【正文】 在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決 策 房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。 2． 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (1)土地征用費(fèi)。 2021/11/12 3． 前期工程費(fèi) (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 2021/11/12 7． 不可預(yù)見費(fèi) 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。 2021/11/12 (二 )開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。約為銷售收人的 2％一 3％； (2)銷售代理費(fèi)。 2021/11/12 3．財務(wù)費(fèi)用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用 (如匯兌損失等 )。 2021/11/12 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 2．房屋開發(fā)成本。 4．代建工程開發(fā)成本。 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括 土地出讓金 、勞動力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。 4．建筑安裝工程費(fèi)： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。 企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。 2021/11/12 四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一 )應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 1．“開發(fā)成本”賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。 本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門 (分公司 )設(shè)置明細(xì)賬戶。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。 2021/11/12 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 (2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)用”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的 30000㎡ 對外轉(zhuǎn)讓，其余的 10000㎡ 企業(yè)自行開發(fā)商品房。作會計分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品 ——土地 (梁園 ) 9427 500 主營業(yè)務(wù)成本 ——土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本 ——土地 ——梁園 37710000 2021/11/12 注意：土地使用權(quán)的會計處理 ? 《 企業(yè)會計制度 》 第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán)，在未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。 2021/11/12 例：某企業(yè)于 2021年 7月 15日 購入土地使用權(quán)。 70247。各幢房屋用地面積如下： 203商品房 3,000平方米 302出租房 3,000平方米 351周轉(zhuǎn)房 2,000平方米 2021/11/12 交付拆遷費(fèi) 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 42,000 — 商品房（ 202工程） 63,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 42,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401工 )210,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 )168,000 貸： 銀行存款 525,000 2021/11/12 承付前期工程款 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 10,000 — 商品房（ 202工程） 15,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 10,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401工 ) 50,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 ) 40,000 貸：應(yīng)付賬款 — 應(yīng)付工程款 125， 000 2021/11/12 支付建筑工程款 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 201工程） 12,000 — 商品房（ 202工程） 18,000 — 經(jīng)營房（ 301工程） 12,000 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā) (401) 60,000 — 自用土地開發(fā) (412工程 )48,000 貸： 銀行存款 150,000 2021/11/12 401商品性土地分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用 借： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（ 401工 程）40,000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 40,000 401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 土地（ 401工程） 360， 000 貸： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（ 401工程） 360,000 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，以后用作房屋的建造 借：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（ 451工程） 256,000 貸： 開發(fā)成本 土地開發(fā) — 自用土地開發(fā)（ 451工程） 256,000 2021/11/12 451自用土地用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉(zhuǎn)房 借： 開發(fā)成本 房屋開發(fā) — 商品房（ 203工程） 96,000 — 經(jīng)營房（ 302工程） 96,000 — 周轉(zhuǎn)房（ 351工程） 64,000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 — 自用土地（ 451工程） 256,000 2021/11/12 七、 配套設(shè)施開發(fā)的成本核算 （ 一 ） 配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置 核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項配套設(shè)施所發(fā)生的各項直 接費(fèi)用 開發(fā)成本 —配套設(shè)施開發(fā) 明細(xì)科目：大配套設(shè)施開發(fā) ， 非營業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā) （二 ） 配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費(fèi) 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 八、 代建工程開發(fā)的成本核算 （一）建工程科目的設(shè)置 代建有兩種情況： 接受委托； 投標(biāo)中標(biāo) 開發(fā)成本 —代建工程開發(fā) （二 ）代建工程 開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代建工程 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費(fèi) 用 開 發(fā) 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 2021/11/12 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費(fèi) 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn)品 — 房 屋 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 土 地 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 一 收入的確認(rèn) ? 收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。 2021/11/12 A 大多數(shù)情況下，所有權(quán)上的風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移伴隨著 所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移 。 2021/11/12 （ 2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制； 例如 ，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標(biāo)準(zhǔn)的時點(diǎn)，就是收入實現(xiàn)的時點(diǎn)，在哪個會計期實現(xiàn)的，就應(yīng)歸屬該期的收入。認(rèn)為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認(rèn) 。 在一般 工商企業(yè) 中，都是在銷售成立時確認(rèn)營業(yè)收入。 2021/11/12 1）房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。 ? 房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 2021/11/12 ? 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 2021/11/12 ? （ 3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn) ? ? 以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 協(xié)助 商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（ 2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。 第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險措施，房地產(chǎn)價款的流入不成問題。合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn) 2021/11/12 三 主營業(yè)務(wù)收入的科目設(shè)置 ? “主營業(yè)務(wù)收入” 科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的主營業(yè)務(wù)收入。 2021/11/12 四 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算的核算 1) 商品房銷售的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)住宅樓一幢，已預(yù)收購房定金500 000元。 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——商品房銷售成本 480 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 480 000 2021/11/12 ? 特例：周轉(zhuǎn)房出售 根據(jù) 財 政 部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 》 （１９９９年）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 （ 1）確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓收入時： 借：銀行存款 2 59