【導(dǎo)讀】程成本的規(guī)范化管理，確保項(xiàng)目成本處于受控狀態(tài)。限額設(shè)計(jì)及成本控制建議；.適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的“全成本”管理。的控制性的、不能隨意變動(dòng)且作為考核基準(zhǔn)的成本目標(biāo)。.負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目竣工結(jié)算及成本后評估。.負(fù)責(zé)提交初步定位報(bào)告。.負(fù)責(zé)簽證變更工程量初步審核；a)拓展部負(fù)責(zé)紅線內(nèi)外地塊信息考察收集，負(fù)責(zé)政府規(guī)劃要點(diǎn)等信息收集；排、會所等附屬設(shè)施，提供設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算；行政管理費(fèi)等初步預(yù)算；數(shù)據(jù)及材料市場價(jià)格等信息，完成可研階段成本測算；f)拓展部匯總上述材料在2個(gè)工作日內(nèi)完成經(jīng)濟(jì)效益測算，財(cái)務(wù)部提供信息、技術(shù)配合。成為項(xiàng)目預(yù)控目標(biāo)成本，以后各階段成本均不可超出該預(yù)控目標(biāo)。

　　

【正文】 型種類和單價(jià)）。 . 園林環(huán)境方面 . 注意園林環(huán)境設(shè)計(jì)與建筑、配套管網(wǎng)設(shè)計(jì)的銜接，避免標(biāo)高、平面布置差錯(cuò)出現(xiàn)。 . 估算各項(xiàng)指標(biāo)是否在目標(biāo)成本內(nèi)，并 提出優(yōu)化建議。 . 綜合考慮后期管理維護(hù)成本，提出相應(yīng)優(yōu)化建議。 . 清單編制完成后，作出最后的完整的預(yù)算并同目標(biāo)成本比較按照以上園建估算方法一樣提出最后的修改和復(fù)核意見。 . 二次設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) . 鋁合金 . 根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件、項(xiàng)目、產(chǎn)品定位和保溫節(jié)能要求，選擇相應(yīng)的門窗系統(tǒng)（常見門窗系統(tǒng)按成本高低排序依次為木鋁復(fù)合 → 鋁合金窗 → 塑鋼窗）。 . 根據(jù)建筑施工圖進(jìn)行門窗分格設(shè)計(jì)時(shí)，在滿足采光通風(fēng)要求前提下，避免門窗面積過大和窗型過多過小。 . 對于使用較好導(dǎo)熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因 為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過合理配置中空玻璃的結(jié)構(gòu)，可以使整窗的性能最大優(yōu)化。 . 高性能窗的熱性能弱點(diǎn)是窗框材料和玻璃邊部材料，因?yàn)椴Ａе行氖歉咝实?，窗框和玻璃邊部傳?dǎo)相對較高，應(yīng)該選擇絕緣間隔條（沒有金屬 /很少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導(dǎo)的窗框材料。 . 避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)的費(fèi)用是很高的。 . 在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開啟形式設(shè)計(jì)需要考慮風(fēng)壓作用。 . 加 大版面設(shè)計(jì)，減少窗框和扇的材料面積，提高整窗的視野通透及性能。 . 門窗五金件選擇：根據(jù)門窗系統(tǒng)（木、鋁、塑）、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、建設(shè)期和使用期全壽命周期費(fèi)用綜合選擇門窗五金件系統(tǒng)。避免功能不足或過剩。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 30 頁 共 64 頁 . 金屬構(gòu)件 . 欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強(qiáng)度和剛度即可（需注意節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)）； . 注意對欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）； . 玻璃雨篷等承重鋼構(gòu)件，需由結(jié)構(gòu)工程師進(jìn)行強(qiáng)度復(fù)核（裝飾設(shè)計(jì)計(jì)算一般保守）和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； . 面層防腐處理：鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場所（室內(nèi)外），分別采用不同的防腐處 理：如室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。 . 提出優(yōu)化建議是注意綜合考慮樓盤檔次，規(guī)范要求以及后期維護(hù)使用成本。 . 常用欄桿百葉做成標(biāo)注做法備選，減少重復(fù)優(yōu)化工作。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 31 頁 共 64 頁 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日期 修訂狀態(tài) 修訂內(nèi)容 修訂人 審核人 批準(zhǔn)人 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 32 頁 共 64 頁 1. 流程要素 . 流程目標(biāo)： 明確目標(biāo)成本的制訂、監(jiān)控及調(diào)整管理程序， 明確各部門的成本控制責(zé)任 ， 保證公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 。 . 流程主導(dǎo)部門： 成本部 2. 適用范圍 . 適用于項(xiàng)目目標(biāo)成本的估算、責(zé)任分解以及動(dòng)態(tài)監(jiān)控考核。 3. 術(shù)語定義 . 目標(biāo)成本：廣義是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃；狹義僅指在某階段確定的控制性的、不能隨意變動(dòng)且作為考核基準(zhǔn)的成本目標(biāo)。 . 責(zé)任成本：是以項(xiàng)目目標(biāo)成本為依據(jù)，按專業(yè)部門及崗位職責(zé)所建立的、分工負(fù)責(zé)控制成本的管理方式 ， 通過確定成本目標(biāo)值，明確各部門的成本控制責(zé)任，以實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)各階段嚴(yán)格控制過程成本的目的。 4. 職責(zé)權(quán)限 . 成本部 . 組織 制訂項(xiàng)目目標(biāo)成本； . 組織 制訂責(zé)任部門的成本控制目標(biāo) 并定期進(jìn)行監(jiān)督考核 ； . 負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控、預(yù)警及目標(biāo)成本調(diào)整審核。 . 責(zé)任部門 . 配合 成本部 制訂項(xiàng)目目標(biāo)成本 、責(zé)任成本 ； . 按 《目標(biāo)成本估算表》及 《目標(biāo)成本控制 指導(dǎo) 書》 的要求 實(shí)施 責(zé)任 成本控制 。 5. 關(guān)鍵活動(dòng) . 《目標(biāo)成本估算表》編制的基本原則 . 核算對象確定的原則： . 按可售原則，項(xiàng)目內(nèi)的各建造物按照是否可售來確定其是否列入目標(biāo)成本的編制對象，可售產(chǎn)品必須 作為目標(biāo)成本的編制對象列入成本開發(fā)項(xiàng)目中，不可售產(chǎn)品不列入目標(biāo)成本編制對象，其成本分?jǐn)偟礁骺墒郛a(chǎn)品的成本中。 . 分期開發(fā)的項(xiàng)目，以期數(shù)作為編制目標(biāo)成本的基本單位，每一期須編制獨(dú)立的目標(biāo)成本；對于每一期則有不同產(chǎn)品類型的核算對象，比如多層、小高層、高層、別墅等核算對象，本期的目標(biāo)成本以各產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)進(jìn)行編制。 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 33 頁 共 64 頁 . 編制的原則 . 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑瓌t。 . 及時(shí)原則： 擴(kuò)初 確定后 15 天內(nèi)完成審批； . 可追溯性的原則。 . 《目標(biāo)成本估算表》的組成 . 數(shù)據(jù)獲取與分析部分：地價(jià)及規(guī)劃、地價(jià)及利息、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目總體概況、稅費(fèi)說明、景觀數(shù)據(jù)統(tǒng) 計(jì)、規(guī)劃指標(biāo)、含量指標(biāo)、造價(jià)指標(biāo)、項(xiàng)目總成本及利潤、成本對比表。 . 全期跨期成本分析與分?jǐn)偅? 全期分?jǐn)偱涮酌骷?xì)表（若有全期分?jǐn)偣こ滩庞校?、地價(jià)分?jǐn)偂? . 目標(biāo)成本核心部分：規(guī)劃指標(biāo)、成本匯總表、六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)、各產(chǎn)品類型主體建安工程費(fèi)、材料部品標(biāo)準(zhǔn)。 . 責(zé)任成本表格：總章表格、 品控部 責(zé)任成本控制目標(biāo)、 項(xiàng)目公司 責(zé)任成本控制目標(biāo)、 營銷部 責(zé)任成本控制目標(biāo)、 成本部 責(zé)任成本控制目標(biāo)、 綜合管理部 成本控制目標(biāo)、成本控制措施。 . 目標(biāo)成本審批表。 . 《目標(biāo)成本估算表》填寫要求與技巧 . 規(guī)劃指標(biāo)表 . 取得土地后， 品控部 根據(jù)項(xiàng)目定位、客 戶細(xì)分，并結(jié)合地塊情況，進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 成本部 應(yīng)與 品控部 進(jìn)行互動(dòng)溝通，向相關(guān)設(shè)計(jì)人員解釋《規(guī)劃指標(biāo)表》各個(gè)指標(biāo)作用與意義，并需及時(shí)了解設(shè)計(jì)進(jìn)度，及時(shí)根據(jù) 品控部 提供的設(shè)計(jì)指標(biāo)填寫規(guī)劃指標(biāo)表。 . 填寫表格應(yīng)注意的問題： a) 注意其中的公式連接，不可隨便更改表中鏈接，理解好各數(shù)據(jù)之間的 邏輯 關(guān)系。 b) 在填寫時(shí)要注意不要隨意增減行列，注意按照產(chǎn)品類型分別填寫。 c) 注意建筑面積和可售面積的區(qū)別，建筑面積＝可售面積 +不可售面積。不可售的面積一般包括架空層、半地下室、凸陽臺、管道層等等（新規(guī)范對建筑面積有重新的計(jì)算規(guī)定，須根據(jù)新規(guī)定計(jì)算出不可售的面積）。因此，過程中應(yīng)向 品控部 及時(shí)了解各產(chǎn)品是否有贈(zèng)送面積（創(chuàng)新多層、情景洋房、疊 T、 TH、別墅基本都有贈(zèng)送面積，同時(shí)需要與設(shè)計(jì)明確贈(zèng)送面積與該產(chǎn)品自帶車位面積間的關(guān)系），是否有架空 層 等等。 . 完成指標(biāo)填寫后需復(fù)核指標(biāo)的準(zhǔn)確性與 邏輯 關(guān)系，如車位面積是否符合正常設(shè)計(jì)的要求（架空車位 20M2，大架空車位 40M2，人防車位 55M2），車位 比是否滿足政府規(guī)劃要求及營銷提供的車位比要求，核實(shí)自行車位是在人防、架空層、地下還是露天，根據(jù)人防面積計(jì)算規(guī)則核實(shí)人防面積。對存在可疑的指標(biāo)應(yīng)與 品控部 進(jìn)行溝通確認(rèn)。 . 全期分?jǐn)偱涮酌骷?xì)表 . 受益于兩期或者兩期以上的成本科目需要進(jìn)行歸類，按表格形式編制《跨期成本分?jǐn)偯骷?xì)表》。地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 34 頁 共 64 頁 跨期成本一般會在如下科目出現(xiàn)：土地獲得價(jià)款、部分前期費(fèi)用、公共景觀、配套設(shè)施、社區(qū)管網(wǎng)等，每個(gè)項(xiàng)目可能有所不同，評定的原則：受益原則，在編制目標(biāo)成本時(shí)，要注意理解及區(qū)分。所有跨期成本原則上可以選定分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偟礁髌冢謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)可以選擇建筑面 積比、占地比。對于小額度的跨期成本可以不拆分到各期，直接歸入開發(fā)當(dāng)期，減少不必要的工作量。 . 六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi) . 像土地成本及其包含政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等成本可由全期分?jǐn)偝杀颈戆催x定的分?jǐn)偙壤鄳?yīng)地分?jǐn)偟奖酒凇? . 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中勘察丈量費(fèi)除了竣工測量以外，其它成本基本都在目標(biāo)成本編制時(shí)基本發(fā)生，可以查閱合同施工范圍和金額來進(jìn)行比較準(zhǔn)確計(jì)算。對于編制時(shí)沒有發(fā)生或者沒有完全發(fā)生或者不便于計(jì)算成本的項(xiàng)目，可以按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)值計(jì)算。 . 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。此部分費(fèi)用包括整個(gè) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，包含概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃環(huán)境設(shè)計(jì)、景觀施工環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑模型、建筑研究用房等。此部分費(fèi)用應(yīng)該在設(shè)計(jì)還未開始階段就與 品控部 溝通完畢，可參考類似項(xiàng)目與 品控部 協(xié)商。 . 開發(fā)前期費(fèi)中的報(bào)批報(bào)建費(fèi)。此部分費(fèi)用主要是由 項(xiàng)目公司 辦理各類證件時(shí)，需交納給國家相關(guān)政府部門和機(jī)關(guān)的費(fèi)用，每個(gè)地區(qū)都有其具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參考，故此部分費(fèi)用與 項(xiàng)目公司 溝通后填寫。 . 開發(fā)前期費(fèi)中的三通一平費(fèi)用和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。三通一平是指臨時(shí)水、電、路以及場地平整；臨時(shí)設(shè)施是指臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板； 項(xiàng)目公 司 溝通確定。注意按照受益原則分?jǐn)偟巾?xiàng)目的每期。 . 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)是指室外給排水、室外采暖、室外煤氣、室外電氣及高低壓設(shè)備、室外智能化及室外消防等費(fèi)用。此費(fèi)用一般目標(biāo)成本編制時(shí)沒有圖紙依據(jù)，而且對社區(qū)檔次影響不大，室外給排水可以參考相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，室外煤氣按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留，室外電氣及高低壓設(shè)備、智能化與 品控部 溝通后得出成本。 . 園林環(huán)境費(fèi)包含綠化建設(shè)費(fèi)、硬景建設(shè)費(fèi)、園建機(jī)電、圍墻建造、水景部分、構(gòu)筑物、室外照明、室內(nèi)零星設(shè)施等項(xiàng)目。目標(biāo)成本編制時(shí)按照園林設(shè)計(jì)檔次和一定的軟硬景比例和水景、構(gòu)筑物工作量分別計(jì)算。編制 之前要與 品控部 溝通景觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表，軟景分草坪比重、灌木比重、大小喬木的分別種植密度及其工程量，硬景分石材、建菱磚、洗米石等分別計(jì)算比重和工程量，然后根據(jù)小區(qū)規(guī)劃檔次和建造風(fēng)格對景觀數(shù)據(jù)一一落實(shí)，并體現(xiàn)在目標(biāo)成本中。 . 配套設(shè)施費(fèi)是指建造為小區(qū)服務(wù)的相應(yīng)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。主要包含學(xué)校、居委會、會所、物業(yè)管理用房、派出所、垃圾站、人防車位、車位成本預(yù)留、游泳池等，此部分費(fèi)用應(yīng)該分?jǐn)偟降禺a(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 35 頁 共 64 頁 項(xiàng)目各期中。 . 開發(fā)間接費(fèi)包含工程管理費(fèi)、資本化利息、營銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。此部分費(fèi)用比較固定，可以取經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，資本化 利息依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 . 期間費(fèi)用包含管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用，管理費(fèi)用，期間費(fèi)用由 財(cái)務(wù)部 確定。 . 主體建安工程費(fèi) . 主體建筑工程費(fèi)包含基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等內(nèi)容。主體建筑工程費(fèi)一般按實(shí)際工程量或建筑面積含量（含量指標(biāo)）及市場單價(jià)（造價(jià)指標(biāo)）來計(jì)算其成本。 . 主體安裝工程費(fèi)包含室內(nèi)水暖氣電、設(shè)備及安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)。室內(nèi)水電一般依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值計(jì)算（含量指標(biāo)），設(shè)備及安裝中電梯和發(fā)電機(jī)費(fèi)以臺數(shù)為基礎(chǔ)依據(jù)經(jīng)驗(yàn)單價(jià)計(jì)算成本（造價(jià)指標(biāo)）。弱電系統(tǒng)可以按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)值計(jì)算。 . 各產(chǎn)品對比表和類似產(chǎn)品成本分 析表 . 目標(biāo)成本編制初步完成后，如果此項(xiàng)目是多期開發(fā)的，除第一期與可研成本對比分析外，其他期的需要與上期的成本進(jìn)行對比分析 ， 分析其差異的原因； . 如果只有一期，那么與《可研成本估算表》進(jìn)行比較分析并調(diào)整即可。 . 各責(zé)任部門成本控制目標(biāo)填寫 . 責(zé)任成本主要依據(jù)編制的目標(biāo)成本，按一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分各責(zé)任部門，為各責(zé)任部門行動(dòng)的指導(dǎo)指標(biāo)。 . 責(zé)任部門目前主要是： 品控部 、營銷部 、成本部， 以及 項(xiàng)目公司 參與，由 成本部 對項(xiàng)目的總成本負(fù)責(zé)。 . 成本部 與責(zé)任部門溝通 . 《目標(biāo)成本估算表》完成后， 成本部 需要跟各責(zé)任部門進(jìn)行詳細(xì)溝通； . 成本部 按溝 通意見，深化編制《 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 》； . 雙方達(dá)成一致意見，通過書面方式確認(rèn)，填報(bào)《 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 評審表》； . 責(zé)任部門在項(xiàng)目運(yùn)營過程中出現(xiàn)目標(biāo)成本超標(biāo)情況的，必須申報(bào)《 目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表 》，說明超標(biāo)原因和金額， 按照《責(zé)權(quán)手冊》（成本管理 ）要求進(jìn)行 審批； . 《 目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表 》通過審批，責(zé)任部門的相關(guān)責(zé)任可部分免除； . 成本部與 高層的溝通 . 成本部 填報(bào)《目標(biāo)成本審批表》報(bào) 《責(zé)權(quán)手冊》（成本管理 ）規(guī)定 審批； . 《目標(biāo)成本審批表》及《 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 評審表》 可 同時(shí)審批； . 項(xiàng)目目標(biāo)成本經(jīng)過部門內(nèi)部審 核，同時(shí)與各責(zé)任部門溝通一致，即可以以書面形式分發(fā)給 部門負(fù)責(zé)人 、分管領(lǐng)導(dǎo)和 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 簽署實(shí)施，然后向 總部各歸口部門及審計(jì)部備案 ； 地產(chǎn)有限公司 業(yè)務(wù)流程管理手冊 頁碼： 第 36 頁 共 64 頁 . 《目標(biāo)成本估算表》編制過程見以下示意圖： 獲 得 土 地規(guī) 劃 數(shù) 據(jù) 場 地 情 況 市 政 配 套 情 況 土 地 總 價(jià) 格規(guī) 劃 指 標(biāo)分 期 計(jì) 劃 設(shè) 計(jì) 費(fèi) 額 度 控 制 表報(bào) 批 報(bào) 建 費(fèi)全 期 配 套 分 攤 表 六 類 費(fèi) 用 分 攤 及 期 間 費(fèi) 景 觀 數(shù) 據(jù) 表 主 體 建 安 費(fèi)財(cái) 務(wù) 部 溝 通資