【正文】 自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總表表徑的大小確定。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)： ① 開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標(biāo)準(zhǔn)收取增容費(fèi)； ②批準(zhǔn)開戶的用戶申請(qǐng)只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請(qǐng)； ③ 對(duì)用戶規(guī)定：一個(gè)門 牌號(hào)只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表； ④ 由自來水公司總水表供水的用戶，以進(jìn)戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理； ⑤對(duì)進(jìn)戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進(jìn)行保護(hù)。 （ 3）申辦程序： ① 申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶的地址、用 氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)； ② 完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進(jìn)行現(xiàn)場勘察和設(shè)計(jì)； ③ 工程施工由煤氣公司負(fù)責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)； ④ 工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進(jìn)行通氣點(diǎn)火。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開戶費(fèi)： 1980 元 /戶，另外還有總額約為 50 元 /戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市供電局 （ 2）申報(bào)資料： ① 項(xiàng)目的立項(xiàng)批文； ② 有關(guān)的用電資料， 包括用電地點(diǎn)、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負(fù)荷、保安電力、用電規(guī)劃等； ③ 按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請(qǐng)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費(fèi)用。 若不能如期確定供電方案時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。 （ 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)： ① 新建受電工程項(xiàng)目在立項(xiàng)階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確定項(xiàng)目； ② 供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費(fèi)并受電工程開工日為止。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請(qǐng)，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市熱電公司各區(qū)分支機(jī)構(gòu) （ 2）申報(bào)資料：申請(qǐng)報(bào)告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標(biāo)。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：接入市政管網(wǎng)的費(fèi)用，視具體情況而定。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處 （ 2）申報(bào)資料： ① 臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份； ② 位置示意圖； ③ 平面圖； ④ 臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。同意占用的，申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要占用主、次干路以外城 市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)； ③ 需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （ 1）承辦部門：濟(jì)南市城管局市容處 （ 2）申報(bào)資料： ① 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ② 施工圖紙； ③ 其它有關(guān)文件。同意挖掘的，申請(qǐng)人持批 準(zhǔn)書及申報(bào)材料到市城管局辦理審批手續(xù)； ② 需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于 50M178。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃分析 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用 商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。廣義的市場調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消 費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。 ② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 ③ 有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 ② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施 情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ④ 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 ⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ⑧ 財(cái)政收支。 （ 3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn) 品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 ② 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 ③ 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。 ④ 購買行為調(diào)查。 （ 5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 ② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 ④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 （ 6） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 ② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。 ④ 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。 ⑥ 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。 （ 7） 房地 產(chǎn)促銷調(diào)查。 ② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 ④ 人員促銷的配備狀況。 ⑥ 各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。 ① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 ③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 （ 9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào) 查。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競爭者的各種動(dòng)向。 ② 對(duì)競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 ④ 對(duì)競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 ⑥ 對(duì)未來競爭情況的分析與估計(jì)等。 ⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。 （ 2）重點(diǎn)調(diào)查。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。 （ 3）隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。 （ 4）非隨機(jī)抽樣法。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。 （ 1）訪問法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。 設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。其次，調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。最后，要注意問問題的方式。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 1）答卷法。 2）談話法。 3）電話調(diào)查。 （ 2）觀察法。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。 ①直接觀察法。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本 公司的信賴程度。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 ③行為記錄法。用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果， 然后再推斷出總體可能的結(jié)果。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。 1．樣本的數(shù)量。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實(shí)務(wù)中，大 樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計(jì)上的錯(cuò)誤、回收率難以控制等。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。 3．問題涵蓋面的廣度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。 4．調(diào)查的深度。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長，經(jīng)費(fèi)越高。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。 一、確定 調(diào)查目的 這是進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問題。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來說有什么作用。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時(shí)、如何等問題，并不解釋為何的問題。 3．因果性調(diào)查。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。因果關(guān)系研究的目的在于 了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。在收集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表， 包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目）。 （四）房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建 筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。現(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，以便于查找、歸檔和使用。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù) 據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到： （ 1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； （ 2）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)； （ 5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報(bào)告完整，印刷清楚美觀。在撰寫調(diào)查報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對(duì)象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)要求如 下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。因此要求調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識(shí)，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略。 （二）要有良好的知識(shí)結(jié)構(gòu)。 （三）要具備市場信息分析能力。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評(píng)議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，將會(huì)幫助決策者對(duì)市場需求和市場動(dòng)態(tài)作出正確判斷。 （四）要具備較強(qiáng)的社交能力。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實(shí)踐中增長才干，更深刻地認(rèn)識(shí)社會(huì)與市場。由此可見資料的重要性。 一、資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當(dāng)