房地產(chǎn)項目估算與資金籌措(完整版)
【正文】 指標(kcal/h)/m2等 。4．3．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設(shè)費用，其包括內(nèi)容應視項目的性質(zhì)和范圍而定。（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)與項目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、綠化、供水、供電、通訊等）的建設(shè)費用。301．說明有關(guān)的各構(gòu)成項目之間的相互關(guān)系2．項目建議書階段的投資估算177。 項目估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算4．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資及收益估算4．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的階段劃分 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算是指在開發(fā)項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對開發(fā)項目的投資數(shù)額進行估計。表 投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作用開發(fā)項目投資決策過程1．規(guī)劃分階段的投資估算≥177。（4）公共配套設(shè)施費是指開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配套要求，與開發(fā)項目的同時建設(shè)的非營業(yè)性公共配套設(shè)施（如中小學校、配套商業(yè)用房、派出所、居委會等）的建設(shè)費用。下面以南京地區(qū)為例，詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本費用構(gòu)成及其計算依據(jù)， 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成與計算依據(jù)項目名稱計算標準一、土地征用與拆遷補償費（一）土地征用1．土地出讓金30~1500元/m2（按市區(qū)土地級別及用途不同而異）2．用地保證金1．5元/m23．土地征用管理費土地所有費用5%4．土地產(chǎn)權(quán)測繪費100元/畝，5．地形圖購買費350元/格（10cm10cm）6．地形圖測繪費2500~ 3750元/幅（1：500，25格）7．規(guī)劃紅線費0．3元/ m28．重點項目建設(shè)費1200元/畝9．國有土地有償劃拔費30~40元/ m2（二）土地補償、折遷安置1．新糧田開發(fā)費2萬元/畝2．新菜地開發(fā)費3萬元/畝3．青苗實償費60~400元/畝征地畝數(shù)4．糧價補差費3000元/畝5．勞動力安置費8500~ 15000元/人6．勞動保養(yǎng)費8000~ 10000元/人7．土地補償費2400~5400元/畝8．集體土地附著物補償費按協(xié)議項目名稱計算標準9．耕地占用費約9萬元/m210．水利建設(shè)費2000元/畝11．勞動力安置各項手續(xù)費約450~ 500元/人12．公房收購補償費230~510元/ m213．私房收購補償費80~510元/ m214．搬家獎勵費400元/戶15．搬家費、交通費400元/戶16．自過渡費3~4元/原使用面積月；最多120元/戶月17．公企單位折遷補償費10元/ m218．個體戶拆遷補償費300元/人19．代辦拆遷勞務(wù)費補償安置費總額5%20．代辦拆遷獎勵費綜合計約：40元/ m2拆遷面積21．拆遷管理費拆遷補償總額%，最多650元/戶22．代管房補償費按協(xié)議23．復建安置購房費按實（相當于購置商品房用于安置或自己建設(shè)）24．異地安置獎勵補償費按協(xié)議25．電話停機、移機費按電信局規(guī)定26．拆遷場地清理費按實27．拆遷補償不可預見費按上述總計的5%計二、前期工程費1．項目可行性研究費按協(xié)議，；2．規(guī)劃管理費概算投資‰~2‰，最少50元3．規(guī)劃方案設(shè)計費按設(shè)計費的10%4．工程設(shè)計費普通高層：6~15元/ m2；普通高層：20~40元/ m2別墅：30~40元/ m2工業(yè)項目：總投資額2%5．水文、地質(zhì)勘察費10~15元/ m26．消防設(shè)計審核費1元/ m27．消防設(shè)施建設(shè)費3元/ m2（10層以上）8．規(guī)劃保證金多層7元/ m2，高層9元/ m29．工程鉆探費6~10元/ m210．申領(lǐng)施工許可證費（1）城市市政建設(shè)配套費120~180元/ m2，按土地級別不同以建筑面積計（2）教育附加稅28元/ m2，建學校則不收（3）墻改費10元/ m2（4）檔案保證金工程造價1%（5）人防費郊區(qū)24元/ m2，城區(qū)30元/ m2（建人防設(shè)施則不收）（6）商業(yè)網(wǎng)點費17．5元/ m2（建網(wǎng)點則不收）（7）白蟻防治費， (8) 房地產(chǎn)開發(fā)管理費11．工程招標管理費工程造價1‰項目名稱計算標準12．標底編制費和審核費`工程造價‰，工程造價‰13．場地平整費按實14
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