【正文】 一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來(lái)源所占的比例不同：1年 2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款資金籌集的主要渠道股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場(chǎng)首次公開(kāi)發(fā)行（ IPO）、公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。如果按月編制計(jì)劃，該問(wèn)題就很容易發(fā)現(xiàn)。、 要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng) 在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。（ 4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的 %，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。 例如：某公司計(jì)劃全年在建面積 60萬(wàn)方，其中新開(kāi)工面積 30萬(wàn)方（ 5月開(kāi)工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。即在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容 資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來(lái)源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。中國(guó)第一爛尾樓 — 中誠(chéng)廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間： 15年 地址：廣州天河北路 開(kāi)發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺(tái) 爛尾時(shí)間： 13年 地址：廣州麓苑路 開(kāi)發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間： 11年 地址：西灣路 86號(hào) 開(kāi)發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng) 長(zhǎng)期的資金保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。 2023年到 2023年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：u 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（ 39號(hào)文）對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求；u 銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；u 資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；u 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；u 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 20%，加大對(duì)土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過(guò)合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源 。編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開(kāi)工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過(guò)大，應(yīng)安排 6億元左右。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投 18億元，總建面 30萬(wàn)方， 當(dāng)年四證齊全及新開(kāi)工面積 15萬(wàn)方，安排貸款 2億元。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒(méi)有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒(méi)有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒(méi)有安排現(xiàn)金分紅等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)資金籌集的主要渠道如何辦理銀行貸款銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來(lái)源以股東投入為主。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。銀行貸款： 銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的最主要融資渠道之一。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。 、合理確定資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。1*100%=2%必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益過(guò)度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。 一定要注意短期、中長(zhǎng)期資金的均衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過(guò)于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167?；I資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。167。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。 如恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對(duì)賭協(xié)議。 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。即便能上市，其成本也是非常高昂。（ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來(lái)靈活和便利。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。反之，則盡量按年度甚至更長(zhǎng)的時(shí)間調(diào)整利率。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開(kāi)發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壓力促進(jìn)放款速度。、做好銷售誠(chéng)意金和購(gòu)房定金的管理 首先， 誠(chéng)意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過(guò)程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來(lái)說(shuō)，要充分考慮到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動(dòng)性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有 15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)耗掉資金 ， 3年平均投入 。 由于市場(chǎng)發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷售收入 160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。 在經(jīng)濟(jì)高潮、市場(chǎng)形勢(shì)好、資金面寬松時(shí)期，市場(chǎng)往往用土地貯備的數(shù)量來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入