房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 （同第二部分）3．人防費(fèi)（同第二部分）4．電力增容費(fèi)4kw/戶550元/kw5．自來水增容費(fèi)1000元/戶6．污水排放費(fèi)（建筑面積）7．電力集資費(fèi)2元/ m2（建筑面積）8．小區(qū)紅線處有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偅ㄈ绲缆?、供電、供水、排水、學(xué)校、消防等等）七、管理費(fèi)用1．管理費(fèi)通常為建安成本總投資額的2%~%，或按南京市政府規(guī)定可以進(jìn)入成本的部分，一級(jí)開發(fā)企業(yè)為21元/m2，二級(jí)開發(fā)企業(yè)為20元/ m2，三級(jí)以下為19元/ m22．房屋建成后移交物業(yè)管理費(fèi)20元/m2項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)八、利息支出按南京市政府規(guī)定可按開發(fā)總成本的30%計(jì)息，多層計(jì)息18個(gè)月，高層計(jì)息42個(gè)月，利率按國(guó)家屆時(shí)規(guī)定執(zhí)行。（2）單項(xiàng)工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)。（4）設(shè)計(jì)參數(shù)（指標(biāo)）。（6）概預(yù)算定額及其單價(jià)，當(dāng)?shù)厝≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，以上資料應(yīng)盡可能豐富和完備。另外，再估算室外工程和其它工程費(fèi)用。在使用這種方法求建安工程投資時(shí)，必須注意：（1）套用的指標(biāo)與擬建工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時(shí)，應(yīng)加以必要的局部換算或調(diào)整。該法由于其指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)明確，因此應(yīng)用比較廣泛，即使局部有些偏差，也不會(huì)太大的影響整個(gè)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性。3） 設(shè)備投資可采用市場(chǎng)詢價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)的方法4） 投資比例法有些費(fèi)用項(xiàng)目是按工程投資乘以一定的比例系數(shù)計(jì)算的，如設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、開發(fā)商管理費(fèi)等。從開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成中可以看出，而且開發(fā)實(shí)踐也充分反映，土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用以及利息支出，變化可能性是最大的，并且也構(gòu)成了建設(shè)總投資的大部分（60%~80%）。一是以往的歷史數(shù)據(jù)要真實(shí)地反映工程實(shí)際；二是有關(guān)土地費(fèi)用和行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政策、市場(chǎng)變化要切實(shí)把握；三是選用正確的預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)的手段。2） 投資估算的審查為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，要做好投資估算的審查工作，既要防止漏項(xiàng)少算，又要防止高估冒算，以確保質(zhì)量。進(jìn)行行之有效的投資估算審查工作，是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論可靠的保證因素之一，也有助于改變普遍存在的“三超”（概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算）現(xiàn)象。2）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目全作出租時(shí)，建設(shè)總投資形成房地產(chǎn)的資產(chǎn)原值，出租經(jīng)營(yíng)的總成本費(fèi)用則是按下列構(gòu)成估算：（1）折舊費(fèi)=（資產(chǎn)原值－殘值）/房屋耐用年限。（6）保險(xiǎn)費(fèi)，‰ ~‰計(jì)。土地增值稅房地產(chǎn)開幕項(xiàng)目在銷售或轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)，根據(jù)規(guī)定，其增值額還應(yīng)繳納土地增值稅（在所得稅前）。在經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算中，折舊費(fèi)是按建設(shè)總投資中形成的固定資產(chǎn)原值計(jì)算，攤銷費(fèi)按建設(shè)總投資形成的遞延資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)算。在實(shí)際評(píng)價(jià)工作中，一般常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)按出租經(jīng)營(yíng)的毛收入乘以一個(gè)百分?jǐn)?shù)（視項(xiàng)目不同而異）求得經(jīng)營(yíng)成本，或者對(duì)可識(shí)別的主要支出項(xiàng)目給出一些較為精確的費(fèi)用系數(shù)，但這在大多數(shù)情況下都是不可靠的。4．投資收益在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的任一計(jì)算期間，投資收益可按下式計(jì)算：投資收益=租售收入－營(yíng)業(yè)稅及其附加 －建設(shè)投資（銷售部分的經(jīng)營(yíng)成本） －經(jīng)營(yíng)成本（出租部分） －土地增值稅（銷售部分，竣工前需預(yù)繳） －所得稅這里的投資收益就是項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的每期凈現(xiàn)金流量。轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值=出租部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資即房產(chǎn)原值—出租經(jīng)營(yíng)期歷年已提折舊額之和第二節(jié) 收入估算第三節(jié) 資金籌措一、資金來源資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。資金總額自有資金預(yù)租售收入資本金資本溢價(jià)流動(dòng)資金借款其它短期借款長(zhǎng)期借款借貸資金圖3—xx開發(fā)項(xiàng)目的資金來源自有資金是指投資者繳付的出資額，包括資本金和資本溢價(jià)。資本溢價(jià)是指籌措過程中，投資者繳付的出資額超出資本金的差額。投資計(jì)劃與資金籌措表輔助報(bào)表14單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123…N1項(xiàng)目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 2資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其它收入 12 / 1
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