房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理和資金管理(文件)
【正文】 29 建立全面預(yù)算管理相對(duì)應(yīng)的權(quán)限體系以保證其順利實(shí)施 公司全面預(yù)算管理需審批內(nèi)容 管理權(quán)限分配 ?公司全面預(yù)算審批、審核（含預(yù)算特殊項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)用） ?重大項(xiàng)目決算審計(jì) 董事會(huì)及下屬審計(jì)委員會(huì) 公司及項(xiàng)目預(yù)算正常浮動(dòng)范圍內(nèi)成本、費(fèi)用 董事會(huì)批準(zhǔn)的特殊項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)審批 經(jīng)理層核心班子（總經(jīng)理與財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)下的相關(guān)分管副總） 項(xiàng)目正常浮動(dòng)范圍內(nèi)的成本、費(fèi)用 項(xiàng)目流程關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)責(zé)任人，需備案、備查 30 演講完畢，謝謝觀看！ 。 審議批準(zhǔn) 股東會(huì) 提出預(yù)算年度的凈值報(bào)酬率 下達(dá) 執(zhí)行預(yù)算 。通過后報(bào)股東會(huì)。 編制本部門預(yù)算草案 。 很多人認(rèn)為： －－“準(zhǔn)確的預(yù)算在房地產(chǎn)幾乎不存在” －－“遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本與當(dāng)初預(yù)算脫鉤，這是正常的” 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的潛在原因 總成本高 采購(gòu) 外協(xié) 失敗的產(chǎn)品 設(shè)計(jì)缺陷 質(zhì)量 /功能過剩 銷售成本 財(cái)務(wù)費(fèi)用 施工設(shè)計(jì) 支付給銷售公司的提成高于行業(yè)水平 采購(gòu)成本高 外協(xié)成本高 由于歷史上融資通道不通暢，貨幣資金量較大 施工困難的設(shè)計(jì) 更嚴(yán)重的是， 由于項(xiàng)目預(yù)算與實(shí)際支出脫節(jié)，成本計(jì)劃又缺乏動(dòng)態(tài)更新，往往是項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高 4 全面預(yù)算管理主要通過概算、預(yù)算、實(shí)際發(fā)生三個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行公司的整體成本測(cè)算和控制 公司整體成本概算 項(xiàng)目成本預(yù)算 成本實(shí)際發(fā)生 每年年初編制公司整體成本概算，全年動(dòng)態(tài)調(diào)整，參考 ?本年度贏利性要求 ?歷史成本狀況 ?年度項(xiàng)目開發(fā)情況，已有預(yù)算的項(xiàng)目按照預(yù)算編制，沒有預(yù)算的依據(jù)概算 根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，在完成項(xiàng)目預(yù)算后，按照項(xiàng)目預(yù)算結(jié)果調(diào)整公司整體成本概算 在項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生后，按照項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本動(dòng)態(tài)調(diào)整公司整體成本概預(yù)算 關(guān)鍵是在公司各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的不同階段，公司都能夠?qū)ξ磥砗鸵寻l(fā)生的成本有清楚的認(rèn)識(shí)，了解導(dǎo)致成本變化的原因 5 在項(xiàng)目預(yù)算完成后和成本實(shí)際支出時(shí)，關(guān)注的核心是對(duì)預(yù)算的準(zhǔn)確度及公司整體成本計(jì)劃的影響 年初公司整體成本概算 項(xiàng)目成本預(yù)算 成本實(shí)際發(fā)生 項(xiàng)目預(yù)算制定后及成本實(shí)際發(fā)生后，調(diào)整公司整體成本概算，關(guān)注： ? 單項(xiàng)支出與最初概算的偏差程度 ? 更重要的是關(guān)注其對(duì)公司整體成本的影響 6 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購(gòu) 其他費(fèi)用 市場(chǎng)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 基本利潤(rùn) 環(huán)境因素 設(shè)計(jì)因素 品牌因素 建造成本 % 項(xiàng)目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤(rùn) 剛性成本和利潤(rùn) 未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用 從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化 土地成本和工程建造成本但難以通過預(yù)算控制 通過預(yù)算進(jìn)行控制的關(guān)鍵 7 區(qū)分成本管理過程中的成本的正常調(diào)整和例外管理 ?年初公司整體成本概算中，對(duì)特定項(xiàng)目成本設(shè)定正常的浮動(dòng)范圍 ?預(yù)算、支付中成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生在浮動(dòng)范圍內(nèi)的偏差，公司管理
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