房地產(chǎn)項目估算與資金籌措-在線瀏覽
2024-09-07 22:23本頁面
【正文】 ：540元/ m2；2m以下：200元/m2；2．道路雨水管線￠300~￠1500：100~ 800元/m3．區(qū)內(nèi)小型橋梁3000元/ m2（按橋面面積計）4．擋土墻工程200元/ m35．供電工程（外線）10元/m2（按建筑面積計，不含電增容）6．供水工程（外線）10元/m2（按建筑面積計，不含水增容）7．有線電視（含外線）350元/戶8．煤氣3300元/戶9．綠化10元/ m2六、代收代支費用1．投資方向調(diào)節(jié)稅住宅5%總造價、辦公：15%總造價、別墅：30%總造價2．商業(yè)網(wǎng)點費（同第二部分）3．人防費（同第二部分）4．電力增容費4kw/戶550元/kw5．自來水增容費1000元/戶6．污水排放費（建筑面積）7．電力集資費2元/ m2（建筑面積）8．小區(qū)紅線處有關(guān)費用分?jǐn)偅ㄈ绲缆贰⒐╇?、供水、排水、學(xué)校、消防等等）七、管理費用1．管理費通常為建安成本總投資額的2%~%，或按南京市政府規(guī)定可以進(jìn)入成本的部分，一級開發(fā)企業(yè)為21元/m2，二級開發(fā)企業(yè)為20元/ m2，三級以下為19元/ m22．房屋建成后移交物業(yè)管理費20元/m2項目名稱計算標(biāo)準(zhǔn)八、利息支出按南京市政府規(guī)定可按開發(fā)總成本的30%計息，多層計息18個月，高層計息42個月，利率按國家屆時規(guī)定執(zhí)行。如工業(yè)房地產(chǎn)項目或整體性民用開發(fā)項目，應(yīng)包括從紅線以內(nèi)的準(zhǔn)備工作（如征地、拆遷、平整場地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動力等供應(yīng)工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構(gòu)筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費用。（2）單項工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價）指標(biāo)。（3）單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價）指。（4）設(shè)計參數(shù)（指標(biāo)）。（5）概算指標(biāo)。（6）概預(yù)算定額及其單價，當(dāng)?shù)厝≠M標(biāo)準(zhǔn)。（8）現(xiàn)場情況。為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，以上資料應(yīng)盡可能豐富和完備。針對這種情況，必須根據(jù)開發(fā)項目所能收集到的資料區(qū)別對待，采用可行合理的投資估算編制方法。另外，再估算室外工程和其它工程費用。具體的編制方法有以下幾種：1） 單位指標(biāo)估算法這種方法適用于估算有關(guān)行政規(guī)費和每一單位建安工程的投資。在使用這種方法求建安工程投資時，必須注意：（1）套用的指標(biāo)與擬建工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時，應(yīng)加以必要的局部換算或調(diào)整。（2）使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個單位工程的特點，能正確反映其設(shè)計參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標(biāo)。該法由于其指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)明確，因此應(yīng)用比較廣泛，即使局部有些偏差，也不會太大的影響整個項目投資的準(zhǔn)確性。該法適用于那些無規(guī)律性指標(biāo)可以套用的單位工程，也可供換算或調(diào)整局部不合適的工程結(jié)構(gòu)件或做法之用。3） 設(shè)備投資可采用市場詢價加運雜費、安裝費的方法4） 投資比例法有些費用項目是按工程投資乘以一定的比例系數(shù)計算的，如設(shè)計費、監(jiān)理費、開發(fā)商管理費等。3．投資估算應(yīng)注意的問題1） 投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費用的框算，僅滿足項目建議書、可行性研究或預(yù)可行性研究的需要。從開發(fā)成本費用構(gòu)成中可以看出，而且開發(fā)實踐也充分反映，土地費用、建安工程費用以及利息支出，變化可能性是最大的，并且也構(gòu)成了建設(shè)總投資的大部分（60%~80%）。因此，這一階段的投資估算帶有明顯的不確定性，需要對其有更深一步的研究。一是以往的歷史數(shù)據(jù)要真實地反映工程實際；二是有關(guān)土地費用和行政規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)及政策、市場變化要切實把握；三是選用正確的預(yù)測和風(fēng)險的手段。這要結(jié)合具體的情況，用科學(xué)的分析方法對估算依據(jù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和處理，這樣才能全面地把握開發(fā)項目投資需要量的最可能情況。2） 投資估算的審查為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，要做好投資估算的審查工作，既要防止漏項少算，又要防止高估冒算，以確保質(zhì)量。在這種情況下。進(jìn)行行之有效的投資估算審查工作，是經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論可靠的保證因素之一，也有助于改變普遍存在的“三超”（概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算）現(xiàn)象。這一計算方法中，對總成本費用分析如下：1）當(dāng)開發(fā)項目全作銷售時，銷售成本為土地費用加開發(fā)成本，開發(fā)費用為銷售費用、管理費用和財務(wù)費用三項費用之和。2）當(dāng)開發(fā)項目全作出租時，建設(shè)總投資形成房地產(chǎn)的資產(chǎn)原值，出租經(jīng)營的總成本費用則是按下列構(gòu)成估算：（1）折舊費=（資產(chǎn)原值－殘值）/房屋耐用年限。（3）管理費=維修費（10%~18%）（4）利息（年利率≥銀行平均存款利率）。（6）保險費，‰ ~‰計。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維擬建設(shè)稅、教育費附加，還包括印花
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