【導讀】程成本的規(guī)范化管理，確保項目成本處于受控狀態(tài)。限額設計及成本控制建議；.適用于公司開發(fā)項目的“全成本”管理。的控制性的、不能隨意變動且作為考核基準的成本目標。.負責組織項目竣工結(jié)算及成本后評估。.負責提交初步定位報告。.負責簽證變更工程量初步審核；a)拓展部負責紅線內(nèi)外地塊信息考察收集，負責政府規(guī)劃要點等信息收集；排、會所等附屬設施，提供設計費用預算；行政管理費等初步預算；數(shù)據(jù)及材料市場價格等信息，完成可研階段成本測算；f)拓展部匯總上述材料在2個工作日內(nèi)完成經(jīng)濟效益測算，財務部提供信息、技術(shù)配合。成為項目預控目標成本，以后各階段成本均不可超出該預控目標。

　　

【正文】 型種類和單價）。 . 園林環(huán)境方面 . 注意園林環(huán)境設計與建筑、配套管網(wǎng)設計的銜接，避免標高、平面布置差錯出現(xiàn)。 . 估算各項指標是否在目標成本內(nèi)，并 提出優(yōu)化建議。 . 綜合考慮后期管理維護成本，提出相應優(yōu)化建議。 . 清單編制完成后，作出最后的完整的預算并同目標成本比較按照以上園建估算方法一樣提出最后的修改和復核意見。 . 二次設計階段成本控制重點 . 鋁合金 . 根據(jù)當?shù)貧夂驐l件、項目、產(chǎn)品定位和保溫節(jié)能要求，選擇相應的門窗系統(tǒng)（常見門窗系統(tǒng)按成本高低排序依次為木鋁復合 → 鋁合金窗 → 塑鋼窗）。 . 根據(jù)建筑施工圖進行門窗分格設計時，在滿足采光通風要求前提下，避免門窗面積過大和窗型過多過小。 . 對于使用較好導熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因 為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過合理配置中空玻璃的結(jié)構(gòu)，可以使整窗的性能最大優(yōu)化。 . 高性能窗的熱性能弱點是窗框材料和玻璃邊部材料，因為玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃邊部傳導相對較高，應該選擇絕緣間隔條（沒有金屬 /很少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導的窗框材料。 . 避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調(diào)節(jié)的費用是很高的。 . 在考慮滿足通風要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。 . 加 大版面設計，減少窗框和扇的材料面積，提高整窗的視野通透及性能。 . 門窗五金件選擇：根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑）、項目產(chǎn)品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 30 頁 共 64 頁 . 金屬構(gòu)件 . 欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強度和剛度即可（需注意節(jié)點構(gòu)造設計）； . 注意對欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）； . 玻璃雨篷等承重鋼構(gòu)件，需由結(jié)構(gòu)工程師進行強度復核（裝飾設計計算一般保守）和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； . 面層防腐處理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所（室內(nèi)外），分別采用不同的防腐處 理：如室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。 . 提出優(yōu)化建議是注意綜合考慮樓盤檔次，規(guī)范要求以及后期維護使用成本。 . 常用欄桿百葉做成標注做法備選，減少重復優(yōu)化工作。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 31 頁 共 64 頁 目標成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 32 頁 共 64 頁 1. 流程要素 . 流程目標： 明確目標成本的制訂、監(jiān)控及調(diào)整管理程序， 明確各部門的成本控制責任 ， 保證公司經(jīng)營目標的實現(xiàn) 。 . 流程主導部門： 成本部 2. 適用范圍 . 適用于項目目標成本的估算、責任分解以及動態(tài)監(jiān)控考核。 3. 術(shù)語定義 . 目標成本：廣義是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃；狹義僅指在某階段確定的控制性的、不能隨意變動且作為考核基準的成本目標。 . 責任成本：是以項目目標成本為依據(jù)，按專業(yè)部門及崗位職責所建立的、分工負責控制成本的管理方式 ， 通過確定成本目標值，明確各部門的成本控制責任，以實現(xiàn)在項目開發(fā)各階段嚴格控制過程成本的目的。 4. 職責權(quán)限 . 成本部 . 組織 制訂項目目標成本； . 組織 制訂責任部門的成本控制目標 并定期進行監(jiān)督考核 ； . 負責動態(tài)成本監(jiān)控、預警及目標成本調(diào)整審核。 . 責任部門 . 配合 成本部 制訂項目目標成本 、責任成本 ； . 按 《目標成本估算表》及 《目標成本控制 指導 書》 的要求 實施 責任 成本控制 。 5. 關(guān)鍵活動 . 《目標成本估算表》編制的基本原則 . 核算對象確定的原則： . 按可售原則，項目內(nèi)的各建造物按照是否可售來確定其是否列入目標成本的編制對象，可售產(chǎn)品必須 作為目標成本的編制對象列入成本開發(fā)項目中，不可售產(chǎn)品不列入目標成本編制對象，其成本分攤到各可售產(chǎn)品的成本中。 . 分期開發(fā)的項目，以期數(shù)作為編制目標成本的基本單位，每一期須編制獨立的目標成本；對于每一期則有不同產(chǎn)品類型的核算對象，比如多層、小高層、高層、別墅等核算對象，本期的目標成本以各產(chǎn)品類型為基礎進行編制。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 33 頁 共 64 頁 . 編制的原則 . 準確嚴謹?shù)脑瓌t。 . 及時原則： 擴初 確定后 15 天內(nèi)完成審批； . 可追溯性的原則。 . 《目標成本估算表》的組成 . 數(shù)據(jù)獲取與分析部分：地價及規(guī)劃、地價及利息、經(jīng)濟指標、項目總體概況、稅費說明、景觀數(shù)據(jù)統(tǒng) 計、規(guī)劃指標、含量指標、造價指標、項目總成本及利潤、成本對比表。 . 全期跨期成本分析與分攤： 全期分攤配套明細表（若有全期分攤工程才有）、地價分攤。 . 目標成本核心部分：規(guī)劃指標、成本匯總表、六類公攤費用及期間費、各產(chǎn)品類型主體建安工程費、材料部品標準。 . 責任成本表格：總章表格、 品控部 責任成本控制目標、 項目公司 責任成本控制目標、 營銷部 責任成本控制目標、 成本部 責任成本控制目標、 綜合管理部 成本控制目標、成本控制措施。 . 目標成本審批表。 . 《目標成本估算表》填寫要求與技巧 . 規(guī)劃指標表 . 取得土地后， 品控部 根據(jù)項目定位、客 戶細分，并結(jié)合地塊情況，進行詳細的規(guī)劃設計， 成本部 應與 品控部 進行互動溝通，向相關(guān)設計人員解釋《規(guī)劃指標表》各個指標作用與意義，并需及時了解設計進度，及時根據(jù) 品控部 提供的設計指標填寫規(guī)劃指標表。 . 填寫表格應注意的問題： a) 注意其中的公式連接，不可隨便更改表中鏈接，理解好各數(shù)據(jù)之間的 邏輯 關(guān)系。 b) 在填寫時要注意不要隨意增減行列，注意按照產(chǎn)品類型分別填寫。 c) 注意建筑面積和可售面積的區(qū)別，建筑面積＝可售面積 +不可售面積。不可售的面積一般包括架空層、半地下室、凸陽臺、管道層等等（新規(guī)范對建筑面積有重新的計算規(guī)定，須根據(jù)新規(guī)定計算出不可售的面積）。因此，過程中應向 品控部 及時了解各產(chǎn)品是否有贈送面積（創(chuàng)新多層、情景洋房、疊 T、 TH、別墅基本都有贈送面積，同時需要與設計明確贈送面積與該產(chǎn)品自帶車位面積間的關(guān)系），是否有架空 層 等等。 . 完成指標填寫后需復核指標的準確性與 邏輯 關(guān)系，如車位面積是否符合正常設計的要求（架空車位 20M2，大架空車位 40M2，人防車位 55M2），車位 比是否滿足政府規(guī)劃要求及營銷提供的車位比要求，核實自行車位是在人防、架空層、地下還是露天，根據(jù)人防面積計算規(guī)則核實人防面積。對存在可疑的指標應與 品控部 進行溝通確認。 . 全期分攤配套明細表 . 受益于兩期或者兩期以上的成本科目需要進行歸類，按表格形式編制《跨期成本分攤明細表》。地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 34 頁 共 64 頁 跨期成本一般會在如下科目出現(xiàn)：土地獲得價款、部分前期費用、公共景觀、配套設施、社區(qū)管網(wǎng)等，每個項目可能有所不同，評定的原則：受益原則，在編制目標成本時，要注意理解及區(qū)分。所有跨期成本原則上可以選定分攤標準進行分攤到各期，分攤標準可以選擇建筑面 積比、占地比。對于小額度的跨期成本可以不拆分到各期，直接歸入開發(fā)當期，減少不必要的工作量。 . 六類公攤費用及期間費 . 像土地成本及其包含政府地價及相關(guān)費用、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費等成本可由全期分攤成本表按選定的分攤比例相應地分攤到本期。 . 開發(fā)前期準備費中勘察丈量費除了竣工測量以外，其它成本基本都在目標成本編制時基本發(fā)生，可以查閱合同施工范圍和金額來進行比較準確計算。對于編制時沒有發(fā)生或者沒有完全發(fā)生或者不便于計算成本的項目，可以按照經(jīng)驗數(shù)值計算。 . 開發(fā)前期準備費中的規(guī)劃設計費。此部分費用包括整個 項目的規(guī)劃設計費用，包含概念設計、規(guī)劃設計、施工圖設計、景觀規(guī)劃環(huán)境設計、景觀施工環(huán)境設計、建筑模型、建筑研究用房等。此部分費用應該在設計還未開始階段就與 品控部 溝通完畢，可參考類似項目與 品控部 協(xié)商。 . 開發(fā)前期費中的報批報建費。此部分費用主要是由 項目公司 辦理各類證件時，需交納給國家相關(guān)政府部門和機關(guān)的費用，每個地區(qū)都有其具體的收費標準可以參考，故此部分費用與 項目公司 溝通后填寫。 . 開發(fā)前期費中的三通一平費用和臨時設施費用。三通一平是指臨時水、電、路以及場地平整；臨時設施是指臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板； 項目公 司 溝通確定。注意按照受益原則分攤到項目的每期。 . 社區(qū)管網(wǎng)工程費是指室外給排水、室外采暖、室外煤氣、室外電氣及高低壓設備、室外智能化及室外消防等費用。此費用一般目標成本編制時沒有圖紙依據(jù)，而且對社區(qū)檔次影響不大，室外給排水可以參考相似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)，室外煤氣按收費標準預留，室外電氣及高低壓設備、智能化與 品控部 溝通后得出成本。 . 園林環(huán)境費包含綠化建設費、硬景建設費、園建機電、圍墻建造、水景部分、構(gòu)筑物、室外照明、室內(nèi)零星設施等項目。目標成本編制時按照園林設計檔次和一定的軟硬景比例和水景、構(gòu)筑物工作量分別計算。編制 之前要與 品控部 溝通景觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計表，軟景分草坪比重、灌木比重、大小喬木的分別種植密度及其工程量，硬景分石材、建菱磚、洗米石等分別計算比重和工程量，然后根據(jù)小區(qū)規(guī)劃檔次和建造風格對景觀數(shù)據(jù)一一落實，并體現(xiàn)在目標成本中。 . 配套設施費是指建造為小區(qū)服務的相應設施發(fā)生的費用。主要包含學校、居委會、會所、物業(yè)管理用房、派出所、垃圾站、人防車位、車位成本預留、游泳池等，此部分費用應該分攤到地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 35 頁 共 64 頁 項目各期中。 . 開發(fā)間接費包含工程管理費、資本化利息、營銷設施建造費、物業(yè)完善費、不可預見費。此部分費用比較固定，可以取經(jīng)驗數(shù)據(jù)，資本化 利息依據(jù)財務數(shù)據(jù)。 . 期間費用包含管理費用和營銷費用，管理費用，期間費用由 財務部 確定。 . 主體建安工程費 . 主體建筑工程費包含基礎工程費、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等內(nèi)容。主體建筑工程費一般按實際工程量或建筑面積含量（含量指標）及市場單價（造價指標）來計算其成本。 . 主體安裝工程費包含室內(nèi)水暖氣電、設備及安裝費、弱電系統(tǒng)費。室內(nèi)水電一般依據(jù)經(jīng)驗數(shù)值計算（含量指標），設備及安裝中電梯和發(fā)電機費以臺數(shù)為基礎依據(jù)經(jīng)驗單價計算成本（造價指標）。弱電系統(tǒng)可以按照經(jīng)驗數(shù)值計算。 . 各產(chǎn)品對比表和類似產(chǎn)品成本分 析表 . 目標成本編制初步完成后，如果此項目是多期開發(fā)的，除第一期與可研成本對比分析外，其他期的需要與上期的成本進行對比分析 ， 分析其差異的原因； . 如果只有一期，那么與《可研成本估算表》進行比較分析并調(diào)整即可。 . 各責任部門成本控制目標填寫 . 責任成本主要依據(jù)編制的目標成本，按一定的標準劃分各責任部門，為各責任部門行動的指導指標。 . 責任部門目前主要是： 品控部 、營銷部 、成本部， 以及 項目公司 參與，由 成本部 對項目的總成本負責。 . 成本部 與責任部門溝通 . 《目標成本估算表》完成后， 成本部 需要跟各責任部門進行詳細溝通； . 成本部 按溝 通意見，深化編制《 目標成本控制指導書 》； . 雙方達成一致意見，通過書面方式確認，填報《 目標成本控制指導書 評審表》； . 責任部門在項目運營過程中出現(xiàn)目標成本超標情況的，必須申報《 目標成本調(diào)整申報表 》，說明超標原因和金額， 按照《責權(quán)手冊》（成本管理 ）要求進行 審批； . 《 目標成本調(diào)整申報表 》通過審批，責任部門的相關(guān)責任可部分免除； . 成本部與 高層的溝通 . 成本部 填報《目標成本審批表》報 《責權(quán)手冊》（成本管理 ）規(guī)定 審批； . 《目標成本審批表》及《 目標成本控制指導書 評審表》 可 同時審批； . 項目目標成本經(jīng)過部門內(nèi)部審 核，同時與各責任部門溝通一致，即可以以書面形式分發(fā)給 部門負責人 、分管領導和 項目公司總經(jīng)理 簽署實施，然后向 總部各歸口部門及審計部備案 ； 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 36 頁 共 64 頁 . 《目標成本估算表》編制過程見以下示意圖： 獲 得 土 地規(guī) 劃 數(shù) 據(jù) 場 地 情 況 市 政 配 套 情 況 土 地 總 價 格規(guī) 劃 指 標分 期 計 劃 設 計 費 額 度 控 制 表報 批 報 建 費全 期 配 套 分 攤 表 六 類 費 用 分 攤 及 期 間 費 景 觀 數(shù) 據(jù) 表 主 體 建 安 費財 務 部 溝 通資