【正文】 在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。這種事情我真不是沒見過?！　　　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了?！　　　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。這個企業(yè)也不說什么?！　　　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。不多說了。盡我的理解講那么一點吧?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。這個叫預測繪。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會?！　　　　　　　☆A售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂?！　　　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個活就叫放線?！　　　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個?！　　　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。這個企業(yè)的老板氣得吐血。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。那是真管得不錯。這個是環(huán)境保護部門管著的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光?！　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。這種事情太常見了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等?！　　　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。嘿嘿。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。這絕對應該是必須的程序。以下內(nèi)容絕對比上課時候來的精彩和實用。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西?！　　　≡僬f立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。　　　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?！　　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。引到多少電算多少電。我就不多說了。　　　　當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。買的人也少。不過這個不代表一般規(guī)律。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。這部分停車位只有使用權(quán)。也不知道能防什么。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務?！　‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。兩邊就吵了起來。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。　　余泥在運輸過程中，很容易污染路面。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。特牢騷百余字?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。　　　　現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。嘿嘿施工招投標、監(jiān)理報建　　　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。黑得讓人毛骨悚然。結(jié)果，連交件