質(zhì)的價值。（2）維修費房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應投入相應的人力、物力和財力進行定期修繕與維護，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費。即屬于各成本核算對象各自單獨發(fā)生的費用。為了簡化手續(xù)，也可按實際發(fā)生數(shù)求出一個標準平均數(shù)，按核算受益對象進行分配。管理費構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。以上四項，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。出租房屋投保后，其投保費用應作為房屋經(jīng)租成本來考慮。 正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟，房屋租賃暫時還不能完全脫離福利性質(zhì)。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會逐年向商品租金過渡。 1．成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進行科學分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務。 所謂成本預測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計。然而，成本降低并不會自發(fā)地實現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計劃的過程中，由于種種因素的影響，總會發(fā)生一些脫離計劃的偏差，為了實現(xiàn)計劃所確定的成本降低目標，必須實施必要的管理與控制，隨時發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風尋找對策、解決問題。 2．成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟活動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務的。（1）依據(jù)的會計規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會計規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進行成本匯集，按標準的統(tǒng)計指標進行分析。在企業(yè)內(nèi)部進行經(jīng)營方案決策時，在企業(yè)內(nèi)部進行經(jīng)濟效益分析時，以及在企業(yè)經(jīng)濟活動過程中進行控制與管理時，提供重要的分析資料。 總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。 七、房地產(chǎn)開發(fā)預算的作用房地產(chǎn)開發(fā)預算不僅是計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部費用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預算可以作為開發(fā)公司在預售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據(jù)。 4．是設(shè)計方案進行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計方案是否經(jīng)濟合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預算。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預算增加收入，控制支出，加強經(jīng)濟核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預期利潤。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應會減少。優(yōu)秀的設(shè)計是項目盈利最基本的保障。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。另一個重要工作就是融資。只要所開發(fā)項目的預期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實現(xiàn)企業(yè)效益，達到“借雞生蛋”的目的。要設(shè)法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進行有效的引導，最終達成購房意向，實現(xiàn)銷售目的。總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終——從謀劃運作到全部房屋銷售出去。計：35萬元c、 低壓線工程：長500米，約5萬元 小計：50萬元② 煤制氣：工程費：1000米300元/米=30萬元③ 綠化工程：60萬元④ 污水工程：1000米150元/米=15萬元⑤ 雨水工程：1000米150元/米=15萬元⑥ 道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元⑦ 自來水工程：a、 增容費：24棟2萬元/棟=48萬元b、 接頭費：10萬元c、 工程費：1000米300元/米=30萬元 小計：88萬元室外配套計：363萬元房屋開發(fā)合計：8667萬元直接開發(fā)費合計：二）開發(fā)間接費（一）、管理費：1%=（二）、銷售費用：1%=（三）、財務費用：貸款1500萬元，利息1