【正文】 0~1500元/ m24．高層綜合樓1600~1800元/ m25．別墅1500~1700元/ m26．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總造價(jià)‰7．建設(shè)監(jiān)理費(fèi)總造價(jià)1‰~3‰8．安全監(jiān)督管理費(fèi)工程造價(jià)1‰四、附屬公共配套建設(shè)設(shè)施費(fèi)參照建安工程費(fèi)，通常比建安費(fèi)稍高一些五、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1．道路2m以上：300元/ m2；5~ 7m：300~400元/m2；12m以上：540元/ m2；2m以下：200元/m2；2．道路雨水管線￠300~￠1500：100~ 800元/m3．區(qū)內(nèi)小型橋梁3000元/ m2（按橋面面積計(jì)）4．擋土墻工程200元/ m35．供電工程（外線）10元/m2（按建筑面積計(jì)，不含電增容）6．供水工程（外線）10元/m2（按建筑面積計(jì)，不含水增容）7．有線電視（含外線）350元/戶8．煤氣3300元/戶9．綠化10元/ m2六、代收代支費(fèi)用1．投資方向調(diào)節(jié)稅住宅5%總造價(jià)、辦公：15%總造價(jià)、別墅：30%總造價(jià)2．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)（同第二部分）3．人防費(fèi)（同第二部分）4．電力增容費(fèi)4kw/戶550元/kw5．自來(lái)水增容費(fèi)1000元/戶6．污水排放費(fèi)（建筑面積）7．電力集資費(fèi)2元/ m2（建筑面積）8．小區(qū)紅線處有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偅ㄈ绲缆?、供電、供水、排水、學(xué)校、消防等等）七、管理費(fèi)用1．管理費(fèi)通常為建安成本總投資額的2%~%，或按南京市政府規(guī)定可以進(jìn)入成本的部分，一級(jí)開發(fā)企業(yè)為21元/m2，二級(jí)開發(fā)企業(yè)為20元/ m2，三級(jí)以下為19元/ m22．房屋建成后移交物業(yè)管理費(fèi)20元/m2項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)八、利息支出按南京市政府規(guī)定可按開發(fā)總成本的30%計(jì)息，多層計(jì)息18個(gè)月，高層計(jì)息42個(gè)月，利率按國(guó)家屆時(shí)規(guī)定執(zhí)行。表 投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作用開發(fā)項(xiàng)目投資決策過(guò)程1．規(guī)劃分階段的投資估算≥177。301．說(shuō)明有關(guān)的各構(gòu)成項(xiàng)目之間的相互關(guān)系2．項(xiàng)目建議書階段的投資估算177。4．3．3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括內(nèi)容應(yīng)視項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。但在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)可行性研究階段或機(jī)會(huì)分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部?jī)?nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙編制工程概預(yù)算。5） 單元法如煤氣、閉路電視增容費(fèi)等。4．3．4 投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)商利潤(rùn)的基本簡(jiǎn)化計(jì)算方法是：銷售利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售利潤(rùn)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）－所得稅按照經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的表達(dá)方法，上述計(jì)算方法可變形為：令 總成本費(fèi)用=銷售成本+（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）則 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金—總成本費(fèi)用簡(jiǎn)單地說(shuō)，銷售收入減去銷售稅金和總成本費(fèi)用便得到稅前利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)），按照國(guó)家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，由于開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其經(jīng)營(yíng)成本視經(jīng)營(yíng)方式不同有不同的計(jì)算方法。 資本金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)立企業(yè)時(shí)在工商行政管理部門登記的注冊(cè)資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，完全有開發(fā)商支付全部投資不僅是困難的，而且是不經(jīng)濟(jì)、不明智的，為項(xiàng)目融資是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下普遍的作法和現(xiàn)象。63944=%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=2212230%=（萬(wàn)美元）在繳納土地增值稅后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－總成本費(fèi)用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬(wàn)美元） 3．經(jīng)營(yíng)成本 在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，經(jīng)營(yíng)成本與會(huì)計(jì)制度中經(jīng)營(yíng)成本不是同一概念，而是指總成本費(fèi)用中剔除折舊費(fèi)、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費(fèi)用支出，又稱付現(xiàn)成本。更要確保口徑和價(jià)格水平一致，做好核對(duì)工作。在實(shí)際編制投資估算時(shí)，常常是在采用單位指標(biāo)估算法的同時(shí)，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補(bǔ)充。（9）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而1~8項(xiàng)合計(jì)稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項(xiàng)利息支出則稱職建設(shè)總投資，對(duì)于全作銷售的開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)總投資也稱為總開發(fā)成本。進(jìn)行正確的投資估算，必須針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和費(fèi)用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范化、程序化的工作。30