【正文】 造價(jià)內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi) 3．其他預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預(yù)）算或單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算的一些費(fèi)用。 （2）概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、概算單價(jià)表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額、安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、建筑材料手冊、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行編制。它包括（1）單位工程概（預(yù)〕算書 單位工程概（預(yù)）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的基本組成部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。 （3）土地開發(fā)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書 土地開發(fā)及其它費(fèi)用慨（預(yù)）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費(fèi)用的文件，以獨(dú)立項(xiàng)目列入總概（預(yù)）算書。 第一部分：土地開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目 ①征地補(bǔ)償費(fèi)； ②拆遷安置費(fèi)； ③七通一平費(fèi)； ④勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等 第二部分：開發(fā)工程費(fèi)用項(xiàng)目 ①主要開發(fā)項(xiàng)目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的 ②附建項(xiàng)目，包括： A．公共設(shè)施項(xiàng)目； B．行政管理項(xiàng)目； C．文化、教育、衛(wèi)生項(xiàng)目等。 3．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序是： （1）收集各項(xiàng)基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額、經(jīng)認(rèn)可的圖紙交底、會(huì)審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān)現(xiàn)行文件等資料。 （5）根據(jù)計(jì)算的直接費(fèi)和間接費(fèi)定額、計(jì)劃利潤率和稅率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預(yù)）算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地進(jìn)入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。主要包括： （1）銷售流通直接費(fèi)包括房屋竣工后，未售出前的看護(hù)費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形與無形損失費(fèi)等。在房屋租賃活動(dòng)中，參加交換的是商品（房屋）一段時(shí)間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和地租等七項(xiàng)。其計(jì)算分式為： 年折舊費(fèi)=房屋造價(jià)（1參值率）/耐用年限 房屋造價(jià)是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價(jià)即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價(jià)來表示。 房屋殘值是房屋在達(dá)到耐用年限失去其使用價(jià)值后，所剩余物質(zhì)的價(jià)值。（2）維修費(fèi)房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會(huì)逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行定期修繕與維護(hù)，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費(fèi)。即屬于各成本核算對象各自單獨(dú)發(fā)生的費(fèi)用。為了簡化手續(xù)，也可按實(shí)際發(fā)生數(shù)求出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù)，按核算受益對象進(jìn)行分配。管理費(fèi)構(gòu)成房屋經(jīng)租成本的主要內(nèi)容。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。以上四項(xiàng)，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。出租房屋投保后，其投保費(fèi)用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。 正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房屋租賃暫時(shí)還不能完全脫離福利性質(zhì)。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會(huì)逐年向商品租金過渡。 1．成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進(jìn)行科學(xué)分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。 所謂成本預(yù)測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計(jì)。然而，成本降低并不會(huì)自發(fā)地實(shí)現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計(jì)劃的過程中，由于種種因素的影響，總會(huì)發(fā)生一些脫離計(jì)劃的偏差，為了實(shí)現(xiàn)計(jì)劃所確定的成本降低目標(biāo)，必須實(shí)施必要的管理與控制，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風(fēng)尋找對策、解決問題。 2．成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務(wù)的。（1）依據(jù)的會(huì)計(jì)規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會(huì)計(jì)規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進(jìn)行成本匯集，按標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析。在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)營方案決策時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，以及在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中進(jìn)行控制與管理時(shí)，提供重要的分析資料。 總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標(biāo)，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。 七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的作用房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價(jià)格的主要依據(jù)。 4．是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，及時(shí)分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。另一個(gè)重要工作就是融資。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終——從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。計(jì)：35萬元c、 低壓線工程：長500米，約5萬元 小計(jì)：50萬元② 煤制氣：工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元③ 綠化工程：60萬元④ 污水工程：1000米150元/米=15萬元⑤ 雨水工程：1000米150元/米=15萬元⑥ 道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元⑦ 自來水工程：a、 增容費(fèi)：24棟2萬元/棟=48萬元b、 接頭費(fèi)：10萬元c、 工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元 小計(jì)：88萬元室外配套計(jì)：363萬元房屋開發(fā)合計(jì)：8667萬元直接開發(fā)費(fèi)合計(jì)：二）開發(fā)間接費(fèi)（一）、管理費(fèi)：1%=（二）、銷售費(fèi)用：1%=（三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款1500萬元，利息1