房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措-閱讀頁(yè)
2024-08-16 22:23本頁(yè)面
【正文】 稅。土地增值稅房地產(chǎn)開幕項(xiàng)目在銷售或轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)，根據(jù)規(guī)定，其增值額還應(yīng)繳納土地增值稅（在所得稅前）。表 某商業(yè)中心投資估算匯總表項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬(wàn)美元）單方造價(jià)（美元/m2）Ⅰ．土地費(fèi)用11390383．5（一）土地出讓金5510（二）城市建設(shè)配套費(fèi)2300（三）購(gòu)買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)及稅金120（四）土地費(fèi)用利息（i=15%, ）3360Ⅱ．開發(fā)成本28631964．0（一）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)6370（二）前期工程費(fèi)1040（三）建筑安裝工程費(fèi)16770（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1340（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1590（六）政府行政性收費(fèi)420（七）開發(fā)間接費(fèi)（（一）~（六））4%1101Ⅲ．開發(fā)費(fèi)用11204377．2（一）開發(fā)商管理費(fèi)（Ⅱ3%）846（二）銷售費(fèi)用（銷售收入3．5%）3012（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用（開發(fā)成本之財(cái)務(wù)費(fèi)用）73461．貸款利息（15%，）（6678）2．融資手續(xù)費(fèi)用及傭金（貸款利息10%）（668）Ⅳ．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（銷售收入5．48%）4715158．8Ⅴ．其它扣除項(xiàng)目（Ⅰ＋Ⅱ）20%8004269．5Ⅵ．土地增值稅扣除項(xiàng)目金額（以上各項(xiàng)總計(jì)）639442153該開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：①增值稅=86066－63944=22122（萬(wàn)美元）②增值比例=22122247。在經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算中，折舊費(fèi)是按建設(shè)總投資中形成的固定資產(chǎn)原值計(jì)算，攤銷費(fèi)按建設(shè)總投資形成的遞延資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)算。（1）在開發(fā)項(xiàng)目全作銷售的情況下，按房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該項(xiàng)目投資形成的資產(chǎn)均為流動(dòng)資產(chǎn)（存貨），土地費(fèi)用及開發(fā)成本均進(jìn)入經(jīng)營(yíng)成本，而開發(fā)費(fèi)用中所包含的折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)占總成本費(fèi)用比例甚小，因此，經(jīng)營(yíng)成本一般即取為建設(shè)投資。在實(shí)際評(píng)價(jià)工作中，一般常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)按出租經(jīng)營(yíng)的毛收入乘以一個(gè)百分?jǐn)?shù)（視項(xiàng)目不同而異）求得經(jīng)營(yíng)成本，或者對(duì)可識(shí)別的主要支出項(xiàng)目給出一些較為精確的費(fèi)用系數(shù)，但這在大多數(shù)情況下都是不可靠的。（3）當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目部分銷售部分出租時(shí)，則應(yīng)根據(jù)租售面積及部位劃分計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本，關(guān)鍵是要根據(jù)租售比例分?jǐn)偨ㄔO(shè)總投資。4．投資收益在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的任一計(jì)算期間，投資收益可按下式計(jì)算：投資收益=租售收入－營(yíng)業(yè)稅及其附加 －建設(shè)投資（銷售部分的經(jīng)營(yíng)成本） －經(jīng)營(yíng)成本（出租部分） －土地增值稅（銷售部分，竣工前需預(yù)繳） －所得稅這里的投資收益就是項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的每期凈現(xiàn)金流量。在計(jì)算期內(nèi)如果不考慮轉(zhuǎn)售，則在計(jì)算期末要計(jì)算房產(chǎn)余值。轉(zhuǎn)售收入或房產(chǎn)余值=出租部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資即房產(chǎn)原值—出租經(jīng)營(yíng)期歷年已提折舊額之和第二節(jié) 收入估算第三節(jié) 資金籌措一、資金來(lái)源資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。能否籌集到開發(fā)項(xiàng)目所需的投資資金，同樣是決定項(xiàng)目可行性研究的關(guān)鍵之一。資金總額自有資金預(yù)租售收入資本金資本溢價(jià)流動(dòng)資金借款其它短期借款長(zhǎng)期借款借貸資金圖3—xx開發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源自有資金是指投資者繳付的出資額，包括資本金和資本溢價(jià)。根據(jù)投資主體的不同，資本金可分為國(guó)家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金及外商資本金等。資本溢價(jià)是指籌措過(guò)程中，投資者繳付的出資額超出資本金的差額。預(yù)租售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定預(yù)售或預(yù)租開發(fā)產(chǎn)品是獲得的收入，這是除自有資金以外的重要資金來(lái)源。投資計(jì)劃與資金籌措表輔助報(bào)表14單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123…N1項(xiàng)目總投資 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 2資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其它收入 12 / 1
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