房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措(已修改)
2025-08-09 22:23 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算4．3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資及收益估算4．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的階段劃分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算是指在開發(fā)項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行估計(jì)。估算的過(guò)程也是明確開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、檔次的過(guò)程，是形成投資收益估算的基本依據(jù)之一。在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目投資過(guò)程劃分為規(guī)劃段、項(xiàng)目建議書階段、可行性研究階段、評(píng)審階段、落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階段，所以投資估算工作也相應(yīng)分為五個(gè)階段（）。不同階段所具備的條件和掌握的資料不同，因而投資估算的準(zhǔn)確程度不同，投資估算所起的作用不同。隨著階段的發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來(lái)越豐富，投資估算逐步準(zhǔn)確，所起的作用也越來(lái)越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)首先是建立在明確項(xiàng)目投資估算的基礎(chǔ)上，以后的一切分析和評(píng)價(jià)工作皆是圍繞這一基礎(chǔ)，可以說(shuō)它的正確與否在一定程度上決定了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的正確與否，不同階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，要進(jìn)行不同深度的投資估算。進(jìn)行正確的投資估算，必須針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和費(fèi)用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范化、程序化的工作。表 投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作用開發(fā)項(xiàng)目投資決策過(guò)程1．規(guī)劃分階段的投資估算≥177。301．說(shuō)明有關(guān)的各構(gòu)成項(xiàng)目之間的相互關(guān)系2．項(xiàng)目建議書階段的投資估算177。30內(nèi)1． 從經(jīng)濟(jì)上判斷項(xiàng)目是否應(yīng)列入投資計(jì)劃；2． 作為領(lǐng)導(dǎo)部門審批項(xiàng)目建議書的依據(jù)之一；3． 可否定一個(gè)項(xiàng)目，但不能完全肯定一個(gè)項(xiàng)目是否真正可行可行性研究階段的投資估算177。30內(nèi)可對(duì)項(xiàng)目是否真正可行作出初步的決定4．評(píng)審階段的投資估算177。10內(nèi)1． 可作為對(duì)可行性研究結(jié)果進(jìn)行最后評(píng)價(jià)的依據(jù)2． 可作為對(duì)投資項(xiàng)目是否真正可行進(jìn)行最后決定的依據(jù)落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階段177。10內(nèi)1． 作為編制投資計(jì)劃，進(jìn)行資金籌措及申請(qǐng)貸款的主要依據(jù)；2． 作為控制初步設(shè)計(jì)概算和整個(gè)工程造價(jià)的最高限額4．3．2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成不同的地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的具體劃分并不完全相同，但其基本構(gòu)成是相同的，主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地費(fèi)用是指開發(fā)商為獲取土地使用權(quán)并進(jìn)行初步開發(fā)所支付的費(fèi)用，包括；土地出讓金，征地、拆遷、補(bǔ)償安置費(fèi)用和其它土地開發(fā)費(fèi)用等。（2）前期工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前的一些準(zhǔn)備費(fèi)用，包括：可行性研究費(fèi)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，“七通一平”費(fèi)，領(lǐng)取建筑執(zhí)照費(fèi)用等。（3）房屋建安工程費(fèi)是指直接用于項(xiàng)目主體房屋建筑安裝的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：建筑工程費(fèi)，設(shè)備及安裝工程費(fèi)，室內(nèi)裝飾費(fèi)，其它費(fèi)用等。（4）公共配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配套要求，與開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)建設(shè)的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施（如中小學(xué)校、配套商業(yè)用房、派出所、居委會(huì)等）的建設(shè)費(fèi)用。（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)與項(xiàng)目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、綠化、供水、供電、通訊等）的建設(shè)費(fèi)用。（6）代收墊支費(fèi)用（政府行政性費(fèi)用）是指政府有關(guān)部門通過(guò)開發(fā)商代收的可列入投資項(xiàng)目的費(fèi)用，包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、各種增容費(fèi)以及各類行政事業(yè)性收費(fèi)等。（7）管理費(fèi)用是指開發(fā)商為組織開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的管理費(fèi)用。（8）銷售費(fèi)用是指開發(fā)商為銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告費(fèi)用、銷售代理費(fèi)等。（9）利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用）是指開發(fā)商為開發(fā)項(xiàng)目籌措流動(dòng)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出等。在經(jīng)濟(jì)分析中，上述2~6項(xiàng)之和又稱開發(fā)成本，7~9項(xiàng)之和又稱為開發(fā)費(fèi)用，有時(shí)，也把開發(fā)成本加管理費(fèi)用稱為建造成本。而1~8項(xiàng)合計(jì)稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項(xiàng)利息支出則稱職建設(shè)總投資，對(duì)于全作銷售的開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)總投資也稱為總開發(fā)成本。下面以南京地區(qū)為例，詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要成本費(fèi)用構(gòu)成及其計(jì)算依據(jù)， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成與計(jì)算依據(jù)項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)一、土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)（一）土地征用1．土地出讓金30~1500元/m2（按市區(qū)土地級(jí)別及用途不同而異）2．用地保證金1．5元/m23．土地征用管理費(fèi)土地所有費(fèi)用5%4．土地產(chǎn)權(quán)測(cè)繪費(fèi)100元/畝，5．地形圖購(gòu)買費(fèi)350元/格（10cm10cm）6．地形圖測(cè)繪費(fèi)2500~ 3750元/幅（1：500，25格）7．規(guī)劃紅線費(fèi)0．3元/ m28．重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)1200元/畝9．國(guó)有土地有償劃拔費(fèi)30~40元/ m2（二）土地補(bǔ)償、折遷安置1．新糧田開發(fā)費(fèi)2萬(wàn)元/畝2
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1