【正文】 由此可見資料的重要性。 （三）要具備市場信息分析能力。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。最后，對各項資料中的數(shù) 據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結論?，F(xiàn)場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經(jīng)營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 一、確定 調查目的 這是進行市場調查時應首先明確的問題。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 1．樣本的數(shù)量。用一定裝置記錄調查對象的某一行為。 ①直接觀察法。 2）談話法。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的?？茖W設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。 ④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。 ③ 租售代理商的數(shù)量、素質及其租售代理的情況。 ② 房地產廣告媒體使用情況的調查。 ② 房地產市場供求情況的變化趨勢。 （ 5） 房地產產品調查。社區(qū)環(huán)境調查內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。 ④ 國民經(jīng)濟產業(yè)結構和主導產業(yè)。 二、房地產市場調查的主要內容 1 . 房地產市場環(huán)境調查 （ 1）政治法律環(huán)境調查 ① 國家、省、市有關房地產開發(fā)經(jīng)營的方針政策。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用 商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （ 1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 臨時占用主、次干路審批表一式五份； ② 位置示意圖； ③ 平面圖； ④ 臨時設施效果圖一式二份。 （ 4）辦結時限：視協(xié)議談判情況而定。 （ 5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 （ 5）收費標準：開戶費： 1980 元 /戶，另外還有總額約為 50 元 /戶的點火通氣費和保險費。 ④ 等待工程公司安排施工?！蹲≌|量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。 、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù) 造價、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。 ： 1 個工作日。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內） （ 5）收 費標準：根據(jù)濟價非字（ 1996） 154 號文的規(guī)定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目， 111 元 /平方米；房地產開發(fā)項目， 180 元 /平方米；根據(jù)魯建規(guī)字 [2020]33 號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。 （ 1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局 （ 2）申報資料： 申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；② 1： 500 地形圖； ③ 已批準的詳細規(guī)劃； 取證階段：①《建設工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專 用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年年度投資計劃；⑤有關部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。收費標準詳見附表一。 審批 （ 1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科 （ 2）申報資料： ① 計委立項批文； ② 市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 《有關部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）； ④ 施工圖 1 套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計圖紙 1 套； ⑤ 設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。開發(fā)商在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規(guī)劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監(jiān)部門對施工 圖的批復意見、建設工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 （一）建設拆遷臨時用地許可證的取得 ：濟南市國土資源局 ： ① 用地申請； ② 建設用地規(guī)劃許可證； ③ 建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 建設用地規(guī)劃意見。 （ 2）土地轉讓登記需要的資料 ①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協(xié)議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請 ： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并 給予答復。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。 ： ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； ②符合條件的競買人填寫報價單報價； ③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報價； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。濟南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。 二、實施程序 （一）國有土地使用權劃撥手續(xù)的辦理 ：濟南市國土資源局 ：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。 （ 5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納 2 元 /平方米的開發(fā)管理費。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。 征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。 （ 2）在可行性研究報告批復后 ,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。 房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 1978 年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后 繼續(xù)開發(fā)等。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經(jīng)紀。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理 念以及理論探討如社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。 本課題研究的主要內容： 從項目前期的市場調研、項目立項到后期的土地使用權的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設、營銷等方面，對房地產項目進行全過程的系統(tǒng)描述。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。 房地產開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。它的重要作用可以歸納如下： ； 件； ，加快改革開放的步伐； ，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； ； ，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； ； ，調整消費結構； ，加速經(jīng)濟建設； 。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。 項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。 （ 6）申領建設工程規(guī)劃許可證 ,是在項目列入年度正式計劃后 ,申請辦理開工手續(xù)之前 ,需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。同時，與市政相關部門（自來 水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議 ,支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位 。 對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發(fā)管理辦公室報送項目建議書 ,取得批準項目建議書的批復 。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對 符合條件的，市計委予以批復。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權證的取得 一、概述 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用權的手續(xù)。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。 （二）國有土地使用權出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第 11 號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 ： ①主持人點算競買人； ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項； ③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。 4. 成交確認書 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽 訂成交確認書。 受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。 ：對符合登記條件的， 7 個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。 確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷 辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。 （ 3）申辦程序： ① 招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）； ② 填報《工程設計招標投標申報表》；③ 審核項目情況及招標條件，登記備案； ④ 對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督； ⑤ 中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告； ⑥ 簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。 （ 3）申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經(jīng)過市人防辦設計處的審查后方可通過。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。 二、實施程序 （一）項目報建 ：濟南市建設委員會 ： ① 計委批準的當年投資計劃； ② 市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 工程建 設項目報建申請表。 （ 4）辦結時限： ① 審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；② 評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長； ③ 審查合同，在收到送審文本后三日內完成。 ： ① 開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質 監(jiān)委托書》； ② 將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)； ③ 交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。每增加一本權屬證書加收 10 元，地下室不收取登記費。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （ 1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （ 2）申報資料： ① 申請開戶書； ② 標準層 1： 100 平面圖、剖面圖； ③1 ： 500地形圖及用氣建筑 2 個坐標高