房地產(chǎn)項目估算與資金籌措-wenkub
2022-08-25 22:23:37 本頁面
【正文】 是否真正可行可行性研究階段的投資估算177。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價首先是建立在明確項目投資估算的基礎(chǔ)上，以后的一切分析和評價工作皆是圍繞這一基礎(chǔ)，可以說它的正確與否在一定程度上決定了經(jīng)濟評價分析的正確與否，不同階段的經(jīng)濟評價，要進行不同深度的投資估算。估算的過程也是明確開發(fā)項目規(guī)模、標準、檔次的過程，是形成投資收益估算的基本依據(jù)之一。在我國，建設(shè)項目投資過程劃分為規(guī)劃段、項目建議書階段、可行性研究階段、評審階段、落實設(shè)計任務(wù)階段，所以投資估算工作也相應(yīng)分為五個階段（）。進行正確的投資估算，必須針對項目的特點，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開發(fā)項目成本和費用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進行規(guī)范化、程序化的工作。30內(nèi)可對項目是否真正可行作出初步的決定4．評審階段的投資估算177。（3）房屋建安工程費是指直接用于項目主體房屋建筑安裝的各項費用，包括：建筑工程費，設(shè)備及安裝工程費，室內(nèi)裝飾費，其它費用等。（7）管理費用是指開發(fā)商為組織開發(fā)經(jīng)營活動發(fā)生的管理費用。而1~8項合計稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項利息支出則稱職建設(shè)總投資，對于全作銷售的開發(fā)項目，建設(shè)總投資也稱為總開發(fā)成本。1．投資估算的依據(jù)（1）項目建設(shè)書和設(shè)計任務(wù)書，包括文字說明和方案圖。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價；每kcal/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價；每kVA變配電設(shè)備的造價等。如每100 m2建筑物、每100m室外管線等主要工程量的工料消耗量及造價指標等。（9）當?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項行政規(guī)費標準。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算，一般先從計算房屋的建筑面積開始，然后根據(jù)每個單項工程的設(shè)計方案要點，逐一估算其單位工程的投資，再分別匯總求每一單項工程的投資。計算方法為：每一單位收費標準或技術(shù)經(jīng)濟（造價）指標乘以對應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費項目或單位工程的投資。如動力配線工程套用配線所需設(shè)備容量每kVA指標，而不用套用建筑面積每平方米指標。在實際編制投資估算時，常常是在采用單位指標估算法的同時，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補充。很顯然，在這階段中，很難對開發(fā)項目進行全面的費用核算，也不可能最終反映投資費用的支出情況。進行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。投資估算要留有余地，應(yīng)以開發(fā)項目方案設(shè)計或構(gòu)思、國家有關(guān)規(guī)定和估算指標等為依據(jù)，按照現(xiàn)行價格進行編制，并且應(yīng)合理地預(yù)測估算基準期至工程竣工期間價格、利率、匯率等動態(tài)因素的變化，打足建設(shè)投資，不留缺口，確保投資估算的質(zhì)量。更要確?？趶胶蛢r格水平一致，做好核對工作。銷售成本加開發(fā)費用即形成總成本費用，亦即包含貸款利息的建設(shè)總投資，習(xí)慣上稱為總開發(fā)成本。（5）稅金，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。銷售稅金按實際租售收入，根據(jù)稅法規(guī)定計算。63944=%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=2212230%=（萬美元）在繳納土地增值稅后的營業(yè)利潤為營業(yè)利潤=銷售收入－銷售稅金－總成本費用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬美元） 3．經(jīng)營成本 在建設(shè)項目經(jīng)濟評價中，經(jīng)營成本與會計制度中經(jīng)營成本不是同一概念，而是指總成本費用中剔除折舊費、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費用支出，又稱付現(xiàn)成本。（2）當開發(fā)項目全部出租時，經(jīng)營成本的計算服從于建設(shè)項目經(jīng)濟評價中的規(guī)定，即在出租經(jīng)營的總成本費用中剔除利息支出、折舊費與攤銷費。銷售部分分攤的投資即為其經(jīng)營成本；租賃部分分攤的建設(shè)總投資是計算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營成本應(yīng)另行估算。按照穩(wěn)妥原則，盡管房地產(chǎn)有增值特性，轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值可按下式計算，并不必計算屆時的修整、重新裝修費用及有關(guān)的其人費用。在房地產(chǎn)市場，完全有開發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟、不明智的，為項目融資是市場經(jīng)濟環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。資本金的籌集可以采取國家投資、各方集資或其它等合法方式，投資者可以用土地、現(xiàn)金、實物和無形資產(chǎn)等進行投資。二、資金籌措能否將資金籌措到手取決于籌資方式。借貸資金是指通過國內(nèi)外銀行貸款等方式籌集的資金。 資本金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時在工商行政管理部門登記的注冊資金。房地產(chǎn)項目的資金來源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。特別要指出的是，當開發(fā)項目存在出租安排情況時，經(jīng)濟評價的計算期遠長開發(fā)期，即在開發(fā)期之后要增加10年左右的出租經(jīng)營期。所以，在可能的情況下，都應(yīng)對支出的實際費用進行估算，而且在估算過程中，要根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗和其它類似項目進行對比。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，由于開發(fā)項目的特殊性，其經(jīng)營成
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