【正文】 的比例折算成相應(yīng)的股份。只有在這段 “ 軟 ” 時(shí)間約束里，企業(yè)能夠消除其競爭和盈利能力低的根本原因，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)管理公司支付比銀行利息更高的投資回報(bào)。因可轉(zhuǎn)換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權(quán)的保護(hù)，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小 ， 但是收益可能很大，同時(shí)，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股和兌付壓力也對公司的經(jīng)營管理者形成約束，迫使他們謹(jǐn)慎決策、努力提高經(jīng)營業(yè)績，這些因素使得可轉(zhuǎn)換債券對投資者很有吸引力。如果可轉(zhuǎn)債全部轉(zhuǎn)股成功，其實(shí)是相當(dāng)于按轉(zhuǎn)股價(jià)增發(fā)了一批股票。 由于可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券兩者之長，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強(qiáng)，適應(yīng)性廣，而且可以利用財(cái)務(wù)杠桿以增加股東財(cái)富和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)點(diǎn)十分明顯，目前由于利率水平?？梢灶A(yù)料，可轉(zhuǎn)債以其獨(dú)有的特點(diǎn)，對投資者以及企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首 選 作為新生事物，今后可轉(zhuǎn)換債券在我國證券市場的應(yīng)用前景十分廣闊。是現(xiàn)實(shí)生活中儲(chǔ)蓄向投資的有效轉(zhuǎn)換途徑之一。 （ 1）信托貸款。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。 此資料來自 ,大量管理資料下載 14由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。 B、前期貸款。 C、主要貸款。 與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個(gè)特點(diǎn)：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制 (信托合同不超過 200 份，籌集 5000 萬每份不低于 25 萬 )；適用于滾動(dòng)式開發(fā)形式等。 房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是集合資金以股權(quán)的方式對項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目管理，在信托終止時(shí)，項(xiàng)目公司股東或第三方公司溢價(jià)回購信托 股權(quán)。 “ 121”號文件中規(guī)定：申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項(xiàng)目總金額的 30%。去年重慶國投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)信托計(jì)劃”是個(gè)典型例子。作為新的一種信托品種， 2020 年房地產(chǎn)運(yùn)用股權(quán)信托募集的資金近 10 億。信托的目的不是去長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人 (投資者 )謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬。在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。 （ 3）受益權(quán)信托。中煤信托 (中誠信托的前身 )去年推出的“榮豐 2020 財(cái)產(chǎn)信托”就是一個(gè)很好的受益權(quán)信托的典范。一舉為榮豐公司融集資金近 億元。 這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不參與對債權(quán)人的分配。中煤信托推出后得到管理層的默許。 （ 4） 租賃權(quán)信托 租賃權(quán)信托，就是商業(yè)房產(chǎn)的所有者將商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一定年限，投資者在購買租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，享受回報(bào)，信托期滿由物業(yè)所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃權(quán)。第一百貨于信托計(jì)劃生效后受托經(jīng)營管理 愛建新城 地下商鋪，并于 2 年后信托計(jì)劃期滿受讓剩余年限的租賃權(quán)。 從信托財(cái)產(chǎn)交付的原始形態(tài)進(jìn)行分類，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購買物業(yè)的租賃權(quán)，因此在發(fā)行上仍受 200 份的限制。 （ 5） 房地產(chǎn)投資信托（類房地產(chǎn)基金信托） 房地產(chǎn)投資基金（ REIT）是指符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收購并經(jīng)營商業(yè)性房地產(chǎn)的公司，其投資、經(jīng)營項(xiàng)目包括出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫(yī)療中心 (如養(yǎng)老院 )、娛樂場所和倉儲(chǔ)設(shè)施等，也有一些 REIT 從事純金融操作，投資于按揭貸款的組合業(yè)務(wù)。 北京國投仿效房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，集合 運(yùn)用信托資金購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，投資人實(shí)際擁有該產(chǎn)權(quán)。北京國投與歐尚簽定了 20+20 年的租約，因此信托資金購買的是帶長期、穩(wěn)定租約的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這種運(yùn)作方式在我國房地產(chǎn)金融市場是一大創(chuàng)新。 房地產(chǎn)投資信托與租賃權(quán)信托的不同之處在于租賃權(quán)信托以一種短期信托憑證的形式發(fā)行，具有短期性（ 2~3 年）和優(yōu)先股的特征，而房地產(chǎn)投資信托，如前例中北京國投與歐尚簽訂的 20+20年租約是一種長期、穩(wěn)定性的投資。但是信托 受人之托，代人理財(cái) 的契約關(guān)系制度構(gòu)造了一個(gè)天然的基金平臺(tái)，是我國房地產(chǎn)基金的先鋒。申請購買該信托產(chǎn)品的消費(fèi)者首先通過電腦選號獲得購買資格，以相當(dāng)于兩成購房款的價(jià)格購買該信托產(chǎn)品，獲得以 6000 元 /平方米的優(yōu)惠價(jià)格購房的資格，該筆資金同時(shí)充抵購房首付款，其余八成房款可辦理 20 年按揭貸款。 優(yōu)先購房權(quán)的巧妙之處在于通過信托平臺(tái)用消費(fèi)者的錢建房，消費(fèi)者由間接投資變?yōu)橹苯油顿Y。與委托代理不同，信托公司作為受托人要履行謹(jǐn)慎勤勉之責(zé)，由于委托人管理不善造成信托財(cái)產(chǎn)損失的，受托人要進(jìn)行賠償，而在委托代理關(guān)系中，委托人損失自負(fù)；信托公司還具有專家理財(cái)?shù)穆毮埽瑢π磐胸?cái)產(chǎn)以自己名義統(tǒng)一管理和運(yùn)用，在委托代理關(guān)系中，委托人要對項(xiàng)目進(jìn)行決策，受托人遵照執(zhí)行，因此對委托人的素質(zhì)要求較高，不適于廣大投資人。 無論是租賃權(quán)信托還是優(yōu)先購房權(quán)信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購買某項(xiàng)權(quán)利，期滿再由用資機(jī)構(gòu)溢價(jià)回購該項(xiàng)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。 （ 7） 爛尾樓信托 位于成都的精圖大廈 5 年前由于流動(dòng)資金斷流，已完成了 90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產(chǎn)按現(xiàn)值評估為 億元，負(fù)債為 億元，由于巨額債務(wù)和日后的銷售風(fēng)險(xiǎn)無人接手。按照《信托法》的規(guī)定，大廈所有的債權(quán)和股權(quán)委托給信托公司進(jìn)行登記確認(rèn)后，受托期間的信托財(cái)產(chǎn)便具有了隔斷各種債務(wù)糾紛的 防火墻 功能，原本已查封的，可以自動(dòng)啟封。 信托作為一種靈活的融資工具，可以解決房 地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)階段的資金需求，也可以針對房地產(chǎn)業(yè)的特殊問題提出解決方案。 ① 突破政策限制 房地產(chǎn)業(yè)歷來是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，由于投資額大、周期長、流動(dòng)性差等特點(diǎn)，其發(fā)展一直受到廣泛的關(guān)注。進(jìn)入 2020 年，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪增長階段，在支持固定資產(chǎn)投資高增長的外部融資中，銀行貸款居于首位， 2020 年 1 至 8 月增幅超過 50%，而其中三分之一的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。 為了防范可能的金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行于 6 月份出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱 121 號文），對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生了重要影響，主要方面如下： a、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 商業(yè)銀行對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng) 目，不得發(fā)放任何形式的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%。 b、 土地儲(chǔ)備貸款 商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。 c、 建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目。 121 號文件對房地產(chǎn)開發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 此資料來自 ,大量管理資料下載 18不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺(tái)。比如股權(quán)信托對自有資金不足 30%無法取得開發(fā)貸款的企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以為完成外部施工而裝修費(fèi)用不足的企業(yè)解決資金問題，今典集團(tuán)的 蘋果社區(qū)曾經(jīng)醞釀發(fā)行房地產(chǎn)消費(fèi)信托，解決封頂前不能發(fā)放個(gè)人住房貸款的問題，引起廣泛的關(guān)注。社會(huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對外部財(cái)產(chǎn)管理制度的需求也就越強(qiáng)烈。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個(gè)重要特性，即財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性與信托有限責(zé)任。有限責(zé)任是信托的另一重要特征，它根源于信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，信托中的有限責(zé)任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān)系中，即使未能取得信托利益或造成信托財(cái)產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財(cái)產(chǎn)負(fù)個(gè)人責(zé)任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財(cái)產(chǎn)有損失的，在信托終止時(shí)只將剩余財(cái)產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。信托在這方面顯示出獨(dú)特的優(yōu)越性，這是由信托不同于其他類似設(shè)計(jì)的制度特征決定的，信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、彈性和安全性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理設(shè)計(jì)。委托代理通常也涉及到為他人利益而管理財(cái)產(chǎn)，但其關(guān)系極不穩(wěn)定，只適合于短期的財(cái)產(chǎn)管理，這是因?yàn)槲写碓瓌t上于當(dāng)事人一方死亡或喪失民事行為能力時(shí)即歸于消滅，而且被代理人可以隨時(shí)取消委托代理人，也可隨時(shí)辭去委托。信托的存續(xù)更不會(huì)因委托人或受托人一方的死亡、破產(chǎn)、喪失行為能力而中斷，這是信托管理連續(xù)性設(shè)計(jì)的結(jié)果，因此在信托目的達(dá)成之前，信托就基本上是封閉式運(yùn)行，外力因素難以介入，信托財(cái)產(chǎn)借此得到持續(xù)穩(wěn)定的管理。 1信托目的自由化 根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務(wù)可以分為資金信托、實(shí) 物（財(cái)產(chǎn)）信托、權(quán)利信托或特定目的信托。 2信托財(cái)產(chǎn)多元化 凡具有金錢價(jià)值的東西，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，是物權(quán)還是債權(quán)，是有形的還是無形的，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)交付信托。 3實(shí)務(wù)領(lǐng)域?qū)挿夯? 信托是唯一可以連結(jié)貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，因此信托所涉及的領(lǐng)域十分廣泛。 c、 安全性 信托成立后，信托財(cái)產(chǎn)即從委托人和受托人的自有財(cái)產(chǎn)中分離出來，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性使其免于為委托人或受托人的債 權(quán)人所追索。受益權(quán)的追及性便利使受益人的地位在法律上幾乎可與所有權(quán)人并駕齊驅(qū)，這一點(diǎn)是其他類似法律設(shè)計(jì)所不能提供的。 從根本上講，無論企業(yè)采用哪種融資方式，都是為了獲取便利資金推動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目的順利完成。只有兩者的適當(dāng)、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強(qiáng)，從而使上萬億的居民儲(chǔ)蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場增加更多的可購買產(chǎn)品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達(dá)到“三贏”的局面。在項(xiàng)目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷θ谫Y方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。兩個(gè)不同研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報(bào)告都顯示， 2020 年及今后，房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向多元化。中國房地產(chǎn) TOP10 研究組公布的《 2020 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也表明：房地產(chǎn)資金來源發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢，并且直接投融資將成為主流。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中至少有 60％的資金是來自于銀行，目前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)的信貸資金比例已經(jīng)超出了正常的警戒線 ，因此， 2020 年中國人民銀行發(fā)布了 121 號文件，嚴(yán)格信貸管理，要求開發(fā)商自有資金必須達(dá)到 30％，而這 30％須是所有者權(quán)益；部分開發(fā)企業(yè)慣用的模式通常是采用拿到土地后抵押貸款，欠繳部分土地出讓金、分段開發(fā)、工程墊資承包、及早預(yù)售等方式達(dá)到迅速回籠資金的目的，但是，現(xiàn)在，土地出讓金的一次性繳納、自由資金的百分之三十的要求都提高開發(fā)的門欄，更加劇了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的渴求。 （ 3）信托 +銀行 由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。使得“信托 +銀行”模式成為中國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式之一