【正文】 在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決 策 房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 2． 土地征用及拆遷安置補償費 (1)土地征用費。 2021/11/12 3． 前期工程費 (1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。 2021/11/12 7． 不可預見費 它包括基本預備費和漲價預備費。 2021/11/12 (二 )開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。約為銷售收人的 2％一 3％； (2)銷售代理費。 2021/11/12 3．財務費用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用 (如匯兌損失等 )。 2021/11/12 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。 2．房屋開發(fā)成本。 4．代建工程開發(fā)成本。 2．同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 1．土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括 土地出讓金 、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 4．建筑安裝工程費： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。 2021/11/12 四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一 )應設置核算的賬戶 1．“開發(fā)成本”賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門 (分公司 )設置明細賬戶。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。 2021/11/12 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。并將其結轉進入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。開發(fā)完成后準備將其中的 30000㎡ 對外轉讓，其余的 10000㎡ 企業(yè)自行開發(fā)商品房。作會計分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品 ——土地 (梁園 ) 9427 500 主營業(yè)務成本 ——土地轉讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本 ——土地 ——梁園 37710000 2021/11/12 注意：土地使用權的會計處理 ? 《 企業(yè)會計制度 》 第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權，在未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。 2021/11/12 例：某企業(yè)于 2021年 7月 15日 購入土地使用權。 70247。各幢房屋用地面積如下： 203商品房 3,000平方米 302出租房 3,000平方米 351周轉房 2,000平方米 2021/11/12 交付拆遷費 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 42,000 — 商品房（ 202工程） 63,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 42,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401工 )210,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 )168,000 貸： 銀行存款 525,000 2021/11/12 承付前期工程款 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 10,000 — 商品房（ 202工程） 15,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 10,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401工 ) 50,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 ) 40,000 貸：應付賬款 — 應付工程款 125， 000 2021/11/12 支付建筑工程款 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 12,000 — 商品房（ 202工程） 18,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 12,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401) 60,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 )48,000 貸： 銀行存款 150,000 2021/11/12 401商品性土地分攤開發(fā)間接費用 借： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（ 401工 程）40,000 貸：開發(fā)間接費用 40,000 401商品性土地等待以后轉讓 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 土地（ 401工程） 360， 000 貸： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（ 401工程） 360,000 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，以后用作房屋的建造 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（ 451工程） 256,000 貸： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 自用土地開發(fā)（ 451工程） 256,000 2021/11/12 451自用土地用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉房 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 203工程） 96,000 — 經(jīng)營房（ 302工程） 96,000 — 周轉房（ 351工程） 64,000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（ 451工程） 256,000 2021/11/12 七、 配套設施開發(fā)的成本核算 （ 一 ） 配套設施開發(fā)成本科目的設置 核算企業(yè)開發(fā)建設各項配套設施所發(fā)生的各項直 接費用 開發(fā)成本 —配套設施開發(fā) 明細科目：大配套設施開發(fā) ， 非營業(yè)性公共配套設施開發(fā) （二 ） 配套設施開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設 施 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設 施 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 八、 代建工程開發(fā)的成本核算 （一）建工程科目的設置 代建有兩種情況： 接受委托； 投標中標 開發(fā)成本 —代建工程開發(fā) （二 ）代建工程 開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代建工程 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 2021/11/12 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn)品 — 房 屋 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 土 地 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設 施 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 一 收入的確認 ? 收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經(jīng)濟利益的總流入。 2021/11/12 A 大多數(shù)情況下，所有權上的風險和報酬的轉移伴隨著 所有權憑證的轉移或實物的交付而轉移 。 2021/11/12 （ 2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制； 例如 ，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標準的時點，就是收入實現(xiàn)的時點，在哪個會計期實現(xiàn)的，就應歸屬該期的收入。認為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認 。 在一般 工商企業(yè) 中，都是在銷售成立時確認營業(yè)收入。 2021/11/12 1）房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。 ? 房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業(yè)標準。 2021/11/12 ? 專業(yè)標準。 2021/11/12 ? （ 3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)作為收入的確認 ? ? 以房款已收訖、產(chǎn)權過戶確認收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當 協(xié)助 商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。（ 2）開發(fā)商在此期間承擔擔保的連帶責任。 第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，房地產(chǎn)價款的流入不成問題。合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為主營業(yè)務收入實現(xiàn) 2021/11/12 三 主營業(yè)務收入的科目設置 ? “主營業(yè)務收入” 科目，用于核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的主營業(yè)務收入。 2021/11/12 四 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉讓、結算的核算 1) 商品房銷售的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)住宅樓一幢，已預收購房定金500 000元。 借：主營業(yè)務成本 ——商品房銷售成本 480 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 480 000 2021/11/12 ? 特例：周轉房出售 根據(jù) 財 政 部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定 》 （１９９９年）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉房時，應將周轉房轉作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業(yè)成本。 （ 1）確認土地轉讓收入時： 借：銀行存款 2 59