房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制(ppt35頁)-全文預(yù)覽
【正文】 制是土地成本和建造成本的控制。 經(jīng)驗公式：財務(wù)費用 =總成本 50%年貸款利率 2 企業(yè) 管理費用 根據(jù)公司和開發(fā)項目 規(guī)模 不同，差別較大，一般為 1520元 /㎡ 行政事業(yè)收費 公關(guān)后行情在 160元 /㎡左右。 建安造價 包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約 120150元 /㎡ 。 控制得好，小高層含電梯的建安成本在 1000～ 1050元 /㎡左右。 而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下 —— 曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處） 多層容積率在 ，而且樓間距絕對夠。 樓面地價 = 地價（單位：萬元 /畝）247。房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 與控制 第 一 部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 第 二 部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 第 三 部分 建筑設(shè)計常識 與訣竅 第四部分 前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗 談 講 義 提 綱 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要 由 以下 九 個方面構(gòu)成： 概論 ： 房地產(chǎn)開發(fā)成本 構(gòu)成 土地成本 營業(yè)稅金 建安造價 行政事業(yè)收費 企業(yè)管理費用 財務(wù)費用 營銷費用 勘察設(shè)計監(jiān)理 配套設(shè)施 產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。 簡單的公式是 —— 土地成本 舉例 ： 地價 100萬 /畝，容積率 ，樓面地價為 500元 /㎡； 地價 60萬 /畝，容積率 ，樓面地價 300元 /㎡。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本 45元 /㎡左右， 18層以上（含 18層）須配兩部電梯，成本約增加 60元 /㎡。 1㎏ /㎡的成本約 5元（含人工費） 暖氣成本約合 30元 /㎡ ， 高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～ 50元 /㎡。 財務(wù)費用 財務(wù) 費用 一般約為 180元 /㎡。 成本約為 150～ 250元 /㎡。 目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價為＜ 600元 /㎡ ， 低檔住宅的樓面地價為＜ 400元㎡ 建安成本控制 個人認為， 建安成本的控制要 “過五 關(guān) ” —— 第五關(guān) 現(xiàn)場管理 第一關(guān) 規(guī)劃設(shè)計 第四關(guān) 材料設(shè)備 采購 第三關(guān) 工程招標(biāo) 第二關(guān) 工程造價
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