房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本分析-資料下載頁
2025-06-22 17:13本頁面
【正文】 少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會(huì)委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會(huì)請(qǐng)本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請(qǐng)一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。開發(fā)商在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。建設(shè)階段前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對(duì)施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個(gè)施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道工序。另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對(duì)需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終——從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。 實(shí)例：129畝地，地價(jià)為10萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用如下：（一）、土地費(fèi)用：征地管理費(fèi)：129畝10萬元/畝3%=（二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 委托拆遷費(fèi)：241戶450元/戶= 拆遷管理費(fèi)：241戶8元/M290M2/戶= 搬家補(bǔ)助：241戶600元/戶= 臨時(shí)安置：241戶90M2/戶6元/月18月= 無證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2500元/M2=75萬元 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：241戶5000元/戶= 舊房評(píng)估費(fèi)：241戶6萬元/戶1%=小計(jì)：（三）、前期手續(xù)費(fèi)： 綜合開發(fā)費(fèi)：120元/M2=1236萬元 開發(fā)管理費(fèi)：1236萬元%= 人防費(fèi)：13= 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)：21元/M2= 白蟻防治費(fèi)：2= 水土保持：2= 物業(yè)管理基金：21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金：2= 散裝水泥：= 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)：83042%=1 勞保基金：8304%=1 規(guī)劃管理費(fèi)：1 消防設(shè)施：1 招投標(biāo)管理費(fèi)：8304(1%0+%0)=1 建設(shè)工程合同簽證費(fèi)：8304%0=1 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)：10元/M2=103萬元 小計(jì)：（四）、勘察設(shè)計(jì)及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費(fèi)：8304%= 可行性研究：13000%=13萬元 勘察測繪：8304%= 設(shè)計(jì)費(fèi)：8304%= 三通一平工程：30萬元小計(jì)：（五）、房屋開發(fā)費(fèi)： 建安工程費(fèi)：① 住宅：800元/M2=7984萬元② 網(wǎng)點(diǎn)公建：4000M2800元/M2=320萬元 小計(jì)：8304萬元 室外配套：① 電力工程：a、 高壓輸電：長500米，約10萬元。b、 變配電工程：高壓柜10萬元，低壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。計(jì)：35萬元c、 低壓線工程：長500米，約5萬元 小計(jì)：50萬元② 煤制氣：工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元③ 綠化工程：60萬元④ 污水工程：1000米150元/米=15萬元⑤ 雨水工程：1000米150元/米=15萬元⑥ 道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元⑦ 自來水工程：a、 增容費(fèi)：24棟2萬元/棟=48萬元b、 接頭費(fèi)：10萬元c、 工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元 小計(jì)：88萬元室外配套計(jì)：363萬元房屋開發(fā)合計(jì)：8667萬元直接開發(fā)費(fèi)合計(jì)：二）開發(fā)間接費(fèi)（一）、管理費(fèi)：1%=（二）、銷售費(fèi)用：1%=（三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款1500萬元，利息150萬元。其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：15010%=15萬元（四）不可預(yù)見費(fèi)：（+++165）3%=開發(fā)間接費(fèi)計(jì)：總投資：三）銷售費(fèi)用拆遷安置：137戶補(bǔ)償90平方米，104戶補(bǔ)償120平方米。 住宅： 9980010412013790=74990平方米，現(xiàn)按市場價(jià)位2500元/平方米計(jì)總銷售額： 749902500=。 網(wǎng)點(diǎn)：20004000元/M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費(fèi)用：3%=四）稅費(fèi)營業(yè)稅：（+800）3%=3%=城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：7%=教育附加：3%=計(jì)銷售收入：=利潤：=所得稅：33%=稅后利潤：=利潤比率：30 / 30
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1