【正文】 　?。◤脑砩现v不符合資產(chǎn)的定義，能帶來未來的經(jīng)濟利益嗎？）行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度、企業(yè)會計準(zhǔn)則核算的變遷準(zhǔn)則中管理費用所說的開辦費的定義　　兩法合并前(內(nèi)資、外資)、兩法合并后 國稅函1997年191號（已廢了），目前就以營業(yè)執(zhí)照設(shè)立日期為準(zhǔn)。吉林是按建安業(yè)的稅目征稅的。舊條例第十一條第（二）項：建筑安裝業(yè)務(wù)實行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 新條例第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （2）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人?！　〉诙?lián)(收據(jù))，交納稅人收執(zhí)，作為完稅憑證；　　第三聯(lián)(報查聯(lián))，由受托代征人向稅務(wù)機關(guān)稅收會計辦理票款結(jié)報。 (三)房地產(chǎn)企業(yè)受托代征建筑業(yè)營業(yè)稅會計核算　　　　借：開發(fā)成本—建筑安裝成本　　貸：銀行存款　　 應(yīng)交稅費—應(yīng)交受托代征稅款 　　　　借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交受托代征稅款　　貸：銀行存款　　(四)房地產(chǎn)企業(yè)尚未支付的質(zhì)量保證金如何進行財務(wù)、土地增值稅和企業(yè)所得稅處理？　　　　《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第80號）質(zhì)量缺陷保證期　　《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法 》(建質(zhì)[2005]7號)《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》(財建[2004]369號)比例是10－30%，7天內(nèi)付款等。 　　(2)支付質(zhì)量保證金　　　　國稅函[2010]220號第二條　　(五)房地產(chǎn)企業(yè)如何準(zhǔn)確把握建筑安裝類工程“發(fā)票開具金額、賬面入賬成本金額、建筑安裝業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)”三者關(guān)系19942008年政策規(guī)定2009年之后政策規(guī)定原細(xì)則第十八條： 　納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。甲供料政策對比20032008年政策規(guī)定2009年之后政策規(guī)定財稅〔2003〕16號第三條第（十三）項: 通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。新細(xì)則第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 國稅發(fā)〔2002〕117號：銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入征收營業(yè)稅： 新細(xì)則第七條： 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：　　（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；國家稅務(wù)總局公告2011年第23號 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明?？瓷陥蟊硖畋碚f明原簽訂了包工包料的合同，但后來一部分材料是甲供，一定要補充一個合同。 　　思考題：房地產(chǎn)開發(fā)項目中的綠化工程如何繳納流轉(zhuǎn)稅？　　農(nóng)產(chǎn)品銷售增值稅政策變遷和綠化工程征收營業(yè)稅的由來。財稅字1995年52號 種子種苗不征稅財稅2001年113號有的在地里種了幾天再賣，按自產(chǎn)就不納稅，但要認(rèn)定你這是一種保存方法就要征稅了。 　　(一)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)的判定原則　　物權(quán)法、法釋[2009]7號、物業(yè)管理條例。遼寧2010年改過來的，形式重于實質(zhì)。一般35—37平米，因為道路要公攤。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。思考題：房地產(chǎn)企業(yè)不同種類營銷設(shè)施的財稅處理方法？　　。在費用尚未發(fā)生以前需從成本中預(yù)提的費用項目和標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)根據(jù)具體情況確定，報主管財政機關(guān)備案。二、土地增值稅　　國稅發(fā)〔2006〕187號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算。何時預(yù)提？預(yù)提后超過合同總金額的部分不能預(yù)提?！　?1)不可混淆公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。查住房專項維修基金鐵規(guī)定。如委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、咨詢業(yè)務(wù)等。說的是合理的費用支出。　　(二)企業(yè)所得稅　　條例第三十七條、國稅發(fā)〔2009〕31號第二十一條第(一)項?！　?二)印花稅　　《印花稅稅目稅率表》：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同。 　　(三)個人所得稅　　(四)企業(yè)所得稅　　國家稅務(wù)總局公告2011年第34號第一條要出證明，看有沒有金融機構(gòu)給你出。　　(五)土地增值稅五、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間無息借款，是否需要征收營業(yè)稅？企業(yè)所得稅是否需要特別納稅調(diào)整？關(guān)聯(lián)企業(yè)之間借款所形成的壞賬損失是否可以稅前扣除？土地增值稅能否比例定率扣除？　　(一)營業(yè)稅　　細(xì)則第三條 總局肖捷說的按第三條執(zhí)行?！　×?、房地產(chǎn)企業(yè)老板以個人名義借款后轉(zhuǎn)借自身企業(yè)，由企業(yè)老板名義向銀行返還本息，是否需要征收營業(yè)稅，入賬合法票據(jù)是什么？土地增值稅如何扣除？　　(一)營業(yè)稅　　(二)企業(yè)所得稅河北省地方稅務(wù)局2011年第1號公告第十二條：對個人將自己的資產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)貸款、企業(yè)使用(個人與企業(yè)之間必須有相關(guān)的協(xié)議)發(fā)生的利息，在確認(rèn)該項貸款直接劃入企業(yè)銀行賬戶，利息支出由企業(yè)賬戶劃出后，允許企業(yè)在計征所得稅時扣除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》[2005]5號 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費用。 　　(四)典當(dāng)費用的企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除 屬于融資費用可以扣，但土地增值稅不能扣。所得稅寬松?！　?一)匯繳期限內(nèi)取得上年事項發(fā)票，可在所屬年度扣除；匯繳期限內(nèi)仍未取得上年事項發(fā)票，則不可在所屬年度扣除；取得發(fā)票年度再在實際取得年度予以調(diào)整扣除?！　?一)調(diào)整原則　　　　對發(fā)票最終影響到損益的金額進行調(diào)整。(貸方轉(zhuǎn)出數(shù)+借方結(jié)存數(shù))需要分配的查獲額分配給本程序結(jié)存數(shù)的查獲額　　=借方結(jié)存數(shù)247?！　、谠趲齑嫖镔Y賬戶貸方和開發(fā)成本賬戶借方發(fā)生的查獲額要在開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本三個環(huán)節(jié)分配。 　　(2)分配原則　　受益原則和配比原則?！　±}2：某宗地占地面積40000平方米，土地購置成本為5億元。單位面積土地成本為1萬元/平方米?！　　都?xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。　　　　二、開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅單位計稅成本計算方法和土地增值稅清算對象單位成本計算方法區(qū)別？　　(一)企業(yè)所得稅可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。清算的總建筑面積　　(二)地方規(guī)定　　　　京地稅地[2007]325號、鄂地稅發(fā)〔2008〕207號、桂地稅發(fā)[2008]44號　　　　大地稅函[2007]200號　　　　青地稅發(fā)〔2008〕100號　　四、房地產(chǎn)企業(yè)建造的商住連體樓如何分配計算繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除項目？銷售收入法、層高系數(shù)法、特殊系數(shù)法、可售面積法的選擇依據(jù)　　(一)銷售收入法贛地稅發(fā)〔2008〕76號可以按收入分?jǐn)偟貎r。 評估法協(xié)議價，用發(fā)票抵不評估，也沒有發(fā)票，按核定征收第八節(jié) 成本計算程序一、對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用?！　∷摹Ρ酒谝淹旯こ杀緦ο蠓诸悶殚_發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。第九節(jié) 其他　　一、房地產(chǎn)企業(yè)為尚未銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納的取暖費如何進行財稅處理？ 　　(一)會計處理　　《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》第五十四條第二款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、看護費、采暖費等?！　?.《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第47號)。財稅〔2009〕29號：（1）按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額。（4）企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實憑證。59 / 59