【正文】 是否為正，負債率有多高以及流動比例等指標。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個月資金需求。 工程結算要留足額的工程質保金。資金使用中容易產生的問題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴；資金使用的計劃性不強，資金支出有較大隨意性。 資金管理相關制度主要內容介紹、賬戶管理制度：（ 1）賬戶的開立與注銷必須經過公司董事長審批同意。（ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴禁賬外循環(huán)和違規(guī)設立 “ 小金庫 ” 。、資金使用及付款審批制度：（ 1）資金實行預算管理，各公司必須按資金計劃使用資金，防止計劃外的資金支出。付款申請需提交相關證明材料。3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用一一 稅務籌劃的重要作用3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用四四 主要稅種的籌劃思路3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務環(huán)境3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用三三 稅務籌劃的主要思路及原則3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用五五 稅務籌劃需注意的問題3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用V 房地產開發(fā)項目的稅務籌劃n房地產行業(yè)作為支柱產業(yè)，一直是國家宏觀調控的重點對象，是企業(yè)的一種剛性支出。3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用一一 稅務籌劃的重要作用 房地產行業(yè)涉及的主要稅種稅 項 計 稅基 礎 稅率或 備 注土地增 值 稅 銷 售收入減扣除金 額 30%60%企 業(yè) 所得稅 稅前利 潤 25%契稅 房 產銷 售 額 、土地出 讓 金 3%5%營業(yè) 稅 項 目 銷 售收入或租金 5%城市 維護 建 設 稅 營業(yè) 稅 7%教育 費 附加 營業(yè) 稅 3%房 產 稅 租金、房 產 原 值 12%印花稅 銷 售合同或工程、建安合同金 額 %%防洪 費 銷 售收入 %土地使用稅 按占地面積計算 依當地稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用二二 主要稅種及面臨的稅務環(huán)境n 房地產行業(yè)稅負較重n 房地產年度稅負一般占營業(yè)收入 20%以上，接近甚至超過企業(yè)當年實現的凈利潤，如果加上項目清算時要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項目真正的稅負占項目收入的比重會更高。n 稅收與經營形式直接相關，稅務籌劃貫穿 項目始終，是個動態(tài)管理過程，特別是在項 目運作的前期進行籌劃尤為重要。各級領導要具有 稅收籌劃意識，積極從項目前期著手籌劃，根據稅收籌劃需要安排相應經濟業(yè)務，在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中實行稅負的動態(tài)管理，真正實現節(jié)流的作用。n 土地增值稅籌劃思路n 營業(yè)稅籌劃思路n 企業(yè)所得稅籌劃思路n 其他稅種籌劃思路3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用四四 主要稅種的籌劃思路n 土地增值稅稅率 按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有 30%、 40%、 50%、 60%四檔，最高稅率達 60%！土地增值稅是超額累進稅，分段征收，具體見右圖： (0, 50%](50%, 100%](100%, 200%]（ 200%， ∞）增值率60%50%40%30%稅率增值額 土地增值稅籌劃思路n 土地增值稅計算公式167。公司在項目拓展時，可立足于普通標準住宅，加大對普通標準住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。因此，在普通標準住宅銷售定價過程中，充分考慮項目增值率的臨界點，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認可合作建房的模式。 稅務機關在賬冊不齊等特殊情況下可按不低于預征率的水平進行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項目上核定征收與據實清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負的途徑之一。 此項目系收購項目，賬冊不齊，若最終稅局能以 5%的稅率核定征收，則土地增值稅為 1000萬元，節(jié)稅 2050萬元。 合理調整銷售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 銷售收入方面的籌劃n 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。 股權出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃n 目前在某項目中有一辦公樓準備出售，此辦公樓面積為 2,000平米，建造成本為 800萬元，可以 /方價格推向市場，此時總售價為 ，土地增值稅為 5,788萬元，總體稅負為7,767萬元 (占收入的 63%)。 按占地面積來分攤地價 成本方面的籌劃n 項目中有別墅、商業(yè)與住宅等不同物業(yè)，地價可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進行分攤，同等建面的別墅占地面積較住宅大得多，且別墅毛利率較住宅要高，因此，按占地面積分攤時別墅分得的土地成本更多。n 既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計費用、降低土地增值稅，又能通過增加投入提升項目品質，有利于促進房地產的銷售。因此，對于部分地區(qū)為了吸引投資，而讓利這部分稅收或實施稅收返還政策的地區(qū)，應積極申請享受優(yōu)惠，為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出； 合并納稅n 新所得稅法規(guī)定：居民企業(yè)在中國境內設立不具有法人 資格的營業(yè)機構的，應當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅 。企業(yè)所得稅籌劃思路 業(yè)務招待費 需要注意的方面n 新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。稅法規(guī)定，房地產企業(yè)收到房款后就要交營業(yè)稅，而不論是否結轉收入，稅率為 5%。n 例如 ,我司 2023年購置一處房產，原值為 100萬元， 2023年 10月以 250萬元的價格對外出售，則此時營業(yè)稅為 (250100) 5%=。經營性物業(yè)主要通過合理分攤成本，適當降低物業(yè)原值，達到降低房產稅稅賦的目的。、契稅籌劃思路n 將土地轉到全資子公司名下時免契稅n 《 關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知 》 （國稅函 [2023]514號）明確規(guī)定：公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。 不同的項目獲取方式需要關注的方面3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用房地產行業(yè)相關稅法3 財務在企業(yè)經營管理中的重要作用五五 稅務籌劃應注意的問題n 招拍掛方式項目n 獲取包括多種類型物業(yè)（如別墅和高爾夫球場）的項目土地時，如能協調國土相關部門，在國土出讓金額一定情況下，明確不同物業(yè)類型的單方地價成本，提高高增值率物業(yè)的地價，可有效降低整體稅負 。 成本結轉及分攤原則 車位的成本分攤原則 成本結轉及分攤原則n 能夠確權在開發(fā)商名下的 ,僅參與建安等與其直接相關的成本的分攤 ,不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設施、綠化等與其不相關成本的分攤；無法確權在開發(fā)商名下的車位，不參與成本的分攤。 會所的成本分攤原則n 除政府明確其權屬不歸開發(fā)商的會所之外，其他會所無論是否確權至開發(fā)商名下，均應參與成本的分攤。n 通過收購獲取的項目n 收購分為資產收購和股權收購：n 從開發(fā)企業(yè)角度而言，盡量采取資產收購的方式，取得與收購金額一致的成本發(fā)票，以確?？梢院戏ǖ牡挚鄱惪?，特別是增值稅。、房產稅籌劃思路n 分割租金n 公司對外出租經營性物業(yè)，往往同時收取租金和物業(yè)管理費，租金需要繳納房產稅而物業(yè)管理費不涉及房產稅的繳納，因此，可以適當降低租金、提高物業(yè)管理費，在總收入不變的前提下，降低房產稅稅賦。n 對于轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按 “銷售不動產 ”稅目全額征收營業(yè)稅 。營業(yè)稅籌劃思路 將不同稅率的業(yè)務分開核算n 如高爾夫球場餐飲（服務業(yè)， 5%）和打球收入（娛樂業(yè)， 20%），將裝修房銷售分為毛坯房銷售（ 5%）和委托裝修業(yè)務（ 3%）。n 固定在當地為數不多的幾家酒店消費，一則經常消費可能會優(yōu)惠；n 在消費類別模糊時，提請開具會議費發(fā)票、差旅費發(fā)票、住宿費發(fā)票，減少進入業(yè)務招待費中核算的餐飲發(fā)票。n 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產公司的子公司轉為 其分公司，則物業(yè)公司的虧損可以抵銷地產公司的 應納稅所得額，降低企業(yè)所得稅。n 該政策從 2023年 1月 1日開始實行，修改了國稅函 [2023]299號文件按預征利潤率 20%預征的規(guī)定，在一定程度上緩解了企業(yè)預繳時的資金壓力。 合理分攤項目成本 成本方面的籌劃n 各公司應充分利用綜合開發(fā)優(yōu)勢，在政策許可的前提下，對成本費用進行合理分攤，包括持有物業(yè)與銷售物業(yè)之間、普通標準住宅與非普通標準住宅之間、公建配套設施等，尋求最佳稅收效益。則我們可以 6,000萬元成立殼公司，將此辦公樓整體先以 3萬元 /方的價格出售給先成立的殼公司，而后將整個殼公司的股權以 ，相當于以出售股權的形勢代替出售實物（股權出售環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及契稅）。 股權出售代替實物出售 銷售收入方面的籌劃n 如目前在某項目中有一辦公樓準備出售，如果某客戶愿意在我司稍微降低售價的情況下以股權形式整體購買，則可以做如下籌劃：n 主要利用股權交易不交納營業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定。 合理分解收入 銷售收入方面的籌劃n 銷售是實現收入、回收資金的關鍵環(huán)節(jié)，稅負與銷售收入呈正向關系，銷售方面的籌劃重點在于采用靈活的銷售方式，合理分解收入，以降低稅基或適用稅率。 某項目總收入 2億元，可扣除金額為 ，則增值額為 9000萬元，增值率為 %，土地增值稅為 3050萬元。n 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權比例變化和剩余物業(yè)權屬利益的歸屬。n 保利廣州公司的 G11（保利心語項目）和 F22兩幅地塊在出讓時均保留了村留用地的性質。經測算，毛利率為%與增值率為 20%相對應，毛利率在 %以上的普通住宅將達到土地增值稅的繳納標準，據實清算將對公司盈利和現金流產生重大影響。 增值額 =房地產銷售收入 扣除項目金額167。 稅務籌劃需要依據當前的稅收法規(guī)政策、稅局對事項的認定、項目自身的特點等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結果會適得其反，使公司處于不利的稅務風險之中。 首先應堅持依法納稅，公司的決策者、財務人員應及時、系統(tǒng)的學習稅收政策，準確理解稅