房地產(chǎn)項目估算與資金籌措(已修改)
2025-08-09 22:23 本頁面
【正文】 項目估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算4．3 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資及收益估算4．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的階段劃分 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算是指在開發(fā)項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對開發(fā)項目的投資數(shù)額進行估計。估算的過程也是明確開發(fā)項目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、檔次的過程，是形成投資收益估算的基本依據(jù)之一。在我國，建設(shè)項目投資過程劃分為規(guī)劃段、項目建議書階段、可行性研究階段、評審階段、落實設(shè)計任務(wù)階段，所以投資估算工作也相應(yīng)分為五個階段（）。不同階段所具備的條件和掌握的資料不同，因而投資估算的準(zhǔn)確程度不同，投資估算所起的作用不同。隨著階段的發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來越豐富，投資估算逐步準(zhǔn)確，所起的作用也越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價首先是建立在明確項目投資估算的基礎(chǔ)上，以后的一切分析和評價工作皆是圍繞這一基礎(chǔ)，可以說它的正確與否在一定程度上決定了經(jīng)濟評價分析的正確與否，不同階段的經(jīng)濟評價，要進行不同深度的投資估算。進行正確的投資估算，必須針對項目的特點，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開發(fā)項目成本和費用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進行規(guī)范化、程序化的工作。表 投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作用開發(fā)項目投資決策過程1．規(guī)劃分階段的投資估算≥177。301．說明有關(guān)的各構(gòu)成項目之間的相互關(guān)系2．項目建議書階段的投資估算177。30內(nèi)1． 從經(jīng)濟上判斷項目是否應(yīng)列入投資計劃；2． 作為領(lǐng)導(dǎo)部門審批項目建議書的依據(jù)之一；3． 可否定一個項目，但不能完全肯定一個項目是否真正可行可行性研究階段的投資估算177。30內(nèi)可對項目是否真正可行作出初步的決定4．評審階段的投資估算177。10內(nèi)1． 可作為對可行性研究結(jié)果進行最后評價的依據(jù)2． 可作為對投資項目是否真正可行進行最后決定的依據(jù)落實設(shè)計任務(wù)階段177。10內(nèi)1． 作為編制投資計劃，進行資金籌措及申請貸款的主要依據(jù)；2． 作為控制初步設(shè)計概算和整個工程造價的最高限額4．3．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成不同的地區(qū)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的具體劃分并不完全相同，但其基本構(gòu)成是相同的，主要有以下幾個方面：（1）土地費用是指開發(fā)商為獲取土地使用權(quán)并進行初步開發(fā)所支付的費用，包括；土地出讓金，征地、拆遷、補償安置費用和其它土地開發(fā)費用等。（2）前期工程費是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前的一些準(zhǔn)備費用，包括：可行性研究費，規(guī)劃、勘察、設(shè)計費，“七通一平”費，領(lǐng)取建筑執(zhí)照費用等。（3）房屋建安工程費是指直接用于項目主體房屋建筑安裝的各項費用，包括：建筑工程費，設(shè)備及安裝工程費，室內(nèi)裝飾費，其它費用等。（4）公共配套設(shè)施費是指開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配套要求，與開發(fā)項目的同時建設(shè)的非營業(yè)性公共配套設(shè)施（如中小學(xué)校、配套商業(yè)用房、派出所、居委會等）的建設(shè)費用。（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指開發(fā)項目區(qū)域內(nèi)與項目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、綠化、供水、供電、通訊等）的建設(shè)費用。（6）代收墊支費用（政府行政性費用）是指政府有關(guān)部門通過開發(fā)商代收的可列入投資項目的費用，包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、各種增容費以及各類行政事業(yè)性收費等。（7）管理費用是指開發(fā)商為組織開發(fā)經(jīng)營活動發(fā)生的管理費用。（8）銷售費用是指開發(fā)商為銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告費用、銷售代理費等。（9）利息支出（財務(wù)費用）是指開發(fā)商為開發(fā)項目籌措流動資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出等。在經(jīng)濟分析中，上述2~6項之和又稱開發(fā)成本，7~9項之和又稱為開發(fā)費用，有時，也把開發(fā)成本加管理費用稱為建造成本。而1~8項合計稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項利息支出則稱職建設(shè)總投資，對于全作銷售的開發(fā)項目，建設(shè)總投資也稱為總開發(fā)成本。下面以南京地區(qū)為例，詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本費用構(gòu)成及其計算依據(jù)， 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成與計算依據(jù)項目名稱計算標(biāo)準(zhǔn)一、土地征用與拆遷補償費（一）土地征用1．土地出讓金30~1500元/m2（按市區(qū)土地級別及用途不同而異）2．用地保證金1．5元/m23．土地征用管理費土地所有費用5%4．土地產(chǎn)權(quán)測繪費100元/畝，5．地形圖購買費350元/格（10cm10cm）6．地形圖測繪費2500~ 3750元/幅（1：500，25格）7．規(guī)劃紅線費0．3元/ m28．重點項目建設(shè)費1200元/畝9．國有土地有償劃拔費30~40元/ m2（二）土地補償、折遷安置1．新糧田開發(fā)費2萬元/畝2
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1