【正文】 一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價、前期稅費和政府收費等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（ IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。根據(jù)目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤。如果按月編制計劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。、 要注意各項目的全面性，不要有漏項 在編制資金計劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項目的情況。（ 4）貸款規(guī)模與項目總投相符。 營業(yè)稅及土地增值稅預征等一般為當期銷售回籠的 %，所得稅預征比例為當期銷售回籠的 %，由于該項目當年尚未完工交樓，無需進行土地增值稅清算及所得稅補繳，那么以預繳口徑安排的全年稅款支出應在 1億元左右比較合理。 一般情況下，全年銷售的項目房款回籠至少達簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應在當年全部收回。 例如：某公司計劃全年在建面積 60萬方，其中新開工面積 30萬方（ 5月開工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。在股東投入土地支出后，原則上項目公司必須實現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項重要指標。 資金計劃編制完成并報公司董事會審批同意后，各公司必須嚴格執(zhí)行資金平衡計劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項重要內(nèi)容。即在對項目開發(fā)總投資進行估算的基礎(chǔ)上落實資金來源渠道和籌措方式。 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策資金平衡計劃主要內(nèi)容 資金平衡計劃是反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。中國第一爛尾樓 — 中誠廣場：爛尾時間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺 爛尾時間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時間： 11年 地址：西灣路 86號 開發(fā)商：廣州羊城集團 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，運用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風險，提高資金使用效率，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障房地產(chǎn)項目資金的主要特點資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。 2023年到 2023年國家出臺一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：u 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（ 39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求；u 銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；u 資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴格限制；u 二套房貸政策、預售款監(jiān)管機制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運用；u 預交企業(yè)所得稅由預計毛利率 20%調(diào)整為預計利潤率 20%，加大對土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。編制資金平衡計劃是房地產(chǎn)資金管理的一項重要工作，通過合理安排資金計劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財務風險。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點是落實好資金來源 。編制資金平衡計劃應注意的幾個方面、編制的資金平衡計劃應遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實可行，具有可操作性和能有效實施。、資金計劃的編制要嚴謹，注意各指標之間的勾稽關(guān)系 資金計劃主要依據(jù)項目的各項業(yè)務計劃（包括投資計劃、施工進度節(jié)點、銷售計劃等）進行編制，因此，計劃的編制需要各個部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。 工程建設(shè)支出應根據(jù)該項目所在區(qū)域的單方成本及施工進度綜合細致測算，項目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當年新開工面積比例較大，當年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項支出顯然過大，應安排 6億元左右。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。（ 3）稅費的計算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如：某項目預計總投 18億元，總建面 30萬方， 當年四證齊全及新開工面積 15萬方，安排貸款 2億元。如項目投入中安排土地費用支出沒有考慮配套的政府收費項目；在計算利息費用僅考慮年底余額，沒有考慮當年新增及還貸情況；或者利息費用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。房地產(chǎn)項目的資金來源資金籌集應關(guān)注的重點資金籌集的主要渠道如何辦理銀行貸款銷售回籠應注意的環(huán)節(jié)3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。 房地產(chǎn)項目的資金來源前期階段： 項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。 REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財務杠桿效應？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項目預計投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。財務杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產(chǎn)出。 財務杠桿放大節(jié)稅效應。1*100%=2%必須合理確定負債比例，控制財務風險 負債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財務杠桿作用，以較小的代價獲取最大的經(jīng)濟效益。 高負債 高風險 高風險 高收益過度地依賴借貸資金會產(chǎn)生兩種后果： 風險隨之增加。當財務杠桿作用加大時，貸款方也會感到風險增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風險的補償，貸款成本也將增加，財務風險進一步加大。 一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，即籌資費； 如發(fā)行股票的承銷費，銀行貸款的手續(xù)費等；該項費用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費用。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計在國際資本市場募集資金 18億美元。167。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 如恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對賭協(xié)議。 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負債已高達 億港元，資產(chǎn)負債比超 95％。即便能上市，其成本也是非常高昂。（ 2）項目前期規(guī)劃報建時應注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報建時，可根據(jù)項目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時點發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。反之，則盡量按年度甚至更長的時間調(diào)整利率。例如在付款方式設(shè)定時盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴肅性。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動代理公司、律師行力量，責任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進行代理費結(jié)算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進多家銀行，通過競爭壓力促進放款速度。、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首先， 誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應的內(nèi)部控制制度，納入財務核算體系管理。答案：項目的投資回報率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。 對于一個區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動性強的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項目。據(jù)統(tǒng)計，富力在珠江新城擁有 15個項目，大部分是寫字樓和高價酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會耗掉資金 ， 3年平均投入 。 由于市場發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預期（ 08年富力的銷售收入 160億元，只是與 07年持平，只完成計劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財務狀況陷入了比較困難的局面。 在經(jīng)濟高潮、市場形勢好、資金面寬松時期，市場往往用土地貯備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實力和規(guī)模；但在經(jīng)濟衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對一個房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入